Fallo Durán Peralta, Tomás c. Mecher de Valenzuela
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Durán Peralta, Tomás c. Mecher de Valenzuela
CNCiv., sala C, marzo 23-993. - Durán Peralta, Tomás c. Mecher
de Valenzuela
2ª Instancia. - Buenos Aires, marzo 23 de 1993.
¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
El doctor Cifuentes dijo:
I. Desde el inmueble del que es propietaria la demandada, calle Bolívar
..., planta baja, unidad 6, se invadió con una construcción el
del actor, Venezuela ..., esquina ..., planta baja, unidad 15, ocupando parcialmente,
con una habitación, de 8 x 4 mts., la superficie del vecino. Este, que
adquirió el dominio en 1986, promovió la demanda reivindicatoria,
la cual fue acogida en la sentencia de primera instancia, rechazándose
las defensas de falta de acción y prescripción opuestas, pero
también la acción concurrente de daños y perjuicios por
ocupación indebida. Sólo la reinvindicada interpuso recurso de
apelación, sostenido a fs. 234, contestado a fs. 241.
II. Después de sostener el juzgador que no cabe duda de que Tomás
Durán Peralta es el propietario de la unidad 15 descripta y la demandada
de la 6, así como que con demolición parcial de la pared medianera
se avanzó sobre aquélla, apropiándose de parte de su superficie
cubierta, ante el desconocimiento de la legitimidad del actor para reclamar,
aplicó la doctrina del plenario "Arcadini, Roque suc. c. Maleca,
Carlos" (La Ley, 92-463) y rechazó la primera defensa. En la expresión
de agravios se empieza argumentando que, el título, fue agregado por
el actor en forma extemporánea, ya que se había acompañado
con la demanda una simple copia y se había opuesto a que se trajera el
original, por lo que no se habría acreditado la titularidad del derecho
real. Es verdad que alegando la necesidad del original, el reivindicante acompañó
sólo una fotocopia de la escritura pública, del 20/8/86, por la
cual adquirió la unidad 15, que figura con 64 mts. y 82 dms. cuadrados.
Pero la cuestión formal ya fue resuelta definitivamente cuando, después
de efectuado el planteamiento de la oportunidad procesal para agregarlo, el
actor trajo el testimonio del instrumento original, se opuso a ello la otra
parte y el juzgado rechazó la oposición, lo que no fue cuestionado
pasándose a la etapa de la prueba, por lo que hay preclusión sobre
ello. Apoyándose en aquella alegación de falta de título
idóneo, para probar la propiedad del reivindicante, insiste la parte
quejosa en que la carga de la prueba pesaba sobre aquél y que debía
demostrar su derecho a la posesión. Sostiene ahora, porque sólo
lo había insinuado antes, que de conformidad con el art. 2789 del Cód.
Civil, al ser muy anterior su posesión que se remonta a un boleto de
compraventa de mayo de 1968, por la fecha aquel título de 1986 no es
suficiente; que, es posterior a la posesión del demandado y que debió
agregar títulos anteriores al suyo, lo que no hizo; que, no ha invocado
títulos anteriores a la posesión de la reivindicada. Ahora bien,
esta cuestión de las fechas de las respectivas posesiones que tiene importancia,
no fue como ya dije argumentada de modo muy claro y concreto en la contestación
de la demanda. Dejando de lado el tema formal de la copia que quedó superado
por preclusión, es doctrina recibida la de que el reivindicante puede
hacer valer los títulos de sus antecesores, para el efecto de establecer
uno anterior a la posesión del demandado. El actor debe probar también
que el de su causahabiente, inmediato o mediato, es de fecha anterior a dicha
posesión (Conf. Llerena, B., "Concordancias y comentarios del Código
Civil Argentino", t. VIII, p. 47; Segovia, L., t. II, p. 204, nota 87;
Borda, G., "Derechos reales", t. II, p. 506, N° 1519). No surge
del título que, desde un principio se acompañó -en copia
y más tarde en original admitido-, que la posesión del antecesor
fuera anterior a la de la demandada, ya que según esa escritura le correspondió
al vendedor el bien, por escritura de adquisición de diciembre de 1976.
