Fallo Alsina Castells, Rosendo C/ Ponieman, Gabriel Carlos s/ Rescisión
de contrato
Fallos Clásicos
modelos contratos comerciales civiles penales
Alsina Castells, Rosendo C/ Ponieman, Gabriel Carlos s/ Rescisión
de contrato.
Sumarios:
1.- Lo cierto es que el locador interfirió en las relaciones entre los
sublocadores y el sublocatario, . intimando a este último y a su banco
fiador a abstenerse de abonar los alquileres, a menos que el recibo tuviese
la firma de Alsina como locador. Cabe concluir que la señalada interferencia
injustificada resulta poseer suficiente grado de certeza sobre la motivación
del Sublocatario para desistir de renovar la locación por las molestas
circunstancias que recién he puntualizado. No es dudosa, pues, la existencia
de daño, habida cuenta que se adujo la imposibilidad de obtener otro
interesado en alquilar el inmueble en razón de lo insuficiente del plazo
restante entre la desocupación por parte del Sublocatario (31/5/93) y
la expiración del contrato entre Alsina Castells y Ponieman-Reston (30/4/95),
si se tiene en consideración, además, el lapso razonable que debía
haber transcurrido para concretar la oferta con las tratativas de rigor en plaza.
2.- La finalidad perseguida por las partes al contratar era proporcionarse beneficios
económicos. A través de las prestaciones y contraprestaciones
el actor quedaría con la propiedad de lo construido y los demandados
lucrarían con el inmueble -que lo hicieron, subalquilándolo o
aprovechándose de su uso y goce- y, a este último efecto, la ampliación
de las medidas de los ambientes en particular o de la obra en general favorecería
el mayor interés en plaza y un precio más alto, lo que redundaría
en beneficio propio y, traslativamente, después, en el del dueño
del inmueble. Asimismo, la conducta posterior de las partes, pauta preclara
para la interpretación de los contratos, ha sido ésa. En definitiva,
considero que el reclamo formulado en el juicio entablado por Gabriel Carlos
Ponieman contra Rosendo Alsina Castells por cobro de sumas de dinero en relación
a las ampliaciones no consentidas expresamente por el locador debe ser desestimada..
3.- La firma por parte del comitente de los planos en que constan las ampliaciones,
no suple la ausencia de concertación de las mismas por escrito cuando
así ha sido acordado expresamente pues de lo contrario ellas revestirían
la condición de obras clandestinas, por lo que de ningún modo
a la intervención del dueño cabe darle otro significado que el
de oficializarlas.
Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 18 días
del mes de octubre del año dos mil uno, reunidos en Acuerdo los señores
jueces de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala
“E”, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados
“ALSINA CASTELLS, ROSENDO C/ PONIEMAN, GABRIEL CARLOS Y OTROS/RESCISIÓN
DEL CONTRATO”, “ALSINA CASTELLS, ROSENDO C/PONIEMAN, GABRIEL CARLOS
Y OTRO S/DESALOJO” Y “PONIEMAN, GABRIEL CARLOS C/ALSINA CASTELLS,
ROSENDO S/COBRO DE SUMAS DE DINERO” (ACUMULADOS), respecto de la sentencia
apelada corriente a fs. 1130/1141 del primero (en copia que carece de una carilla),
obrando sendos ejemplares completos de la misma a fs. 125/136 del segundo y
fs. 346/3 57 del tercero, el Tribunal estableció la siguiente cuestión
a resolver:
La sentencia apeladaes arreglada a derecho?. Practicado el sorteo, resultó
que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: Sres.
Jueces de Cámara Dres. Mirás y Calatayud. El Dr. Juan Carlos G.
Dupuis no interviene por haberse excusado a fs. 1212 (art. 109 del Reglamento
para la Justicia Nacional).
A la cuestión planteada. el Dr. Mirás dijo:
Contra el pronunciamiento dictado en estos procesos acumulados, se alzan el
actor en el juicio acumulante, don Rosendo Alsina Castells, y los demandados
en el mismo, don Gabriel Carlos Ponieman -éste, también como demandante
en el acumulado por cobro de sumas de dinero-, don Jorge Reston y don David
Ponieman, quienes expresan agravios en los escritos de fs.1167/l 171 y 1174/1211,
los que son contestados, en el mismo orden, mediante las presentaciones de fs.
1232/1238 y 1213/123 1.
Antes de entrar de lleno al examen de los agravios expresados en la instancia,
cabe dejar puntualizado por parte del órgano judicante que se está
en presencia de una contratación atípica, en la que -esquemáticamente
consideradas- existen prestaciones de la índole de la locación
de cosas (uso y goce de un inmueble en favor de una parte) y de la locación
de obra (ejecución de un opus en favor de la otra), y para más,
en ambas hipótesis, el añadido de un precio en dinero de menor
envergadura, todo ello en los términos que emanan del instrumento agregado
ahora a fs. 1286/1291, extendido el 2 de junio de 1988. Existe, además,
un convenio adicional de fecha 19 de julio del mismo año (y. fs. 1251).
Saliendo del esquema, al irse a la compulsa de la voluntad de las partes, se
advierte que los términos empleados ponen de relieve que la prestación
principal tenida en cuenta y que da motivo al título del contrato como
“de locación”, es la de otorgar el uso y goce del inmueble
a Jorge Daniel Reston y Gabriel Carlos Ponieman a cambio de una contraprestación
también principal -que entraría en vigencia después de
un período de gracia gratuito de seis meses- de un “alquiler”,
consistente en la cantidad de 150 dólares estadounidenses, como precio
en dinero, con el añadido de otro sinalagma prestación-contraprestación,
en el que -maguer la importancia de la que debían cumplimentar, los aquí
demandados- fuera calificada de “complementaria” en la cláusula
segunda: la construcción de una unidad de vivienda a cargo de los locatarios,
en las condiciones puntualizadas en la mencionada cláusula, a cambio
de una de índole pecuniaria, a cargo del locador, denominada “única
y total contribución suya para la construcción”, quien,
de acuerdo a lo estipulado en la cláusula tercera, en las oportunidades
ahí consignadas habría de abonar las sumas de 5.000 y 3.500 dólares
estadounidenses, lo que hizo según constancias de los recibos ahora agregados
a fs. 1261 (el primero) y 1262.
El plazo máximo se extendería hasta el mes de abril de 1995 inclusive
y antes de desalojar la vivienda los locatarios debían obtener del municipio
la final de obra (cláusula segunda cit.).
En diversas oportunidades y con motivo de distintos supuestos de resolución,
se previó la posibilidad de requerir el desalojo del inmueble, el que
aparece mencionado en diferentes cláusulas (conf. segunda cit., décima,
décimo segunda, décimo cuarta y décimo quinta), siendo
de destacar que la falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas
del contrato daría opción al locador para exigirlo de inmediato
(conf. décima recién cit.), lo que constituye un modo de formulación
del pacto comisorio expreso, en los términos del art. 1204 del Código
Civil, párrafo tercero.
