Fallo Vadell, Jorge F. c/Provincia de Buenos Aires
Fallos Clásicos
modelos contratos comerciales civiles penales
Vadell, Jorge F. c/Provincia de Buenos Aires
Buenos Aires, diciembre 18 de 1984. -
Considerando:
1 Que el presente juicio es de la competencia originaria de esta Corte Suprema
(arts. 100 y 101 de la Constitución Nacional) .
2 Que a los efectos de precisar los antecedentes dominiales que dan origen al
pleito, es conveniente su relación circunstanciada, la que, por lo demás,
resulta suficientemente esclarecida en el dictamen pericial del escribano Rubio.
En el año 1906, Gervasio Abásolo adquirió la totalidad
de la chacra 164, compuesta entre otras de las manzanas "E" y "F",
sobre las que se sus- citarán las sucesivas controversias, y años
después, entre 1910 y 1911, vendió las fracciones S.O. y N. E.
en que se dividía la "F" a Méndez y Cía. y Ayrolo,
y la S. E. -de las dos que conformaban la "E"- a José Koblitz.
Sólo quedó en su patrimonio, entonces, la individualizada como
N. O.. de la manzana "E". En 1914, Gervasio Abásolo vendió
a su hermano Emiliano lo que se indica como remanente de la chacra 164. Para
realizar esta operación el escribano José Exertier requirió
del registro inmobiliario de la provincia el certificado 3869 que, según
lo afírma el perito, informó que la totalidad de la chacra pertenecía
al vendedor, lo que obviamente no correspondía a la realidad dominial
toda vez que se habían producido las ventas ya reseñadas, todas
ellas inscriptas en el Registro ( ver posiciones de fs. 153/55, respuestas 1~
a 3~; fs. 236/37, escritura a fs. 43/46 de loS autos: "Verga de Cherbet
c. García Gómez", agregados por cuerda). Por su parte, el
escribano Exertier, cuyo Conocimiento de esas transacciones se desprende de
la escritura, excluyó de la venta la fracción S. 0. de la manzana
"E" -inexistente, por lo demás-, confundiéndola con
la así denominada de la "F" que había comprado Méndez.
De tal manera y mediante inscripción 94.545, serie E, de] 28 de diciembre
de 1914, Emiliano Abásolo se convirtió en "dueño"
de la parte S. O. de la manzana "F" ya vendida, sin observaciones
de parte del Registro.
3 Que en 1924, la sucesión de Emiliano Abásolo enajenó,
en subasta, a la firma Bilbao y Jaca, lo que en la escritura se identifica como
sector N.O. de la manzana "F", lo que constituía una denominación
incierta. Este nuevo error notarial, esta vez del escribano Landó, originó
la superposición de dominio sobre el ángulo oeste de esa manzana
(dividida como se sabe en fracciones S.O. y N. E.). Tal escrituración
fue precedida de sucesivos pedidos de certificación de dominio que gravitaron
decisivamente en la suerte de loS bienes. En efecto, el 12 de julio de 1923
y mediante oficio que figura a fs. 207 de loS autos sucesorios de Emiliano Abáso]o,
se indica que "en cuanto a lo deslindado por la inscripción 94.545
B "14" (corresponde ala venta entre los Abásolo), "consta
con deducción de la quinta 6 chacra 136 por haber sido enajenado".
4 Que esa respuesta evidencia que el 'Registro, pese a contar con medios para
informar sobre anteriores transferencias -así lo prueban la mención
antedicha del estado de la chacra 136 y las constancias que reconoce en la absolución
de posiciones-, ponían en cabeza de Emiliano Abásolo la titularidad
de un bien que nunca le había pertenecido totalmente. Este se reitera,
según el perito, en otras piezas provenientes de esa repartición
que obran en el protocolo respectivo ( certificado 39.676. de julio 31-1924,
y su ampliación certificado 48.002, de setiembre 22-1924). Allí
se- comunica, por el primero, que la chacra 164 consta en su integridad a nombre
de Emiliano y por el segundo, emitido meses después, Que ese dominio
no se había modificado en sus condiciones. De lo expuesto, surge la evidencia
de Que el Registro ignoró la primitiva venta de Gervasio Abásolo
a Méndez, que involucró el terreno que- suscita el litigio y las
posteriores de Emiliano, atribuyéndole a éste la plenitud de un
dominio del que no fue titular. Cabe señalar también, que la venta
a Bilbao y Jaca se anotó sin reservas pese alas in- congruencias ya expuestas.
