Fallo Mizrahi, Juan Pablo c/ Traficante, María
Rosa si daños y perjuicios
Fallos Clásicos
modelos contratos comerciales civiles penales
Mizrahi, Juan Pablo c/ Traficante, María Rosa si daños
y perjuicios.
Sumarios:
1.-La falta del servicio de gas, electricidad y teléfono ,la ausencia
de picaportes en las puertas, de trabas en las ventanas, la falta de terminación
(aro de metal) del desagote de la bañera, la ausencia de botiquín,
toallero y portapapel higiénico en el baño y una rejilla rota
no constituyen vicios rehidibitorios pues la característica esencial
de éstos es que sean ocultos (conf. art.2164). Acerca de ellos, se ha
explicado que no son ocultos aquellos defectos que se pueden descubrir con un
examen atento y cuidadoso de la obra acorde a su destino.
2.- Es dable recordar aquí que el vendedor no está obligado a
responder por los vicios o defectos aparentes (art.2 173, última parte,
del Código Civil), máxime si, como sucede en el caso, la vendedora
transmitió los derechos de posesión y dominio que tenía
sobre el inmueble y el comprador prestó su conformidad y aceptación
sin reserva ni observación alguna.
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En Buenos Aires, a los 21 días del mes de junio del año dos mil,
hallándose reunidos los señores jueces de la Sala “M”
de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Dres. Hernán
Daray y Gladys Álvarez, a fin de pronunciarse en los autos “MIZRAHI,
Juan Pablo c/ TRAFICANTE, María Rosa si daños y perjuicios”,
la Dra. Álvarez dijo:
Contra la sentencia de fs.140/145 que rechaza la demanda promovida se alza la
parte actora, expresando sus agravios a fs.170/173. Conferido el traslado de
ley, la demandada contesta el mismo a fs.177/179.
El accionante reclama en este proceso los daños y perjuicios derivados
de la compraventa del inmueble de la calle Céspedes 3047, consistentes
en daño moral y gastos efectuados por las distintas falencias que presentaba
el departamento al momento de la posesión y que lo hacían inhabitable;
entre ellas menciona: 1) falta de conexión y medidor de gas, 2) falta
de conexión y medidor de luz, 3) falta de aparato telefónico,
estando la línea incomunicada, 4) ausencia de picaportes en las puertas
de entrada y terraza, 5) ausencia de trabas en las ventanas de la cocina y living,
6) manchas de color amarillo en paredes de dos habitaciones, 7) falta de terminación
(aro de metal) del desagote de la bañera, 8) ausencia de botiquín,
toallero y portapapel higiénico en el baño y 9) rejilla rota del
pasillo.
La demanda fue rechazada por el a-quo, ya que consideró que el actor
no acreditó los fundamentos de su pretensión, es decir, que la
demandada se había comprometido a entregarle el departamento en cuestión
con la instalación de luz, gas, teléfono; con trabas en la ventana
de la cocina y el living; con la terminación completa en el desagote
de la bañera; con un botiquín y un portapapel higiénico
en el baño; con la rejilla del pasillo en buen estado y con un toallero
en el baño. Por el contrario, la diferencia de precio existente entre
la operación de compraventa celebrada entre las partes (U$ 35.000) y
la estimada por el perito de oficio (U$ 58.000) permite inferir que la compraventa
del inmueble se convino en el estado en que se encontraba a la fecha de la escritura.
Señaló, además, que un prudente accionar del actor hubiera
sido inspeccionar la finca el mismo día y horas o minutos antes de la
firma de la escritura traslativa de dominio para haber podido establecer el
estado en que la misma se encontraba. En cuanto a los daños por filtraciones,
tampoco surge probada la existencia de las mismas al momento de la posesión.
Se agravia entonces el accionante porque sostiene que es obvio que quien adquiere
un inmueble para vivienda propia tiene como propósito el uso inmediato
de la cosa en condiciones normales, es decir, que la regla general es dar por
supuesto que el inmueble cuenta con todos los servicios y artefactos que lo
hacen habitable y la excepción es que falten los elementos indispensables.
Manifiesta que la demandada lo indujo a un engaño, pues no le informó
previamente del estado precario de la cosa y cita jurisprudencia respecto del
deber de garantía del vendedor por vicios redhibitorios.