La mora en el pago del alquiler se produciría de pleno derecho (cláusula
cuarta).
La vivienda a edificarse por parte de los locatarios debía constar de
una superficie cubierta y semicubierta de 189 m2, además de la construcción
de una piscina y de la parquización del predio, sin que las medidas pudieran
exceder en más o en menos de un 5 %, y la obra debía concluirse
dentro de los doce meses a partir del 1 de julio de 1988 (cláusula segunda
cit.).
Según los términos de la cláusula sexta se convino que,
una vez concluida la construcción, los locatarios podrían ceder
de acuerdo con el locador, total o parcialmente, el contrato o sublocar, lo
que a su vez no podrían hacer los cesionarios o sublocatarios. Ello y
el hecho de que -con construcciones o sin ellas- el dueño de la cosa
inmueble es el actor, refuerza la conclusión acerca de la índole
prevaleciente de la locación de cosas en este atípico contrato.
En la cláusula séptima se establece que los locatarios ocuparán
la propiedad locada con destino a vivienda familiar y no podrán cambiar
su destino ni hacer modificaciones de ninguna naturaleza en la propiedad ya
construida sin consentimiento previo por escrito del locador y que las mejoras
que los locatarios hicieren, de cualquier naturaleza que fuere, quedarán
a beneficio de la propiedad, sin remuneración alguna.
En el antes mencionado acuerdo ampliatorio se estatuye que se construirá
un garaje -y la rampa correspondiente- semisumergido, de aproximadamente 8 m
por 6 m de base, cuyo costo y el de las excavaciones necesarias sería
soportado por el Sr. Alsina exclusivamente, quien, además, aparece autorizando
el aprovechamiento de una pileta de vieja data para alojar un invernadero, el
que sería soportado exclusivamente por los Sres. Ponieman y Reston.
En junio de 1993 -es decir con antelación al vencimiento del plazo máximo
otorgado- el locador inicia juicio por resolución de contrato con retroactividad
al 3 de marzo de 1993 y desalojo, más indemnización por la retención
del inmueble habida con posterioridad a esa fecha, más las sumas que
los demandados deberán devolver al actor por pago en exceso de sus obligaciones
contractuales, más intereses y costas, pretensiones que dan lugar a la
tramitación del expediente acumulante. En febrero de 1995 -ídem-
formularía otro pedido de desahucio, en este caso, el denominado “desalojo
anticipado”, que constituye el objeto del primer expediente acumulado.
Relata cuáles han sido, según su postura, las obligaciones incumplidas
por los demandados. Destaca, particularmente, la no obtención en el municipio
de la final de obra, que duda pueda obtenerse por las anomalías que denuncia
a fs. 4, N° 3.12.1. y por no abonarse los gastos y honorarios de los trámites
que estaban a cargo de aquéllos. Alude a diversas intimaciones con esa
finalidad y con la de obtener la restitución de sumas adelantadas por
el actor, el cambio de fiadores por haberse ausentado uno de ellos al extranjero
y por carecer de bienes la otra.. Finalmente, requiere la devolución
del inmueble por el funcionamiento de la cláusula 10. Hace mérito
del cruce de correspondencia posterior, oportunidad en que pone de manifiesto
que el contrato había quedado rescindido (resuelto) por la exclusiva
culpa de los locatarios. También intimó al subinquilino del inmueble,
Sr. Drew, a quien le había sido dado en locación con la conformidad
de su parte, para que se abstuviera de abonar los alquileres o de devolver la
tenencia a Ponieman y a Reston, salvo que mediase recibo o documento suscripto
por él, añadiendo que, luego del fracaso de las negociaciones,
el nombrado la restituyó a los demandados. Se ocupa, después,
de completar lo relativo a la obligación de reemplazar los fiadores,
cuyo incumplimiento funda la resolución, y a las sumas pagadas en exceso
de los 8.500 dólares estadounidenses convenidos, según recibos
que se acompaña, con excepción de los imputados a la construcción
del garaje propiamente dicho, que corrían por cuenta suya, no así
la referida a cuatro columnas de mayor profundidad para ubicar aquél,
que era a cargo exclusivo de los locatarios, según cláusula segunda
del contrato. Así, pues, deben sumarse al reclamo los importes pagados
por la construcción de medianeras, veredas y acera al consorcio vecinal,
bomba de agua, instalación de cloacas y toda la mampostería no
afectada al garaje propiamente dicho. Funda este reclamo en la doctrina del
enriquecimiento sin causa y en las normas relativas al pago de lo que no se
debe, particularmente los arts. 792 y 796 del Código Civil. En un cuarto
grupo, menciona las obras complementarias no ejecutadas, como placards, cerco
perimetral de la piscina y el resto que habría de quedar a la consideración
del dictamen pericial a producirse. Por último, sobre la base de los
principios de probidad, lealtad y buena fe en la interpretación y ejecución
de los contratos, requiere la restitución de la propiedad en las condiciones
en que fue construida, con los detalles, entre otros, de terminación,
artefactos lumínicos e instalación de bombeo y filtrado de la
piscina, según relevamiento notarial y fotográfico que acompaña;
y que, de no ser así, dicha obligación deberá ser resuelta
en indemnización de daños y perjuicios.
En el otro sídigo de fs. 12 invoca un nuevo incumplimiento, a saber,
la omisión de la construcción del invernadero a costa exclusiva
de los demandados, aduciendo que en su lugar fue construido un sótano
y un local en superficie, el que es incompleto, sin los planos pertinentes.
Los demandados Ponieman y Reston (fs. 248/286), además de resistir la
pretensión con fundamentos de hecho y de derecho, interponen reconvención,
mediante la cual intentan la consignación de la suma de 150 dólares
estadounidenses mensuales desde febrero de 1993, momento a partir del cual medió
negativa a percibir por parte del acreedor, y requieren indemnización
de daños y perjuicios materializados en la demora en la ejecución
de la obra y en la pérdida del valor locativo más los gastos de
mantenimiento del inmueble a partir del momento en que el subinquilino Drew
dio por concluida la locación. Destacan la imposibilidad de subalquilarlo
a un tercero por el escaso lapso a transcurrir hasta la fecha de finalización
del contrato principal, a saber, abril de 1995.
También se apersona la fiadora Salemme de Manzur (fs. 300/303) y contesta
la pretensión, desconociendo los hechos referidos a su parte en la demanda
y pidiendo su desestimación. A fs. 45 1/454, lo hace David Poniernan,
añadiendo como justificación del cumplimiento por parte de sus
fiados, un hecho relativo a la utilización de la casa para una entrevista
a un popular modelo, que se acredita con el ejemplar de una revista de masiva
circulación.
A fs. 325/329 el actor contesta la reconvención, pidiendo su rechazo.
