Fallo Otero Antonio c/ Pasiecznik Pedro y otro s/ Escrituración
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Otero Antonio c/ Pasiecznik Pedro y otro s/ Escrituración.
A C U E R D O
En la ciudad de La Plata, a -24- de marzo de mil novecientos noventa y dos,
habiéndose establecido, de conformidad con lo dispuesto en el Acuerdo
2078, que deberá observarse el siguiente orden de votación: doctores
San Martín, Pisano, Mercader, Vivanco, Laborde, se reúnen los
señores jueces de la Suprema Corte de Justicia en acuerdo ordinario para
pronunciar sentencia definitiva en la causa Ac. 45.723, "Otero, Antonio
contra Pasiecznik, Pedro y otra. Escrituración".
A N T E C E D E N T E S
La Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial -Sala I- del Departamento
Judicial de San Martín revocó el fallo de primera instancia que
había denegado la pretensión actora.
Se interpuso, por la demandada, recurso extraordinario de inaplicabilidad de
ley.
Dictada la providencia de autos y hallándose la causa en estado de pronunciar
sentencia, la Suprema Corte decidió plantear y votar la siguiente
C U E S T I O N
¿Es fundado el recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley?
V O T A C I O N
A la cuestión planteada, el señor Juez doctor San Martín
dijo:
I. La Cámara a quo hizo lugar a la demanda, como consecuencia de haber
revocado el fallo que la rechazara, teniendo en consideración que:
1) No es válida la comunicación de dar por resuelta una compraventa
por uno sólo de los cónyuges cuando los dos figuran como titulares
del dominio, rigiéndose tal situación por las reglas del condominio.
Además, siendo la obligación emergente -escrituración indivisible,
no admite la resolución por un solo condómino.
En lo que hace al alegado mandato, tratándose de la venta de un inmueble
debe constar en un poder especial otorgado ante escribano público.
2) De la contestación al telegrama de la escribana actuante notificando
la nueva fecha para la escrituración -y de la testimonial rendida surge
claramente que nunca asistieron los vendedores a la escribanía, lo que
confirma la falta de comprobación del cumplimiento de la obligación
de escriturar. Tampoco aportaron la documentación necesaria para ello
e incurrieron en numerosas contradicciones en su contestación de
demanda y en sus respectivas confesionales, poniendo duda a la veracidad
de sus afirmaciones.
3) No se encuentra demostrado el incumplimiento del comprador en lo que hace
a su comparecencia a la escribanía el día fijado para la
escrituración y su entrega de títulos a la notaria a fin de la
obtención de los certificados correspondientes, y existe por lo
menos la presunción de que Otero contaba con el dinero del saldo -los
días 21 y 22 de septiembre por los dichos de los testigos de la actora
-en especial de la escribana Arnaldi Cantizani y por el otorgamiento de la escritura
y su firma por el comprador el día 22-9-87 (hecho no refutado por la
contraria).
4) El incumplimiento que autorice invocar el pacto comisorio debe referirse
a la obligación principal y ser grave. En el caso la obligación
principal era escriturar y su accesoria el pago de los cuarenta y tres
mil australes. Entender lo contrario importaría un abuso de derecho.
5) Para actualizar el saldo de precio debe atenderse a las características
propias del bien analizadas conforme a las "máximas de experiencia
personal".
II. Contra lo así decidido interponen los demandados recurso extraordinario
de inaplicabilidad de ley por el que denuncian violación de los arts.
34, inc. 4º, 163, inc. 6º, 375 y 387 del Código Procesal Civil
y Comercial y absurda valoración de la prueba.
En suma aducen que:
1) No puede regirse el caso por las reglas del condominio por cuanto las circunstancias
que lo rodean demuestran que los vendedores -ambos integrantes de la sociedad
conyugal eran contestes en su decisión resolutoria y tal situación
fue aceptada por el actor al mantener intercambio telegráfico sólo
con el esposo, sin que el silencio de la codemandada pueda ser entendido como
aceptación de cumplimiento tardío por parte del actor.