Tal cuestión de la presunción que establece el art. 2789 apenas
fue planteada en forma expresa en el responde. La excepcionante negó
particularmente los hechos, haciendo alusión al tiempo de las posesiones;
manifestó que desde 1948 es inquilina del inmueble invasor y representante
del titular poseedor; que a principios de 1968, le ofrecieron en venta ese bien
y firmó boleto en mayo y escritura en agosto; y basó su defensa
en fondo de falta de acción porque el actor no pudo ser propietario de
la parte que pretende, ya que ella fue siempre su poseedora, y al no existir
tradición ni posesión vacua, no adquirió la posesión
ni puede reivindicar. Esta cuestión quedó rebatida en la sentencia
por aplicación del citado plenario que, en la memoria, olvidando la obligatoriedad
de su doctrina en virtud del art. 303 del Cód. Procesal, se pretende
dejar de lado tildándolo de anacrónico (ver el comentario de este
fallo plenario en Alterini, Jorge, H., "La locación y los derechos
reales en función equivalente", p. 194, N° 169, Ed. Platense,
1970). Sin embargo, también sostuvo en ese escrito inicial, que ni el
actor ni su antecesor que figura en el título fueron poseedores; al hablar
de la falta de posesión vacua y recordar el art. 2383 del Cód.
Civil, dijo que era así pues ella era poseedora de la fracción
en disputa, "antes de la fecha del supuesto título invocado por
el peticionante".
Era, pues, obligación del reivindicante probar el origen de la titularidad,
de la cual habría de surgir su antelación posesoria por transmisión
de sus causahabientes. En autos sólo se acreditó el antecedente
de 1976, posterior a la escritura de fs. 78 de la demandada, otorgada en 1968,
en la cual ésta figura tomando posesión del inmueble que adquirió.
No ha traído el actor el título del antecesor de su antecesor,
lo que hace a mi juicio improcedente la demanda reivindicatoria, pues no está
constatado su título anterior a la de la reivindicada. No se ha probado
el título anterior del actor, pues el presentado y sus constancias son
insuficientes para fundar la acción -según Pothier, inspirador
del Codificador en el art. 2789-, y no se han agregado otros más antiguos,
capaces de justificar que el vendedor era efectivamente dueño de la parte
de la heredad pretendida (Conf.: Mariani de Vidal, Marina, "Curso de derechos
reales", ps. 214/5, Vol. III, Ed. Zavalía, 1975). Se ha presentado
el caso que Fornieles - citado por Mariani de Vidal-, consideraba casi imposible
de ocurrir, pues en la práctica se traen todos los títulos anteriores
hasta dar con uno que se adelanta a la posesión del demandado. Pero en
autos, repito, no se trajo más que la adquisición del actor por
escritura de 1986, y allí sólo aparece la adjudicación
al vendedor en 1976, quedando a la vista el difícil supuesto.
III. La excepción de prescripción adquisitiva opuesta por la demandada,
que de todos modos debe juzgarse, pues se ha solicitado que se inscriba el dominio
a su nombre, considero que no es procedente. No porque fuera inadmisible que
la usucapión se interponga como defensa, tal como sostuvo el juez, ya
que en los casos de acción de reivindicación corresponde oponer
dicha excepción, siendo innecesario reconvenir (confr. Borda, op. cit.,
t. I, p. 331, n° 394; Parry, Enrique, "Título adquisitivo por
prescripción en el juicio reivindicatorio", LA LEY, 103-822; Ballester,
Horacio Carlos, "Defensa de usucapión. Efectos de la sentencia que
la admite", LA LEY, 1978-B, 874; CNCiv., sala B, voto del doctor Martínez,
5/3/63, JA, 1963-II, 440 -La Ley, 110-691-). No ha probado la posesión
propia por 20 años la demandada. En la escritura de 1968 que trajo, se
menciona un boleto de compraventa anterior, pero no surge de ello que desde
la firma de tal boleto se le haya dado la posesión, y en cambio, en el
boleto agregado en la sucesión de sus antecesores del dominio, expresamente
se dice que la posesión habría de entregarse en oportunidad posterior
(fs. 96 y vta. del expte. "Jacobé, José Luis, s/ sucesión").