En el segundo expediente acumulado -por orden de iniciación, éste
en marzo de 1996 (y. cargo de fs. 24 vta.)-, Gabriel Carlos Ponieman entabla
demanda contra Rosendo Alsina Castells por cobro de trabajos de construcción
contratados y no abonados, estimados provisionalmente en $ 100.000, más
intereses a partir de la fecha de la demanda y costas. Hace referencia a la
construcción del garaje y rampa de acceso -de cuya cuantía habrá
de descontarse los pagos parciales acreditados en el proceso acumulante-, a
los ambientes agregados y a las ampliaciones en la planta baja, así como
a la adecuación para futuras construcciones hacia la parte trasera y
entrepiso. Luego, hace mención a la ampliación del hall, a cuyo
costo añade -por las razones que ahí brinda- el metraje correspondiente
al sótano y al jardín de invierno por él construido a requerimiento
-dice- del comitente. Añade que, salvo la pileta de natación,
la contratación original no previó la construcción de superficies
descubiertas, no obstante lo cual ellas alcanzan a 202,53 m2, según descripción
que formula, las que deberán ser retribuidas por Alsina, quien -dice-
las solicitó. Continúa sosteniendo que, a pesar de que la intención
de las partes se encaminaba a levantar una casa de categoría standard
-dado que no se incluyó en el contrato pliego de especificaciones-, a
requerimiento del demandado se introdujo en la finca mejoras y detalles de lujo,
tales como portones, barandas, laterales de balcones, terrazas y pasillo paralelo
a la calle Urquiza, rejas antiguas artesanales, labradas y de gran calidad y
rejas en ese estilo en el puente interno que une los dos dormitorios de planta
alta, amén de dos puertas coloniales francesas en cedro de acceso a la
vivienda y sus herrajes y otras mejoras que aquí omito para no abundar,
apoyándose en la pericial rendida en el juicio por resolución
de contrato y remarcando la frase del experto, quien señala que la vivienda
resulta concordante con las edificaciones existentes en el entorno,, zona residencial
de alto nivel económico. Invoca las normas de la locación de obra
para las contrataciones posteriores al primitivo convenio, que sólo preveía
construcciones por 189 m2, llegando a conformar una superficie cubierta de 367,22
m2, semicubierta de 53,09 m2 y descubierta de 202,53 m2. Arguye que, en caso
contrario, se operaría un enriquecimiento sin causa lícita.
Invoca, entre otros elementos de juicio de esta última contratación
-que no es formal, según señala-, la suscripción de planos
por parte del demandado -en los que el 2 de septiembre de 1988 ya consta, dice,
una superficie total entre metros cubiertos y descubiertos de 257,24- y los
términos de dos recibos -que individualiza según los cuales éste
efectuó pagos al profesional interviniente en concepto de ampliación
de la vivienda propiamente dicha. Hace hincapié en los propios dichos
de Alsina Castelis en el otro juicio acerca de las condiciones de la propiedad
construida, respecto de las cuales reclama se las respete al ser restituida
al locador, de lo que hace derivar tanto el çonocimiento de la factura
de las ampliaciones y demás detalles, cuanto de la ausencia de exteriorización
de cuestionamiento alguno. Añade que estas ampliaciones son ajenas al
requerimiento de autorización escrito prescripto en el art. 1633 bis
del Código Civil, pues ella se encuentra prevista cuando son producto
de la iniciativa del locador y no cuando, como en el caso, son ordenadas por
el locatario.
Concluye, ejercitando el derecho de retención de! inmueble.
A fs. 80/102 el demandado contesta, invocando la cláusula séptima
del contrato, según la cual todas las mejoras quedarán a favor
del locador. Aduce también las particularidades de este contrato atípico
en el que tales mejoras no solo aprovechan al dueño sino que proporcionan
beneficios a los locatarios con lo que, al tiempo de la devolución de
la cosa, el precio de las mismas habrá de estar ya amortizado.
En el expediente sobre resolución de contrato -el acumulante-, se ha
producido prueba idónea acerca de medidas y calidad de las construcciones.
Ella está constituida por el peritaje del ingeniero Fernando E. Cassani
(fs. 5 84/606). Con motivo de las presentaciones de fs. 607/608 y 610/613, el
experto formuló explicaciones a fs.658/659 y 711/719. A fs. 783/784 el
actor expresa una nueva disconformidad, que el dictaminante contesta a fs. 874/876,
escrito en el que acompaña una última planilla de mediciones (fs.
873), que contiene las correcciones acordes con los reconocimientos de errores
materiales habidos como resultado de las observaciones a las que acabo de hacer
referencia. Pero, aun así, medió nueva impugnación (y.
fs.881), que motivó ulterior respuesta (y. fs. 895/896), con ratificación
del contenido de dicha planilla. A fs. 899 el actor insiste en acusar al perito
de parcialidad y pide se designe audiencia para interrogarlo, a lo que el juzgado
dispone tener presente la posibilidad de realización de una nueva peritación
en los términos del art. 473, cuarto párrafo, del Código
Procesal (y. fs.900 y 903), lo que posteriormente no se requirió ni dispuso
oficiosamente.
En este punto, debo recordar la doctrina del Tribunal acerca de la valoración
de este medio de prueba, que sostiene que, si bien el perito es un auxiliar
de la justicia y su misión consiste en contribuir a formar la convicción
del juez, razón por la cual la labor pericial no tiene, en principio,
efecto vinculante (conf. art. 477, Cód. Procesal; esta Sala, e. pubi.
en E.D. 89-495 y sus citas), la circunstancia de que el dictamen no obligue
al juez, salvo en los casos en que así lo exige la ley, no importa que
éste pueda apartarse arbitrariamente de la opinión fundada del
perito idóneo; la desestimación de sus conclusiones ha de ser
razonable y motivada (conf. esta Sala, c. pubi. en E.D. 89-495; Sala D, E.D.
6-300; Colombo, “Código Procesal Civil y Comercial”, 4 ed.,
t. 1, pág. 717 y jurispr. ahí cit.) (y. por todo, voto del dicente
en c. 34.389 del 9-2-88). :
Congruentemente, esta Sala ha sostenido en forma reiterada que aun cuando las
normas procesales no acuerdan al dictamen pericial el carácter de prueba
legal, si el informe comporta la necesidad de una apreciación específica
en el campo del saber del perito -conocimiento ajeno al hombre de derecho- para
desvirtuarla es imprescindible contar con elementos de juicio que permitan concluir
fehacientemente en el error o inadecuado uso que el experto hubiera hecho de
sus conocimientos científicos, de los que por su profesión o título
habilitante ha de suponérselo dotado (conf cc. 21.Ó64 del 15-8-86,
18.219 del 25-2-86, 11.800 del 14-10-85, 32.901 del 18- 12-87, 51.447 del 11-8-89,
65.268 del 18-4-90, 100.386, voto del dicente, del 22-11-91, 142.063, íd.,
del 10-3-94, etc.), con lo que cabe estar a las referidas conclusiones.