Además, es absurdo considerar impropia la notificación de resolución
realizada por uno solo de los vendedores cuando se está aceptando
como válida la notificación de la demanda y del cambio de la fecha
de escrituración a ese solo y no a la covendedora.
2) Era el actor el que debía probar el incumplimiento del demandado
y no a la inversa como lo sostiene la Cámara, infringiendo con ello
el art. 375 del Código Procesal Civil y Comercial.
Asimismo, realiza ésta un análisis caprichoso del telegrama de
fs. 57 y valora inadecuadamente los testimonios que aseguran la asistencia
de los demandados el día 21 de septiembre a la escribanía, equivocándose
también al valorar los elementos de los que surgiría el cumplimiento
del actor.
3) Viola el fallo el principio de congruencia al afirmar que la suscripción
de la escritura el día 22 de septiembre no fue refutada por la contraria
cuando tal circunstancia no fue alegada en la demanda, de modo que mal pudo
contradecirse al ser contestada.
4) La resolución de la Cámara referida a la gravedad del incumplimiento
del comprador contraría también el principio de congruencia
pues no fue solicitado pronunciamiento en la demanda. Así se vulnera
el derecho a la defensa en juicio al resolver sobre una cuestión que
no pudo contestarse por no haber sido propuesta.
5) La actualización monetaria del saldo de precio debe obtenerse utilizando
la cotización de la divisa norteamericana en razón de lo cual
no corresponde la quita del 20% sobre el precio pactado.
6) Viola nuevamente el fallo el principio de congruencia al otorgar la posesión
no solicitada en la demanda, vulnerando con ello los arts. 163, inc. 6º
y 34 inc. 4º del Código Procesal Civil y Comercial.
III. El recurso no puede prosperar.
El tribunal de alzada, por medio de una metodología infrecuente -realiza
una serie de preguntas que él mismo responde, comenzó por decidir
que debía aplicarse al caso de autos las reglas del condominio por cuanto,
al estar el dominio del bien en cabeza de ambos esposos, éstos tenían
la calidad de condóminos sin que su condición marital excusara
la obligación de ambos de comunicar la decisión de resolver.
Frente a esta decisión se disconforma el recurrente insistiendo en su
calidad de representante de la sociedad conyugal haciendo hincapié en
la circunstancia de que todas las notificaciones de la contraparte fueron dirigidas
a su persona y no a ambos integrantes de la misma.
Estos argumentos renuevan la discusión acerca de la institución
jurídica que debe regir el caso. La mayoría de la doctrina (entre
ellos Mazzinghi, Belluscio, Guaglianone, Zanoni, Vidal Taquini) es conteste
en afirmar que "La posibilidad de condominio de partes indivisas propias
está explícitamente admitida por el Código (art. 1264),
lo que define la posibilidad de condominio entre cónyuges. En efecto,
si puede haberlo de partes indivisas propias, no existe fundamento para sostener
que no pueda haberlo de partes indivisas gananciales o de parte indivisa propia
de un cónyuge y ganancial del otro" (en "Manual de Derecho
de Familia", t. II, 5ta. edición actualizada", Belluscio,
Augusto César, "Gestión de los bienes de la sociedad conyugal",
pág. 104 y sigtes.).
En consecuencia, con relación a las partes indivisas gananciales
"...los actos de disposición jurídica o material requieren
el concurso de la voluntad de ambos cónyuges (C.C. arts. 2680 a 2682)...",
(ob. cit.), a lo que deben agregarse las derivaciones de esos actos, tales como
su cumplimiento o resolución.
Frente a estas afirmaciones -que comparto queda sin sustento el argumento del
recurrente que sólo se ampara en disquisiciones personales que reclaman
la aplicación de la normativa que resulta más propicia a sus intereses
sin demostrar con bases jurídicas aceptables, la razón de sus
dichos.