5 Que las consideraciones precedentes demuestran la responsabilidad de la provincia
toda vez que el Registro de la Pro- piedad, al incurrir en las omisiones seña-
ladas, cumplió de manera defectuosa las funciones que le son propias
y que atienden, sustancialmente, a otorgar un conocimiento cabal de las condiciones
de dominio de los inmuebles. En este sentido cabe recordar lo expresado en Fallos,
182-5.. donde el tribunal sostuvo que "quien contrae- la obligación
de prestar un servicio lo debe realizar en condiciones adecuadas para llenar
el fin para el que ha sido estab1ecido, siendo responsable de los perjuicios
que causare su incumplimiento ,o su irregular ejecución". Esa idea
objetiva de la falta de servicio encuentra fundamento en la aplicación
por vía subsidiaria del art. 1112 del Código Civil. que establece
un régimen de responsabilidad "por los hechos y las omisiones de
los funcionarios públicos en el ejercicio de sus funciones, por no cumplir
sino de una manera irregular las obligaciones legales que les están impuestas".
6 Que ello pone en juego la responsabilidad extracontractual del Estado en el
ámbito del derecho público que no requiere, como fundamento de
derecho positivo, recurrir al art. 1113 del cód. civil, al que han remitido
desde antiguo, exclusiva o concurrentemente, sentencias anteriores de esta Corte
en doctrina que sus actuales integrantes no comparten (ver Fallos, 259-261;
270-404; 278-224; 288-362; 290-71; 3{!0-867)'. En efecto, no se trata de una
responsabilidad indirecta la que en el caso se compromete, toda vez que la actividad
de los órganos o funcionarios del Estado realiza da para el desenvolvimiento
de los fines de las entidades de las que dependen, ha de ser considerada propia
de éstas, que deben responder de modo principal y directo por sus consecuencias
dañosas.
7 Que no obstante, ya mérito de lo expuesto acerca de las actuaciones
de los escribanos Exertier y Landó, debe establecerse si ambas fueron
causa eficiente de los daños por las fallas en que incurrieron en la
confección de las respectivas escrituras al denominar equivocadamente
las fracciones vendidas. Así parece respecto de Exertier, quien, conocedor
de las ventas anteriores -ignoradas, como se dijo en los informes del Registro-
y del plano de subdivisión tal como se desprende de fs. 686/90 de los
autos sucesorios de Emiliano Abásolo, debió excluir del denominado
"remanente" la fracción S. O. de la manzana "F" que
a raíz de su intervención fue vendida dos veces, originándose
la superposición del dominio, pero no en lo que atañe a Landó.
En efecto, éste, que se guió por los antecedentes -del Registro
y en particular por la situación registral respecto de aquella fracción,
cometió el error de autorizar el acto referente ala parte S.O. (inexistente)
de la manzana "F", error que, en la práctica y en lo que interesa,
significó reducir la superposición ya existente, aunque afectando
la propiedad de un tercero, lo que, aunque eventualmente podría comprometer
su responsabilidad, no tiene repercusión para la suerte de este litigio.
8 Que la cuestión suscitada conduce a la necesidad de indagar si la actividad
del escribano de registro constituye una modalidad dentro de la categoría
de los funcionarios públicos, con las consecuencias legales que de ello
derivan y que son las que cabe considerar o, por el contrario.. el ejercicio
de una profesión, bien que dotada del atributo de la fe pública
y sometida a una particular relación con el Estado que se manifiesta
a través del acto de la investidura, el control y las facultades disciplinarias,
pero que no participa stricto sensu de aquel carácter.
9 Que dificultan la solución del tema algunas disposiciones del Código
Civil, como los arts. 979, incs. 19 y 29,997 y 1004, que contienen menciones
no suficientemente explícitas acerca de quiénes denomina escribanos
o funcionarios públicos, y también la referencia que hace el codificador
en su nota al art. 1112, en la cual ubica a aquéllos en esa última
clasificación. No debe perderse de vista, por otra parte, que el art.
10 de la ley 12.990 ha reconocido formalmente ese carácter siguiendo
sus antecedentes, las leyes 1144 y 1893.
10. Que, no obstante, la sujeción literal a la norma no basta para explicar
la condición en examen, por lo que resulta necesaria una exégesis
sistemática del estatuto jurídico del notariado. En ese sentido,
si bien no caben dudas de que como fedatario cumple una función pública
por la investidura con la que el Estado lo somete a su superintendencia (arts.