En lo que concierne a las respuestas dadas por el actor al absolver a fs. 636/637
las posiciones del pliego obrante a fs. 632/635, amparándose en la disposición
del art. 414 del Código Procesal, en la medida que ellas versen sobre
hechos alegados correspondientes a la actuación o al conocimiento personal
por parte de dicho litigante (conf. art. 411, párrafo primero, código
citado), habrán de ser tenidas por absueltas afirmativamente a tenor
de lo prevenido en la última parte del primer párrafo del mencionado
art.414, en tanto fuere necesario acudir a la prueba de algunos de tales extremos.
Tocante al expediente sobre desalojo anticipado, y sin perjuicio de que quepa
o no tener por confeso al incompareciente, el allí codemandado Jorge
Daniel Reston, a tenor de las directivas del art. 417 del Código Procesal,
en orden a lo decidido a fs. 95 procedió en este acto a la apertura del
sobre obrante a fs. 85 y a agregar el pliego en él incluido, como foja
número 148, al solo fin inmediato de tomar conocimiento de su contenido.
Debo expresar liminarmente que no habré de exponer en este voto la valoración
de la totalidad de las probanzas producidas, sino de las que son esenciales
y decisivas para el fallo de estas causas, por así disponerlo la segunda
parte del art. 386 del Código Procesal y por así derivarse del
encuadre jurídico que se hará de las cuestiones sometidas decisión.
Y sobre esto último, si bien es cierto que no convergen en el convenio
de fs. 1286/129 1 dos contratos tipo, a las obligaciones emanadas de la tenencia
de la cosa ajena habrán de aplicárseles las normas de’ la
locación de cosa y a las emergentes de las prestaciones relativas a la
ejecución de la vivienda, las de la locación de obra, en la medida
que sea pertinente a la luz de las directivas señaladas en los arts.
1197 y 1198 del Código Civil.
En el proceso acumulante, el actor ha hecho invocación del pacto comisorio,
aduciendo diversos incumplimientos como apoyo para sostener el funcionamiento
de lo convenido al respecto en la cláusula décima antes citada
del contrato que gobierna la relación entre los litigantes, concebida
-como ya adelanté- en los términos del párrafo tercero
del art 1204 del Código Civil.
Estas cuestiones han de ser analizadas, como es de rigor, a la época
de la traba de la litis. Respecto de lo cual, cabe destacar que la obligación
de “entregar la casa” -que se subraya machaconamente en la contestación
de Alsina Castells a la expresión de agravios, obrante a fs. 1213/1231,
es la asumida por los emplazados más allá de la ejecución
de la obra- aun no era temporánea, dado que recién debía
producirse el 1 de mayo de 1995 (conf. cláusula segunda) y la demanda
fue entablada en junio de 1993 (y. cargo de fs. 12 vta, del juicio acumulante).
Es así que para esa época no correspondía aún la
entrega del certificado de final de obra, por cuanto -independientemente de
que se adujo la falta de colaboración del actor en su tramitación,
sea por no concurrir a suscribir la pertinente documentación o por la
ausencia de contribución al pago de los derechos pertinentes- debía
obtenerse antes de desalojar la vivienda, cuyo plazo -como acabo de señalar-
aun se encontraba lejos de fenecer (conf. cláusula recién cit.),
razón por la cual este motivo no otorgaba derecho a resolver. La trasnochada
invocación de que cuando la finca fue alquilada a un tercero, el Sr.
Jonathan R. Drew, ahí se produjo el “desalojo”, no merece
siquiera que sea rebatida, habída cuenta que se trata de la sublocación
conformada por el actor, que fuera prevista en la cláusula sexta Ut supra
reseñada.
En lo que concierne a la falta de reemplazo de los garantes, causal específica
de resolución conforme a la última parte de la cláusula
décimo quinta, de quienes se adujo radicación en el extranjero,
en un caso, y enajenación del inmueble de su propiedad, en el otro, esta
última denuncia obedeció a un error en la mención del apellido
de la codemandada Susana Isabel Salemme de Manzur en el requerimiento de certificado,
según constancias de fs. 1283/1285, y concluye reconociéndolo
el mismo actor después del intercambio epistolar de fs. 1304, 1014 y
1016, en ese orden, oportunidad en la que llegó a agradecer a la fiadora
el haberle formulado la pertinente aclaración, según carta documento
agregada a fs. 1303. Finalmente, despeja toda posible duda el informe del Registro
de la Propiedad Inmueble agregado a fs. 938/940. La aducida y no acreditada
venta posterior a la presentación de la demanda (v. fs. 1223 y sigs.,
números 8.3. y sigs.) no puede ser utilizada corno fundamento del incumplimiento
invocado en el escrito de inicio, esto es, con anterioridad.
Con relación al restante fiador -eterno viajero (v. fotocopias de fs.
83 6/867)-, no se demostró ninguna circunstancia que hiciera sospechar
una disminución de la garantía, como pudo ser el hecho de poseer
bienes al tiempo de prestar la fianza, de los que después se hubiese
desprendido, o bien que no hubiese llevado antes el mismo tren de travesías
que el que se invocó después para requerir la sustitución
por otra persona. Por lo demás, el acogimiento de David Ponieman corno
garante por parte de Alsina Castells se fundó en el conocimíento
que éste tenía de aquél por actividades comunes, lo que
motivó que fuera “inmediatamente” aceptado (y. fs. 327 vta.,
N° 5.2.) y las presuntas cualidades tenidas en mira no consta ni se adujo
que hubieran ido decreciendo a través del tiempo.
En lo que atañe a la calidad de la obra, otro argumento para optar por
la resolución, a través del peritaje de ingeniería -más
allá de las discusiones acerca de la condición de superficie cubierta,
sernicubierta o descubierta de determinados sectores y sobre el metraje asignado
a cada una de estas especies- consta sin cuestionamiento que se encuentra a
la altura del importante entorno de ese sector de la localidad de Acassuso (v.
peritaje cit., passim; ejemplar de la revista “Caras” que se encuentra
en sobre adjunto y declaración en la audiencia actuada a fs. 1097 de
la testigo Gabriela Silvia Grossman de Santarelli, coejecutora de la nota periodística
allí publicada, según informe de fs.1087). Más concretamente,
como -según ya dije- sostuvo Gabriel Carlos Ponieman en su demanda repitiendo
los concretos términos empleados por el perito ingeniero, la casa se
halla enclavada en una zona residencial de alto nivel económico (peritaje,
fs. 598) y resulta concordante con las edificaciones existentes en el entorno
(ídeni, fs. 605, N° 5).
Tocante a los diversos pagos que el actor afirma haber hecho “en exceso
de las obligaciones contractuales” (sic, fs. 145 vta.), sin pronunciarme
ahora sobre las virtualidades de los mismos, aun de admitirse que el invocante
tuviere derecho a repetir de sus cocontratantes, ello no importa incumplimiento
de ninguna de las obligaciones convenidas; se trataría de un derecho
de crédito nacido con posterioridad y concertado con motivo pero al margen
de las estipulaciones de aquel instrumento.