No advierto violado el principio de congruencia -como sostiene el quejoso en
lo que hace a la falta de alegación de la suscripción de la escritura,
por cuanto es un elemento más valorado por el tribunal a los efectos
de calificar la conducta de las partes, de modo que no considero que se haya
cometido tal infracción.
Similar análisis merece el tema referido a la valoración de la
graduación de la gravedad del incumplimiento, desde que la Cámara
se vio constreñida a meritarlo a los efectos de determinar si era hábil
para autorizar la requerida resolución (a ese efecto ver: causa Ac. 37.949,
sent. del 31-V-88).
Por lo demás, el resto de los agravios campea el ámbito -privativo
de las instancias ordinarias de las cuestiones de hecho y de prueba. Sobre ellas
ha dicho esta Corte que las conclusiones a que arriban los tribunales de apelación
luego del análisis que realizaron sobre la prueba producida, los alcances
y sentido de lo convenido entre los contratantes, y de la conducta postcontractual
de éstos, sólo pueden ser reexaminados si se demuestra en forma
incontrovertible que aquellas conclusiones son el resultado de un razonamiento
absurdo (conf. Ac. 40.558, sent. del 23-V-89; Ac. 43.650, en "Acuerdos
y Sentencias", 1985-I-382). Y en autos no sólo tal vicio lógico
no ha sido demostrado sino que ni siquiera ha sido denunciada la violación
de la normativa que rige la tarea, esto es, los artículos 384, 456 del
Código Procesal Civil y Comercial.
En lo que hace a la denunciada transgresión del art. 375 del Código
Procesal Civil y Comercial, la Cámara resolvió que "...no
está demostrada en forma fehaciente su concurrencia (la de los demandados)
a la escribanía el día de la escrituración prueba que estaba
a su cargo..." (fs. 206 vta.), circunstancia por ellos alegada en la contestación
de demanda (v. fs. 73 vta., pie) y que condiciona la obligación
de su prueba.
Con referencia a la planteada disconformidad sobre la metodología empleada
para actualizar el saldo de precio y su reducción cabe recordar que las
"máximas de experiencia" integran, junto con los principios
de la lógica, las reglas de la sana crítica a las que el
juzgador debe ajustarse para apreciar la prueba. Son los principios extraídos
de la observación del corriente comportamiento humano y científicamente
verificables, que actúan como fundamentos de posibilidad y realidad (conf.
Palacio, "Derecho Procesal Civil", t. IV, p. 415, núm. 421
b y en igual sentido, Couture, "Fundamentos del Derecho Procesal Civil",
3ra. ed., p. 270, núm. 171).
De manera que considero que el sentenciante ha hecho debida aplicación
del sistema de valoración de la prueba que marca la ley (art. 384, C.P.C.)
pues ha considerado las características del bien así como su realidad
espacial a la luz de los principios de la lógica y de la experiencia,
arribando a la solución que juzgó congruente con las circunstancias
de la causa.
Por último, corresponde rechazar el agravio referido al otorgamiento
de la posesión no solicitada desde que, de la simple lectura de la parte
dispositiva del fallo (v. fs. 221/222) no surge que así se haya decidido.
Voto por la negativa.
Los señores jueces doctores Pisano, Mercader, Vivanco y Laborde, por
los fundamentos expuestos por el señor Juez doctor San Martín,
votaron también por la negativa.
Con lo que terminó el acuerdo, dictándose la siguiente
S E N T E N C I A
Por lo expuesto en el acuerdo que antecede, se rechaza el recurso extraordinario
interpuesto; con costas (art. 289, C.P.C.C.).
El depósito previo efectuado queda perdido para el recurrente (art. 294,
C.P.C.C.), debiendo el tribunal dar cumplimiento a lo dispuesto por el art.
2º de la Resolución 760/68, modificado por la Resolución
868/77 y de conformidad con la Resolución 119/86.
Notifíquese y devuélvase.-
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