En segundo lugar, dice que no corresponde inferir que la diferencia entre el
precio convenido y el fijado por la perito se debe a que la compraventa se había
convenido en el estado en que se encontraba el inmueble a la fecha de la escritura,
y si la vendedora enajenó el inmueble en el precio fijado, es porque
éste era el precio justo de la cosa en ese momento y porque le convenía
hacerlo. Luego, aclara que no es cierto lo expuesto por el sentenciante en cuanto
a su falta de inspección del inmueble, pues estuvo con su esposa en algunas
ocasiones en la finca, advirtiendo que faltaban completar diversos trabajos
que la vendedora prometió estarían terminados a la fecha de la
escrituración. Esta circunstancia dice que se encuentra corroborada por
el instrumento que obra a fs. 18 donde ésta reconoce haber reparado la
humedad existente y expresa que sólo resta efectuar el pertinente trabajo
de pintura el que será cumplimentado dentro del plazo de cinco días.
En primer término, es preciso aclarar que no corresponde hablar en este
caso de vicios redhibitorios, pues la característica esencial de éstos
es que sean ocultos (conf. art.2164). Acerca de ellos, se ha explicado que no
son ocultos aquellos defectos que se pueden descubrir con un examen atento y
cuidadoso de la obra acorde a su destino (conf. “Código Civil anotado”,
Salas - Trigo Represas, T.IV-A, pag.875, Editorial Depalma, 1999).
Siguiendo tal criterio, no puede sostenerse que la falta del servicio de gas,
electricidad y teléfono en un inmueble puedan ser vicios ocultos, pues
con una simple comprobación pueden ser advertidos. De más está
decir, que la ausencia de picaportes en las puertas, de trabas en las ventanas,
la falta de terminación (aro de metal) del desagote de la bañera,
la ausencia de botiquín, toallero y portapapel higiénico en el
baño y una rejilla rota no constituyen tampoco vicios ocultos. Por el
contrario, son los llamados vicios aparentes o notorios, es decir, aquéllos
que resultan apreciables a simple vista mediante un sencillo examen o reconocimiento
en el momento de la entrega (conf. obra citada anteriormente).
Es dable recordar aquí que el vendedor no está obligado a responder
por los vicios o defectos aparentes (art.2 173, última parte, del Código
Civil), máxime si, como sucede en el caso, la vendedora transmitió
los derechos de posesión y dominio que tenía sobre el inmueble
y el comprador prestó su conformidad y aceptación sin reserva
ni observación alguna (conf. escritura agregada en fotocopias a fs.68/71).
Considero aplicable al caso la doctrina del fallo plenario dictado en autos
“Cipoletti Luis A. y otra c/ Barracas S.A.”, el 10 de diciembre
de 1982, que establece que el recibo de posesión sin reserva, aún
sin haberse celebrado la escritura de compraventa, libera al vendedor de la
responsabilidad por vicios aparentes. Y entiendo que es aplicable pues, más
allá de que en el sub-exárnine existe una escritura traslativa
del dominio a diferencia del supuesto del plenario, el adquirente aceptó
la transmisión de la posesión sin reserva alguna, lo cual ha liberado
a la vendedora de la responsabilidad por los defectos aparentes o notorios,
tal como lo dispone el plenario citado.
Sin perjuicio de ello, no puedo soslayar el hecho de que el actor había
visitado el inmueble con anterioridad a la escrituración, notando que
faltaban completar distintos trabajos antes de ponerla en condiciones de habitabilidad
(fs.4 in fine del escrito de demanda y fs. 172 vta. de la expresión de
agravios), lo cual demuestra que conocía las falencias del departamento.
Si bien sostiene que la vendedora se había comprometido a terminar las
tareas, lo cierto es que ninguna prueba existe que acredite tal promesa, pues
el instrumento de fs. 18 sólo demuestra que la vendedora cumplió
con reparar una filtración de una pared restando efectuar el pertinente
trabajo de pintura, pero no acredita que existieran otras obligaciones a cumplir
por la ahora demandada.