Finalmente, el alegado incumplimiento en la realización de obras complementarias,
como son la construcción y amoblamiento de los placards de los dormitorios
y del cerco perimetral de la piscina, ellas no constan en el convenio ni fueron
dibujadas en los croquis adjuntos a él y suscriptos por los contratantes
(v. fs. 1290 y 1291), siendo que, además, el cerco perimetral no puede
considerarse incluido en las obras concertadas, habida cuenta que no se establece
en la reglamentación municipal la obligatoriedad de construirlo en los
natatorios, quedando la conveniencia de su implementación a criterio
del propietario o profesional interviniente (conf. informe a fs. 726 vta, y
posición 58a. del pliego de fs. 632/63 5 que tengo por absuelta en rebeldía
dado que cabe juzgarla procedente, correspondiendo por ello desestimar la oposición
formulada a fs. 636).
Finalmente, la construcción del invernadero a que se hace referencia
en el otrosí digo de fs. 154 no constituía obligación de
los locatarios (a su vez, obligados a un opus), sino una facultad concedida
por el actor en el antes mencionado acuerdo complementario de fs. 1251.
No se advierte, pues, incumplimiento con eficiencia para constituirse en presupuesto
de la resolución del contrato. Consecuentemente, tampoco resultaba procedente
la acción por desahucio de la cosa inmueble locada.
Postergaré el examen de la restante pretensión anexada a la demanda
promovida en este, mismo expediente acumulante, a saber, el reintegro de determinadas
sumas abonadas por el actor en exceso de lo que se había comprometido
a pagar, así como de la reconvención por consignación de
alquileres, pues lo haré conjuntamente -por mediar argumentos comunes-
con el estudio de la acción incoada en el expediente sobre cobro de sumas
de dinero promovido por Gabriel Carlos Ponieman contra Rosendo Alsina Castelis.
Paso al análisis de la pretensión reconvencional deducida en el
primero, en lo que atañe al reclamo del recién nombrado y Jorge
Daniel Reston contra el actor por indemnización de daños y perjuicios.
Cierto es que Alsina Castelis interfirió en las relaciones entre los
sublocadores y el sublocatario, señor Jonathan R. Drew. Ello se desprende
del conjunto de las cartas documento obrantes a fs. 1022, 1023 y 1024, 1052/3,
1025, 1042, 1026, 1039, 1037 y 1034, en este orden (remitidas en original por
el Correo Argentino, y. fs. 1062), la de fs. 71 (hoy fs. 1298, reconocida a
fs. 254, N° 34; misma carta a fs. 928, según informe de fs. 930)
y la nota de fs. 1279, conforme a las cuales el primero intimó a Drew
y a su banco fiador a abstenerse de abonar los alquileres, a menos que el recibo
tuviese la firma de Alsina como locador, así como también de devolver
la tenencia en caso de no contar con idéntica firma; el subinquilino
puso en conocimiento de ello a Ponieman, a quien le pidió instrucciones;,
este último le dio las explicaciones del caso y a su vez intimó
al primero a abstenerse de interferir en dicha relación locativa, ambos
le hicieron saber que las mensualidades de abril y de mayo podrían serle
abonadas a Ponieman; Alsina Castells puso en conocimiento de aquél que
quedaba en libertad para concertar la nueva locación y prestaba a ese
fin su conformidad expresa (v. carta documento de fs. 70, hoy agregada como
foja 1297, reconocida a fs. 254, N° 34; ídem, fs, 724 e informe de
fs. 725); finalmente, Drew decidió no renovar el contrato, restituyó
la tenencia, de lo que Ponieman hizo personalmente responsable a Alsina por
los daños y perjuicios ocasionados, lo que fue desestimado por el requerido,
quien sostuvo que su proceder no fue el motivo de la decisión del subinquilino,
así como también negó la existencia de daño, postura
esta asimismo rechazada por Ponieman.
Enseña Orgaz (“El daño resarcible”, 3 cd., págs.
66 y ss.) que el daño debe ser cierto y no puramente eventual o hipotético;
que debe haber certidumbre en cuanto a su existencia misma, presente o futura;
que, a la inversa, el daño es incierto -y, por ello, no resarcible- cuando
no se tiene ninguna seguridad de que vaya a existir en alguna medida, no aún
más que como una posibilidad (conf. esta Sala, e. 197.071 del 4/7/96,
voto del dicente).
De lo aquilatado hasta aquí, cabe concluir que medió la señalada
interferencia injustificada -por todo lo anteriormente concluido acerca de la
ausencia de incumplimiento de los locatarios y de derecho a resolver el contrato
entre Alsina Castelis y Ponieman-Reston-, y resulta poseer suficiente grado
de certeza la motivación de Drew para desistir de renovar la locación
por las molestas circunstancias que recién he puntualizado. No es dudosa,
pues, la existencia de daño, habida cuenta que se adujo la imposibilidad
de obtener otro interesado en alquilar el inmueble en razón de lo insuficiente
del plazo restante (conf. art. 2, ley 23.091) entre la desocupación por
parte de Drew (31/5/93) y la expiración del contrato entre Alsina Castells
y Ponieman-Reston (3 0/4/95), si se tiene en consideración, además,
el lapso razonable que debía haber transcurrido para concretar la oferta
con las tratativas de rigor en plaza.
La procedencia de este reclamo es incuestionable. La cláusula sexta del
convenio concertado entre las partes, ya citada, en consonancia con los términos
del contrato concluido con el nombrado Jonathan Robert Drew obrante a fs. 1315/1316,
suscripto de conformidad también por el actor, crea para este último
la obligación de no interferir en las relaciones entre los allí
contratantes de la locación (en rigor, sublocación) y que, según
lo que acabo de desarrollar, ha incumplido burda y flagrantemente. Es decir,
no respetó el deber de abstención que emana del juego armónico
de las estipulaciones, de manera tal que su conducta debe ser regida por la
disposición específica del art. 634 del Código Civil, que
regula el incumplimiento de las obligaciones de no hacer cuando se trata, como
en el caso, de la imposibilidad de destruir lo hecho indebidamente, y que para
la hipótesis sub examine le es imputable a título de culpa, de
conformidad con el principio general del art. 505, inc. 3°, con la extensión
dada por los arts. 520 a 522 (conf. Ameal en Belluscio, “Código
Civil Comentado, Anotado y Concordado”, t. 3, págs. 165 y 166,
N° 1).
Ahora bien, otro tema es determinar la medida del perjuicio. Se parte de la
frustración de goce de un alquiler de 1000 dólares estadounidenses
por mes, dado que no queda involucrada en la certeza de la extensión
del daño la posibilidad de incremento por parte de Drew de dicha cuantía
para el futuro -a ese fin considero insuficiente la declaración testimonial
de Adrián Isidro Socolsky (v. fs. 660/661), siendo la nota que hoy se
encuentra agregada a fs. 1279 una mera expresión de deseos, pues no consta
la voluntad convergente del subinquilino- y por coincidir con la de la estimación
pericial del valor locativo del inmueble (v. dictamen antes citado).
