MAPUCHE COUNTRY CLUB
Buenos Aires, Septiembre 18 de 1990
Considerando:
1) Que la Asociación civil “Mapuche Country Club” demando
a los propietarios de un lote por el cobro de las cuotas sociales y de las tasas
municipales adeudadas, fundando su pretensión en el estatutoy en la aplicación
analógica de las normas que rigen las sociedades civiles; en subsidio,
para el caso de considerarse extinguido o inexistente el vínculo establecido
entre las partes, invocó como sustento de la pretensión el enriquecimiento
sin causa.
2) Que los demandados (sucesores universales del adquirente originario y socio
fundador de laentidad)se allanaron solo al pago de los servicios municipales
que gravaban el inmueble y, además de otros planteos concernientes a
su falta de legitimación, adujeron que con motivo del atraso en el cumplimiento
de las cuotas sociales en que incurrieron, se les habia decretado su cesantía
en el mes de julio de 1981, fecha a partir de la cual dejaron de gozar de los
beneficios derivados del carácter de socio y dejaron tambien de resultar
exigibles las obligaciones inherentes a esa condicion.
3) Que la sentencia de primera instancia decidio la cuestion sobre la base del
régimen legal de las asociaciones, ya que considero que la cesantia decretada
por el club habia importado la extinción de los derechos y obligaciones
emergentes del acto de incorporación lo cual hace inadmisible el reclamo
por cuotas sociales ordinarias y extraordinaris devengadas con posterioridad.
Desestimo igualmente el fundamento subsidiario de la accion y rechazo la demanda
instaurada.
4) Que la sala A de la Camara Nacional de Apelaciones en lo Civil revoco el
pronunciamiento y admitio la demanda. Sostuvo que la actora era un club de campo
en los terminos del art. 64 de la ley 8.912 y del dec.9404/86 de la Provincia
de Buenos Aires, que, como talconstituia un todo y una unidad inescindible en
la que los bienes comunes y los servicios eran accesorios de los lotes de propiedad
individual, que tal relacion de interdependencia podia calificarse como un condominio
de indivision forzosa, que tendría fundamento en las normas provinciales
citadas.
La alzada expreso que la figura asociativa adoptada para regular las relaciones
de las partes constituía una suerte de simulación lícita
para que los bienes de propiedad común se encontraran a cubierto de los
inconvenientes propios del sistema de condominio de modo que la entidad civil
actuaba como un fideicomiso de los propietarios en cuanto a la titularidad de
los bienes comunes y como mandataria de aquéllos en cuanto a su administración.
De ahí derivo que los propietarios de las parcelas eran, en realidad,
condóminos de los bienes atribuidos a la asociación y que en tal
condición, debian contribuir a su conservación y mejoramiento,
que tal obligación era ajena a su efectivo uso y no cabia liberarse de
ella por el abandono del derecho, pues solo procedia por la enajenación
de los lotes con los derechos accesorios de copropiedad sobre el área
común.
5) Que, contra esa decisión, los demandados dedujeron el recurso extraordinario
cuya denegación originó la presente queja. Los agravios propuestos
suscitan cuestión federal bastante para su consideración en la
vía intentada, pues aunque remiten a temas de índole fáctica,
y de derecho común que son ajenas a la instancia extraordinaria, ello
no es óbice para invalidar lo resuelto cuando el tribunal, sobre la base
de normas inaplicables, ha efectuado una elaboración dogmática
acerca de la naturaleza jurídica de los clubes de campo y ha dado una
solución que desatiende las circunstancias concretas de la causa.
6) Que en efecto la alzada adoptó como punto de partida de su desarrollo
el concepto de club de campo a que se refiere el art. 64 de la ley 8912 de la
provincia de buenos aires, reglamentado por el decreto local 9404/86, del cual
resulta que como calidad inherente a estos complejos recreativos, existe una
mutua e indisoluble relacion funcional y jurídica entre sus sectores
que lo convierten en un todo inescindible, sin reparar que tal premisa era inconciliable
con las características del “Mapuche Country Club”, cuyo
régimen permitia la posibilidad de acceder al mismo tiempo la incorporación
a la entidad social.