En este sentido, creo oportuno citar un fallo similar sobre vicios aparentes,
donde la cuestión se refería a los elementos del placard, en el
cual se manifestó que “si antes de la escritura los adquirentes
sabían de la ausencia de dichos elementos del placard, pudieron rehusar
el pago del precio de conformidad con la facultad consagrada por el art. 1426
del Código Civil para el supuesto de carencia de los “accesorios”
de la cosa vendida (art.1409). Es verdad que el art.4 126 no dispone concretamente
que si se abonó el precio sin reparos en cuanto a los accesorios faltantes,
el comprador queda privado del derecho de reclamar por dicha falta, pero tal
inferencia surge de otras normas del código. En esas líneas de
ideas, el art.2 173, al ocuparse de los vicios redhibitorios, establece que
el vendedor “no está obligado a responder por los vicios o defectos
aparentes”. De igual modo el art.1647 del Código Civil, incorporado
por la ley 17.711, norma para la locación de obra que luego de recibida
“el empresario quedará libre por los vicios aparentes y no podrá
luego oponérselela falta de conformidad del trabajo con lo estipulado”.
De la correlación de las pautas volcadas en los textos citados, se extrae
como derivación ineludible que si los compradores sabían de la
carencia de los elementos integrativos del placard aún antes de la escritura,
pagaron el precio sin reparo alguno y recién luego invocaron la falta
de esos accesorios, tal invocación resulta tardía, en tanto su
silencio anterior, cuando existía un claro deber de explicarse (arg.
art.919 del Código Civil”, importó una implícita
aquiescencia con el estado en que se encontraba la finca y los privó
del derecho a formular luego planteamientos al respecto” (C.N.Civ., Sala
C, “Marazzato Juan el Pere María y otro”, publicado en El
Derecho, T.91, pag.174).
Otro factor que conduce a considerar que existió una conformidad con
el estado en que se encontraba el inmueble es el precio por el cual se celebró
la operación - $35.000 - que difiere sustancialmente del valor fijado
por la perito para el departamento - $58.000 aproximadamente - (precio que no
fuera objetado por ninguna de las partes). Si tal como afirma el recurrente
la suma pactada era el precio justo de la cosa en ese momento, sin dudas ello
se debía al estado del inmueble; es decir, era justo el precio porque
carecía de diversos elementos que reducían su valor y de allí
la diferencia entre el monto de la operación y el valor estimado para
ese inmueble. Esto no es una inferencia arbitraria, sino una correcta interpretación
del contrato de acuerdo al principio de la buena fe y de acuerdo con lo que
verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con
cuidado y previsión (art. 1198 del Código Civil).
En síntesis, entiendo que si el demandado visitó el departamento
antes de la escrituración, advirtió la ausencia de ciertos elementos
que faltaban, pero no probó que la vendedora se hubiera comprometido
a entregar el departamento con los mismos, y luego pagó un precio sensiblemente
inferior al valor del inmueble, cabe interpretar que la compraventa se efectuó
en el estado en que se encontraba la cosa. Su posterior aceptación de
la transmisión del dominio y la posesión sin reserva alguna, refuerzan
esta conclusión y además, liberan a la vendedor por los defectos
aparentes.
Por las consideraciones precedentes, voto por confirmar la sentencia recurrida,
con costas a la parte actora en su calidad de vencida (art.68 del Código
Procesal).
El Dr. Daray adhiere por análogas consideraciones al voto de la Dra.
Álvarez. Se encuentra vacante la vocalía N° 39 (art. 109 R.J.N).
Con lo que terminó el acto, firmando los señores jueces por ante
mi que doy fe. Fdo.: Gladys S. Álvarez y Hernán Daray. Ante mi,
Mario J. Isola (Secretario). Lo transcripto es copia fiel de su original que
obra en el libro de la Sala. Conste.
Buenos Aires, 2 de junio del 2.000.-
Y Visto:
Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedente, el Tribunal
Resuelve: confirmar la sentencia recurrida, con costas a la parte actora en
su calidad de vencida (art.68 del Código Procesal).
Diferir el pronunciamiento sobre los honorarios de la Alzada para su oportunidad.
Regístrese, notifiquese y devuélvase. Fdo.: Gladys S. Álvarez,
Hernán Daray y Mario J. Isola (Secretario).-
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