Pero, ya en el encabezamiento del libelo de contestación (fs. 248), el
codemandado Gabriel Carlos Ponieman denuncia como domicilio real el del inmueble
del caso, ello en septiembre de 1993 (v. cargo de fs. 286 vta.), lo que autoriza
a concluir que el uso y goce de la cosa compensa la frustración a que
me vengo refiriendo, conformándose una hipótesis de compensatio
lucri cum danno, doctrina esta que puede ser aplicada de oficio por los jueces
(v. Mayo, en Belluscio, op. CII.., t. 2, pág. 710, N° 37); caso contrario,
la situación desembocaría en un enriquecimiento sin causa justificada.
Pues bien, el actor no hizo mérito de la señalada circunstancia
y, por el contrario, denunció y dirigió la cédula de fs.
87 a otro domicilio, sito en esta capital, con lo que cabe partir de la confesión
exteriorizada en la contestación y tomar como punto de partida de aquella
compensatio el mes de septiembre de 1993, con lo que el alquiler decaído
sólo pudo abarcar los meses de junio, julio y agosto de ese año,
de modo tal que la extensión del perjuicio debe establecerse en la cantidad
de 9.000 dólares estadounidenses (conf. art. 165, párrafo tercero,
Código Procesal). Los intereses, accesorio también requerido por
los pretendientes, se computarán conforme a la tasa pasiva bancaria (conf
fallo plenario de esta Cámara dictado in re “Vázquez, Claudia
Angélica c/ Bilbao, Walter y otros s/daños y perjuicios”
de fecha 2-8-93, publ. en J.A. 1993-IV-189, L.L. 1993-E-126 y E.D. 155-142),
desde la fechade la mora, que en este supuesto se ha producido cuando el deudor
hizo lo que no debía (conf. Borda, “Tratado...”, “Obligaciones”,
8 ed., t. 1, pág. 73, N° 70 y citas de la nota 159), sólo
que con aplicación para cada período mensual desde el momento
en que el alquiler debía haber sido percibido, es decir en parciales
de 3.000 dólares, a partir del 6 de junio, del 6 de julio y del 6 de
agosto de 1993 (conf. cláusula 2 a fs. 1315), respectivamente, y hasta
la fecha del efectivo pago.
En el que di en identificar como segundo de los expedientes acumulados, don
Gabriel Carlos Ponieman reclama por trabajos de construcción que dice
haber sido contratados y no abonados por don Rosendo Alsina Castells.
Del dictamen pericial de ingeniería ut supra referido rendido en el expediente
acumulante, y más allá de los cuestionarnientos hechos por el
allí actor que hacen a la concreta extensión del exceso, se desprende
la construcción de mayor metraje que el concertado según contrato
de fs. 1286/1291 (189 m2 más un 5 % en más). El hecho de haberse
ejecutado sin oposición del locatario de obra más el resultado
de la prueba testimonial rendida en autos e invocada en la expresión
de agravios de Poniernan, tornaría de aplicación lo dispuesto
en el art. 1191 del Código Civil para la prueba del contrato o de los
trabajos adicionales, si así se los entendiera (conf. Spota, “Tratado
de Locación de Obra”, 3” ed., Vol.1, pág. 471, N°
175).
Ahora bien, en la cláusula séptima (v. fs. 1287) se estableció
que los locatarios no podrían efectuar modificaciones de ninguna naturaleza
en la propiedad ya construida sin consentimiento previo por escrito del locador
y que las mejoras hechas por los locatarios quedarían a beneficio de
la propiedad sin remuneración alguna.
Enseña Spota (op. cit., Vol. II, págs. 570 y sigs., N° IV,
letras A a D, apartados 408 a 412) que, a la luz de lo dispuesto en los arts.
1633 y 1633 bis del Código Civil, no cabe admitir el cobro de lo ejecutado
sin orden escrita del comitente cuando el adicional emana del empresario y en
cualquier caso si se pactó la forma escrita, ni aun invocando la teoría
del enriquecimiento sin causa; que, no obstante, una doctrina absoluta sobre
el particular “sólo podría aplicarse cuando las partes convinieron,
no sólo que no habría derecho a exigir adicionales, sino que,
si se ejecutaran labores “extras”, no procedería el cobro
del precio pertinente, quedando las obras a beneficio del locatario”,
equiparando el autor este caso a una hipótesis de donación (v.
pág. 575).
Ya he transcripto el texto de la cláusula, que alude a modificaciones
en la propiedad ya construida. Me planteo, que, en este caso, se trata de adicionales
en la propiedad durante la construcción. Por lo tanto, parecería
no requerir conformidad por escrito, sin que tampoco ellas deban quedar en beneficio
de la propiedad. Pero, me apresuro a desechar esta interpretación, pues
más bien se trata de situación análoga a la que cabe dar
el mismo tratamiento, o de una hipótesis en la que a fortiori debe aplicarse
la misma cláusula convencional, pues importaría modificar lo pactado
durante el curso de la ejecución de lo convenido. Por lo demás,
la interpretación contrario sensu no es justamente una de las más
adecuadas. De ella predica Kemelmajer de Carlucci que “a veces lleva a
soluciones francamente inarmónicas” (conf. “Deudas pecuniarias
y de valor: hacia una jurisprudencia de valoraciones”, en J.A. 1976-IV-176,
particularmente pág 280, letra C), opinión compartida por Mosset
Iturraspe, que la hace suya (conf. “Justicia contractual”págs.
256/257, letra e).
Asimismo, la conducta posterior de las partes, pauta preclara para la interpretación
de los contratos (conf art. 218, inc. 4°, del Código de Comercio,
que ingresa a esta materia por el ventanal enmarcado en el art. 16 del Código
Civil), ha sido ésa. En efecto, ni bien celebrado el convenio deI 2 de
junio de 1988 y antes de la construcción de la obra pactada, los hoy
litigantes convinieron adicionales mediante instrumento, agregado ahora a fs.
1251, con fecha 19 de julio del mismo año.
Por último, la finalidad perseguida por las partes al contratar era proporcionarse
beneficios económicos. A través de las prestaciones y contraprestaciones
el actor quedaría con la propiedad de lo construido y los demandados
lucrarían con el inmueble -que lo hicieron, subalquilándolo o
aprovechándose de su uso y goce- y, a este último efecto, la ampliación
de las medidas de los ambientes en particular o de la obra en general favorecería
el mayor interés en plaza y un precio más alto, lo que redundaría
en beneficio propio y, traslativamente, después, en el del dueño
del inmueble.
Sobre este costado de la interpretación de los actos jurídicos,
enseña Llambías bajo el rótulo de “El fin práctico
del acto”: “Es un factor capital, puesto que las partes no celebran
actos jurídicos sino para alcanzar mediante ellos ciertos resultados
económicos o de otra índole. De aquí que sea indispensable
conectar el medio utilizado con el fin perseguido por las partes, para atribuir
a ese medio que es el acto jurídico su significación adecuada”
(conf. “Tratado...”, “Parte General”, 7 ed., pág.
382, N° 1557, 6°).