En efecto, en esa circunstancia del 5/8/68, los vendedores declararon que desisten
y se apartan de todos los derechos de propiedad, posesión y dominio,
los que transmiten a los adquirentes y allí declaran los compradores
que tienen la posesión. Después se menciona que la transmisión
del dominio reconoce como origen un boleto de compraventa suscripto el 14 de
mayo de ese año, de acuerdo a las prescripciones del art. 20 de la ley
de locaciones urbanas. Luego no es posible retrotraer la tradición a
ese boleto, que no se ha traído al juicio, y prevalecen las declaraciones
escriturarias expuestas. El tiempo que va de ocupación como tenedora
-locataria de la parte vendedora y sus antecesores-, a partir de 1948 según
la demandada, no fue poseedora y sólo lo era la enajenante y sus antecesores
titulares del dominio. La demandada no podía más que representar
la posesión de aquéllos, pero no la propia. De ahí que
no ha probado esa posesión por 20 años que invoca, ya que la demanda
se inició en mayo de 1988, 19 años algo menos de nueve meses después.
Luego no opera el art. 4005 del Cód. Civil. La "traditio brevi manu"
que se invoca no pudo tener el efecto de unir las posesiones, dado que la previsión
del art. 2387 del Cód. Civil, exige un acto comprobado por el cual el
propietario le ha dado. Debe el inquilino convertirse en poseedor por el boleto,
que es lo no acreditado en autos, sino por el contrario, las declaraciones y
constancias demuestran que la posesión sólo se entregó
con la escritura. Al no haber en el instrumento privado que en ella se menciona
-que no se tiene a la vista, pues el de la sucesión llevado allí
para obtener autorización respecto de menores, tiene fecha distinta,
aunque nada indica que haya sido modificado en su contenido, lo que sería
por cierto sospechoso-, manifestación de la voluntad del vendedor de
transmitir la posesión en ese momento, no aparece el consentimiento del
vendedor para dar posesión (Conf.: Llambías-Alterini, "Código
Civil anotado", ps. 129 a 131, Ed. Abeledo-Perrot, 1981). Ya se ha visto
que aquí por el contrario, la manifestación fue contraria (fs.
96 y vta. suc. de Jacobé, que tengo a la vista). Luego no hubo tal "traditio
brevi manu" y no puede invocarse para alegar el origen posesorio de la
demandada. La manifestación en el boleto que fue autorizado en la sucesión
demuestra que no puede considerarse la presunción de haberse entregado
en posesión con ese instrumento, ya que hay declaraciones de mantenerlo
en el carácter de inquilino hasta la escritura, en donde expresamente
se le otorga aquel carácter (conf. Gatti, E. - Alterini, Jorge H., "Prehorizontalidad
y boleto de compraventa", p. 26, Ed. Fedye, 1973). Creo en suma que debe
confirmarse el rechazo de la usucapión pretendida, aunque por las razones
expuestas. Pero, asimismo, rechazarse la reivindicación y, en virtud
del resultado -art. 71, Cód. Procesal- imponer el 70 % de las costas
al actor y el 30 % a la demandada en todo el juicio. Ello sin perjuicio del
derecho de aquél por el tema del porcentual en el pago de expensas e
impuestos, lo que no fue tratado en autos. Conclusión: voto por la negativa
e invito a revocar la sentencia apelada rechazándose la reivindicación
y la defensa de prescripción, con costas en el 70 % a cargo del actor
y en el 30 % del demandado en ambas instancias. Por razones análogas
a las expuestas los doctores Galmarini y Alterini adhirieron al voto que antecede.
Por lo que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede,
se revoca la sentencia apelada, rechazándose la reivindicación
y la defensa de prescripción, con costas en el 70 % a cargo del actor
y en el 30 % del demandado en ambas instancias. - Santos Cifuentes. - José
L. Galmarini. - Jorge H. Alterini.
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