Además, el a quo incurrio en un error de apreciación al sustentar
su fallo en la referida legislación provincial, toda vezque, por tratarse
de un régimen sancionado con posterioridad a la formación de la
asociación, no eran las consecuencias en curso las que se afectaban con
la aplicación de las nuevas disposiciones legales, sino el propio régimen
constitutivo bajo el cual se erigio el club de campo, situación jurídica
consolidada por el oportuno reconocimiento de la autoridad competente y a tenor
de la cual se regulaban los derechos y obligaciones de quienes participaron
en el complejo urbano, conclusión particularmente válida si se
tiene en cuenta que las leyes citadas sólo tendrían vigencia para
los proyectos que aun no hubieran tenido aprobación definitiva (arts.
103, ley 8912 y 10, dec. 9404/86).
7) Que, por otra parte, la sentencia reconocio a los demandados un derecho real
que jamás reclamaron o se atribuyeron, con lo que se obvió la
relación asociativa admitida entre las partes ( que se califico en forma
dogmática como simulación) y el derecho de dominio exclusivo de
la entidad sobre los bienes destinados al cumplimiento de sus actividades deportivas,
sociales y recreativas, derechos y bienes que se encontraban sólo al
servicio de sus asociados y no de todos los propietarios de parcelas del centro
urbano.
8) Que ello así, pues aunque el estatuto previera la calidad de propietarios
de un lote como presupuesto para ser admitido como socio activo (art. 1 inc
a), no imponía el ingreso obligatorio a todo adquirente de parcelas,
aseveración que se refuerza frente a la posibilidad de no aceptar a los
eventuales postulantes a la asociación y a la de hacer perder la condicion
de asociado (art 10), todo ello sin afectar la titularidad del dominio sobre
los predios particulares.
Además en el sub examine, los lotes fueron adquiridos con anterioridad
a la constitución de la asociación civil y no surge del titulo
acompañado la existencia de un derecho accesorio de copropiedad sobre
otros bienes, ni consta en el respectivoinstrumento la imposición del
ingreso a entidad alguna como recaudo para el perfeccionamiento del dominio.
9) Que, por lo expuesto, resulta dogmática la conclusión de la
alzada en el sentido de que los lotes se qdquirieron ab initio como formando
parte de un club de campo, en el que lo propietarios de las parcelas adquirían
el condominio sobre los restantes bienes que conformaban el country. Igual reproche
debe formularse respecto a las consideraciones vinculadas con la existencia
de un pretendido dominio fiduciario y de un mandato irrevocable a la entidad,
pues dichas afirmaciones soslayan la existencia de las relaciones jurídicas
no contravertidas y de derechos plenamente acreditados en la causa, a la luz
de loscuales correspondían resolver controversia.
10) Que sibien es cierto que, conforme con el principio “iura novit curia”,
los jueces no se encuentran vinculados por la calificación jurídica
que las partes dan a sus pretenciones y pueden suplir el derecho mal invocado
por aquellas, ello es asi en tanto no alteren las bases fácticas del
litigio o la causa pretendi, todo lo cual ocurre ne autos en que la pretención
originariamente deducida como cobro de cuotas sociales ( con fundamento en los
arts. 40 y 1721 Cod. Civil), fue transformada en una accion de contribución
con sustento en un condominio basado sólo en el razonamiento del a quo.
11) Que, en las condiciones expresadas, la sentencia recurrida se apoya en argumentos
que dan fundamentacion aparente e ineficaz para sostener la solución
adoptada , lo que se traduce en forma directa e inmediata en menoscabo de las
garantías constitucionales invocadas, por lo que corresponde hacer lugar
a esta presentación.
Por lo expuesto, se declara procedente el recurso extraordinario y se deja sin
efecto el pronunciamiento apelado. Con costas: Vuevan los autos al tribunal
de origen a fin de que, por medio de quien corresponda, se dicte uno nuevo con
arreglo al presente. Agreguese la queja al principal. Reintégrese el
depósito.
M.A. Cavagna Martinez- C. Fayt-A. Bellucio-R. Barra- J. Nazareno-E. Moline O’Connor.-
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