Si a lo hasta aquí concluido se añade que desde la fecha en que
se ejecutaron los trabajos y la consiguiente reserva de derechos exteriorizada
en la carta documento de fs. 1045/1049 (v. fs. 1048, letra e; mayo de 1993)
del proceso acumulante hasta la de ejercicio de la acción en el proceso
acumulado (marzo de 1996, y. cargo de fs. 24 vta, de este último), trascurrió
un importante lapso de inactividad, sin que siquiera en la demanda el actor
haya podido precisar el monto concreto de la pretensión, la que estimó
globalmente en $ 100.000 al solo efecto de cumplir con el art. 330 del Código
Procesal, la solución anticipada se ve reforzada.
Demás está señalar que la firma por parte del comitente
de los planos en que constan las ampliaciones, no suple la ausencia de concertación
de las mismas por escrito, pues de lo contrario ellas revestirían la
condición de obras clandestinas, por lo que de ningún modo a la
intervención del dueño cabe darle otro significado que el de oficializarlas.
En definitiva, considero que el reclamo formulado en el juicio entablado por
Gabriel Carlos Ponieman contra Rosendo Alsina Castells por cobro de sumas de
dinero debe ser desestimado.
Este último, en el proceso principal, ha requerido la restitución
de sumas que él afirma haber pagado en exceso.
Resulta claro, a tenor del ya mentado instrumento de fs. 1251, que la construcción
del garaje semisumergido y su rampa de acceso sería soportada exclusivamente
por Alsina Castells, razón por la cual todos los comprobantes con imputación
a ese adicional deben ser excluidos del reclamo (v. fs. 1254 a 1260). El correspondiente
a medianera (fs. 1261, 2°, 1263, 1264 en lo pertinente) y otros conceptos
no estrictamente involucrados en el contrato originario (fs. 1264 en las demás
partidas detalladas, 1265, 1266, 1267, 1268 y restantes), estimo que excedía
los compromisos a cargo de Ponieman y Reston. Pero, aún de considerarse
que obedecieren a la construcción concertada a cargo y costa de los nombrados,
si fueron abonados por aquél sin convenir por escrito que se trataba
de adelantos a restituir (técnicamente, mutuos o préstamos de
consumo), habida cuenta las razones y finalidades tenidas en mira por los contratantes
y que no voy a reiterar aquí, debe entenderse que se trata de liberalidades
(tal como se consignó supra, con cita de Spota), esta vez en beneficio
del locador de obra, por razones que no es posible desentrañar ahora,
después de producida la ruptura de la armónica relación
entre los estipulantes y el consabido ocultamiento de la verdad de lo ocurrido.
Estimo, otra vez, que cabe dar a esta prestación el mismo tratamiento
que a los adicionales, por analogía de lo convenido en la cláusula
séptima antes evaluada, y teniendo por firme lo que se dio en pago sin
salvedades y sin pacto por escrito con las contrapartes.
Esta pretensión debe ser, pues, también desestimada.
Paso a considerar ahora la reconvención deducida en el primer expediente
por consignación de alquileres.
Se invoca en autos como presupuesto de ese modo de pago la negativa del acreedor
en percibirlo (conf. art. 757, inc. l código citado).
El actor, en su contestación, no niega el extremo y ni siquiera aduce
que el intento de pago fue tardío como para generar intereses moratorios
sino, por el contrario, lo confirma al sostener que esa obligación integraba
un conjunto de deberes indivisibles a cargo de los demandados reconvinientes
(v. fs. 325, N° 2.2.), lo que constituye su explicación de la negativa
a percibir. La exactitud de esta negativa así fundada se confirma con
los términos de la actuación extra protocolar agregada ahora a
fs. 1311/1312. Y ha de verse que esta apelación implícita a la
exceptio non adimpleti contractus (arts. 510 y 1201, código citado) carece
de sustento, a poco que se repare que, por las razones expuestas al analizar
las pretensiones que han quedado ya examinadas, no existía contemporáneamente
obligación alguna incumplida por parte de los demandados.
Siendo así, no resulta haber sido lícita la negativa formulada
por el locador en recibir los 150 dólares mensuales ofrecidos por los
locatarios, y al no haber éstos incurrido en mora, pues en el caso operó
la mora accipiens (conf Mayo, en Belluscio, op. CII.., t. 2, pág. 508,
N° 7 y autores cits. en nota 18), no debían intereses, razón
por la cual la consignación del capital debe ser declarada válida
y con fuerza de pago, obviamente sólo hasta la cantidad de mensualidades
que surge de la reconvención y sus sucesivas ampliaciones (conf arts.
758 y 759 del Código Civil).
En lo que atañe a las costas por el proceso de desalojo acumulado, el
que fue promovido antes del vencimiento del plazo contractual como “condena
de futuro”, sabido es que tal procedimiento otorga una expectativa al
actor de que habrá de cargar con los gastos causídicos el demandado,
si éste no se allana o, habiéndolo hecho, no desocupa oportunamente
el inmueble. Si brinda ambas respuestas, los habrá de soportar el locador
(conf. art. 688 del Código Procesal).
En este caso, los emplazados resistieron la pretensión con fundamento
en la atipicidad del contrato.
Expuse al comienzo cómo la voluntad de las partes previó distintos
supuestos de desalojo, por lo que, más allá de la también
admitida atipicidad de la especie sub examine, el desalojo -de mediar causal-
es procedente.
Viable el desahucio en general, como acabo de expresar, también habría
de serlo el “anticipado”, salvo que mediare oposición fundada
y ella prosperase en la sentencia. En autos, el complejo de cuestiones que han
sido ventiladas como se vio y, particularmente, el ejercicio por parte de los
locatarios del derecho de retención que formularon en la contestación,
y uno de ellos -Ponieman- también en la demanda del juicio sobre cobro
de sumas de dinero, invocando el art. 3939 del Código Civil, más
la circunstancia de haberse concertado la restitución del inmueble mediante
acuerdo instrumentado a fs. 124 y homologado a fs. 125 del expediente sobre
cobro de sumas de dinero, conducen a prescindir de la norma específica
antes mencionada y acudir a los principios generales expresados en los dos párrafos
del art. 68 del mismo código. Y la solución justa es la hallada
por el a quo, pues no existe un vencido sin atenuante que autorice a imponerle
las costas con exclusividad a su contraparte.
El resto de la problemática planteada en los agravios, que hace a cuestiones
nacidas durante el trámite del proceso y no a las pretensiones acumuladas
-y. gr., levantamiento del embargo trabado sobre el inmueble y devolución
de la suma de 17.500 dólares estadounidenses-, secuelar de los términos
del referido acuerdo conciliatorio, deberá ser propuesta, a la luz de
la solución definitiva del pleito que aquí se habrá de
alcanzar, primeramente al Sr. juez de la causa.
Para concluir, es necesario .que formule una aclaración con referencia
al tema relativo a la final de obra, para dar satisfacción total a los
planteos ventilados en estos procesos.