17, 35 y sigtes., ley 12.900), es evidente que no se presentan las notas características
de la relación de empleo público que permitan responsabilizarlo
por las consecuencias de su desempeño. En efecto, no existe dependencia
orgánica respecto de los poderes estatales cuyas plantas funcionales
no integra, no está sometido al régimen de subordinación
jerárquica que les es propio ni se dan a su respecto otras caracteristicas
de un vínculo permanente con la administración como puede serlo,
en su medida, la remuneración.
11. Que en tales condiciones, se lo puede definir como un profesional del derecho
afectado a una actividad privada, pero con atributos que en parte lo equiparan
ala gestión pública, cuyos actos vinculados al comercio jurídico
privado, dan fe de esas relaciones privadas y no expresan la voluntad del Estado
como éste normalmente la exterioriza a través de sus órganos.
12. Que la referencia contenida en la nota al art. 1112 del Código Civil,
que incorpora entre los agentes públicos a "los escríbanos,
procuradores y todos los empleados en la administración del Estado",
no altera lo ex- puesto toda vez que no cabe afirmar que contenga una inequívoca
mención de los escribanos de registro. Contribuye a esta convicción
la circunstancia de que al sancionarse el código civil, no existía
la separación entre la fe pública notarial y la judicial, que
sólo se opera con la vigencia de las leyes 1144 y 1893, que siguen la
orientación innovadora de la ley orgánica del notariado español
de 1862. De tal manera, la expresión -ubicada en su preciso con- texto
temporal- no es suficientemente indicativa si se toma en cuenta que, aun en
aquellas normas, los escribanos de registro tenían su regulación
junto a los escríbanos- secretarios -estos sí incuestionablemente
funcionarios estatales-, en el marco de las leyes destinadas a ordenar la organización
de los tribunales bajo la genérica definición de escribanos públicos
(ley 1893, título XII, caps. I, II y III).
13. Que por otra parte y aun de admitir que la función fedataria sea
la más trascendente de las que realiza el notario, no puede ignorarse
que concurre con otras que no ostentan ese carácter y que son propias
de su condición de profesional independiente.. Parece absurdo, entonces,
que semejan- te dualidad se presente en quien se pretende definir como funcionario
público, como igualmente inaceptable que, necesariamente sometido como
tal a una típica subordinación disciplinaria, esta facultad del
Estado pueda coexistir con el ejercicio de una superintendencia a cargo de organismos
corporativos como los que contempla la ley 12,9'90 (arts. 43 y sigtes.).
14. Que, por último, cabe recordar que la Corte definió el particular
status del escribano de registro señalando que "la reglamentación
a que puede someterse el ejercicio de las profesiones liberales, ofrece aspecto
esencial tratándose de los escriba- nos, porque la facultad que se les
atribuye de dar fe a los actos y contratos que celebren conforme a las leyes
constituye una concesión del Estado acordada por la calidad de "funcionario
o de (oficial público) que corresponde a los escribanos de registro"
(Fallos, 235-445). De estas conclusiones surge, reafirmada, la naturaleza atribuida
a la actividad notarial sin que obste a ello la caracterización de su
vínculo con el Estado dentro de un régimen de concesión
toda vez que éste no Importa adjudicar a sus beneficiarios el rango de
funcionarios públicos que tampoco aparece nítidamente perfilado
en el párrafo transcripto a través, tan sólo, de las expresiones
encomilladas que contiene.
15. Que de acuerdo a lo expuesto, corresponde ahora decidir sobre la participación
que cupo a la provincia demandada en la producción de los daños,
que esta Corte estima en un 70 %, ya que la trascendencia de la conducta irregular
del Registro inmobiliario como causa de aquellos debe entenderse superior a
la del escribano Exertler. El reclamo del actor, que consiste en el reintegro
de lo que se le condene apagar en el juicio que le siguió García
Gómez, no se traduce aún en suma liquida toda vez que no se ha
cumplido con la etapa de ejecución de aquella sentencia y no media liquidación
practicada. Deberá, entonces, diferirse la estimación económica
del perjuicio para su oportunidad.
Por ello, y lo dispuesto en el art. 1112 y concs. del Código Civil, se
decide: Hacer lugar parcialmente a la demanda seguida por Jorge F. Vadell contra
la Provincia de Buenos Aires. Estése a lo establecido en el considerando
15 sobre la fijación del resarcimiento. Las costas se Imponen en un 70
% a cargo del Estado provincial y un 30% a la parte actora en atención
al resultado del pleito ( art. 71, cód. procesal). -GENARO CARRIO - JOSE
CABALLERO - CARLOS FAYT - AUGUSTO C. BELLUSCIO- ENRIQUE PETRACCHI.-
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