Estimo que la obtención del certificado correspondiente a esta final,
a diferencia de otras obligaciones y por las mismas razones ya expresadas, se
encuentra comprendida en el contrato entre las prestaciones a cargo y costa
de los demandados Ponieman y Reston, claramente asumida por ellos en la cláusula
segunda, siendo que ya se hizo entrega del inmueble, es decir, aconteció
la oportunidad allí prevista para la satisfacción de esta prestación.
Pero, si bien el juzgador puede hacer mérito de los hechos constitutivos,
modificativos o extintivos, producidos durante la sustanciación del juicio
y debidamente probados, aunque no hubiesen sido invocados oportunamente como
hechos nuevos (conf art. 163, inc. 6°, apartado segundo, Código Procesal)
-para el caso, se trata del hecho constitutivo del deber de obtener el certificado
final de obra, y que tiene que abarcar la totalidad de las construcciones efectuadas
por los demandados, aunque se haya querido minimizar esta obligación
(y. fs. 1202, N° IV.4.5.4. y fs. 1202 vta., N° IV.4.5.5.)-, más
allá de lo que surge de las actuaciones municipales (y. fs. 773, que
citan el juez y los demandados) y de lo declarado por los testigos Dimas Horacio
Pavón (y. fs. 935/936) y Eduardo Alberto Quevedo (y. fs. 699), que no
se aviene a lo estrictamente convenido por las partes, de todo lo cual se desprendería
que, por un lado, el actor no cooperó con la suscripción de los
planos y, por el otro, los demandados se habrían negado a aportar las
contribuciones dinerarias correspondientes, por lo que resulta claro que el
propietario ha de colaborar firmando la documentación pertinente, aunque
-por todo lo hasta aquí discurrido- sin obligación de abonar derecho
alguno pues ya pagó todo lo que el contrato ponía a su cargo,
lo cierto es que no existe pretensión concreta en autos -no la ejercitó
al menos en subsidio Alsina Castelis, quien se limitó a requerir la resolución
del contrato, la consiguiente indemnización de daños y perjuicios
y la restitución de pagos hechos en exceso-, razón por la cual
nada cabe decidir sobre el particular.
En definitiva, voto por la negativa, salvo en lo concerniente a las costas del
juicio sobre desalojo, debiendo decidirse en este Acuerdo:
1°) la desestimación de la pretensión resolutoria ejercida
en el expediente “Alsina Castelis, Rosendo c/ Ponieman, Gabriel Carlos
y otros s/rescisión de contrato” y la consecuente por indemnización
de daños y perjuicios, como así también la que intentó
el reintegro de sumas supuestamente abonadas en exceso de lo convenido, con
las costas de ambas instancias a cargo del actor, por resultar vencido en el
litigio (conf. art. 68, párrafo primero, Código Procesal);
2°) el progreso de las acciones deducidas en la reconvención en la
medida que dejo propuesta, razón por la cual se admitirá el pago
por consignación de los alquileres depositados en autos, con costas al
actor, también vencido (conf. arts. 68 cit. y 760 dci Código Civil),
así como el reclamo por indemnización de daños y perjuicios
que se valúa en la suma de 9.000 dólares estadounidenses, más
los intereses del modo que he propiciado ut supra, habida cuenta que en los
agravios no media petición relativa a la demora en la ejecución
de la obra y a los gastos de mantenimiento del inmueble a partir del momento
en que el subinquilino dio por concluida la locación, con las costas
de ambas instancias en el orden causado, por haber mediado vencimiento parcial
y mutuo (conf arts. 68 cit. y 71 del mismo código);
3°) la desestimación de la pretensión ejercida ene! expediente
“Ponieman, Gabriel Carlos c/Alsina Castelis, Rosendo s/cobro de sumas
de dinero” referida a trabajos de construcción que el demandante
dice haber sido contratados y no abonados, con las costas de ambas instancias
a cargo del actor, que en este proceso aparece como derrotado (conf art. 68
cit.); y
4°) el mantenimiento de la distribución de las costas en la causa
“Alsina Castelis, Rosendo c/ Ponieman, Gabriel Carlos y otro s/desalojo”,
debiendo las de Alzada -restringidas a la materia discutida en este recurso-
ser impuestas a cargo del actor, que resulta vencido en esta instancia (conf
art. 68 cit.).
El Sr. Juez de Cámara Dr. Calatayud, por análogas razones a las
expuestas por el Dr. Mirás, votó en el mismo sentido. El Dr. Juan
Carlos G. Dupuis no interviene por haberse excusado a fs. 1212 (art. 109 del
Reglamento para la Justicia Nacional). Con lo que terminó el acto. OSVALDO
D. MIRÁS. MARIO P. CALATAYUD.
Buenos Aires, octubre 18 de 2001.-
Y VISTOS
A mérito de lo que resulta de la votación de que instruye el Acuerdo
que antecede, se revoca la sentencia de fs. 1130/1141 del expediente acumulante,
salvo en lo concerniente a las costas del juicio sobre desalojo, y SE RESUELVE::
Primero la desestimación de la pretensión resolutoria ejercida
en el expediente “Alsina Castelis, Rosendo c/ Ponieman, Gabriel Carlos
y otros s/rescisión de contrato” y la consecuente por indemnización
de daños y perjuicios, como así también la que intentó
el reintegro de sumas supuestamente abonadas en exceso de lo convenido, con
las costas de ambas instancias a cargo del actor.
Segundo el progreso de las acciones deducidas en la reconvención en la
medida que se desprende de los considerandos del primer voto, por lo que se
declara válida y con fuerza de pago la consignación de los alquileres
depositados en autos, con costas al actor, y la admisión del reclamo
por indemnización de daños yperjuicios hasta la suma establecida
en los mencionados considerandos, por lo que se condena a don Rosendo Alsina
Castells a pagar a don Gabriel Carlos Ponieman y don Jorge Daniel Reston, dentro
del plazo de diez días, la cantidad de NUEVE MIL DÓLARES ESTADOUNIDENSES
($US 9.000), más los intereses a computarse del modo propuesto en los
mismos considerandos, que aquí se tienen por decisión, con las
costas de ambas instancias en el orden causado.
Tercero la desestimación de la pretensión ejercida en el expediente
“Ponieman. Gabriel Carlos c/ Alsina Castells, Rosendo s/cobro de sumas
de dinero” referida a trabajos de construcción que el demandante
dice haber sido contratados y no abonados, con las costas de ambas instancias
a cargo del actor.
Cuarto el mantenimiento de la distribución de las costas en la causa
“Alsina Castelis, Rosendo c/ Ponieman, Gabriel Carlos y otro s/desalojo”,
imponiéndose a cargo del actor las de la Alzada, restringidas a la materia
discutida en este recurso.
Regulados que sean los honorarios en primera instancia, se fijará los
correspondientes a ésta. El Dr. Juan Carlos G. Dupuis no interviene por
haberse excusado a fs. 1212 (art. 109 del Reglamento para la Justicia Nacional).
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