2ª Instancia. — Ciudad de Buenos Aires, junio 22 de 2000.
¿Es justa la sentencia apelada?
El doctor Escuti Pizarro dijo:
1. La sentencia de grado hace lugar a la demanda, con costas a las demandadas.
En consecuencia, condena a “Casa Luis Costantini” Sociedad en Comandita
que gira bajo la firma social de “Hijos de Luis Costantini” a escriturar
en el plazo de cuarenta y cinco días a favor de Adam Zeller —hoy
sus sucesores— los lotes N° 37 y N° 38, ubicados en el Delta del
Paraná, sección 1ra. de Islas del partido de Tigre,
con frente al arroyo o río Antequera, provincia de Buenos Aires; asimismo,
condena a “Casa Luis Costantini Sociedad Anónima” a escriturar
a favor del nombrado Zeller —hoy sus sucesores—, en el plazo de
cuarenta y cinco días, el lote de terreno N° 36, ubicado en el Delta
del Paraná, sección 1ra. de Islas del partido de Tigre, con frente
al arroyo o río Antequera, Provincia de Buenos Aires, bajo apercibimiento
de otorgar el juzgado la pertinente escritura traslativa de dominio a nombre
de aquéllos y a su costa. De resultar la obligación de cumplimiento
imposible la misma se resolverá en el pago de daños e intereses
que serán establecidos y liquidados en la etapa de ejecución de
sentencia.
Apelan la parte actora ya la codemandada “Casa Luis Costantini S.A.”,
expresando agravios a fs. 602/603 y a fs. 595/600,
respectivamente, que en ese orden se responden a fs. 609/610 y a fs, 605/608.
II. Agravios de la codemandada
Por razones de método examinaré primeramente los agravios de esta
parte, para luego tratar los realizados por la accionante.
a) El primer agravio se refiere a la falta de consideración en la sentencia
de la escritura pública de fs. 403/437.
De este instrumento surge que “Casa Luis Costantini” firma social
“Hijos de Luis Costantini” vendió a favor de Edmundo Schonamsgruber,
con fecha 7 de ferero de 1968, los lotes de terreno objeto de la pretensión
actora. De su texto resulta que la sociedad en comandita “Casa Luis Costantini”
firma social “Hijos de Luis Costantini”, fué disuelta por
sus socios con efecto retroactivo al 1° de mayo de 1954 y se procedió
a designar cinco liquidadores, de los cuales tres debían actuar en forma
conjunta.
A fs. 595 vta/596 alude el apelante al carácter definitorio que, a su
entender, tendría el referido instrumento al acreditar que la Sociedad
Anónima que representa no era ni había sido nunca titular del
dominio de los inmuebles objeto de este proceso. Sin embargo, la referida importancia
no es tal, habida cuenta de que si bien se prueba el dominio de los bienes y
su enajenación a un tercero, ello no va en detrimento de las promesas
de venta en que se funda esta acción, pues una cosa son los términos
en que se han celebrado los contratos de fs. 467, 473 y 475 y otra la posibilidad
de que quien figura como vendedor sea el verdadero titular del dominio. En ello
parecería que el recurrente pretende ensayar que la compraventa de cosa
ajena no es válida, lo que no es correcto, habida cuenta de que en nuestro
Derecho, en el que rige la tradición para la transferencia del dominio
(arts. 577 y 3265, Cód. Civil), la invalidez de toda venta de cosa ajena
es inadmisible, porque “normalmente y sin acudir a estipulaciones excepcionales,
el “vendedor puede adquirir el dominio y transferirlo al comprador”
luego del contrato “(Risolía), pues para cumplir la obligación
de entregar la cosa al vendedor debe ser “dueño de ella recién
en el momento del pago (art. 738)” (conf. Llambías-Alterini, “Código
Civil Anotado”, t. III-A, p. 380, n° 1).
Por otra parte, es sabido que los socios son personas distintas a la sociedad,
por lo que mal puede el apelante sostener que la parte vendedora son los hermanos
Costantini, cuando las personas físicas que asumieron tal carácter
lo hicieron como liquidadores de la sociedad, persona diferente a ellos.
b) El segundo agravio se relaciona con la defensa de prescripción rechazada
por el sentenciante, sosteniéndose que el Zeller nunca tuvo la posesión
de los lotes, la que se encuentra en cabeza de Schonamsgruber, por habérsela
transmitido por la sociedad enajenante en la antes citada escritura pública.Al
respecto cabe poner de resalto que la posesión es un hecho que produce
efectos jurídicos (conf. Borda, “Derechos Reales”, t. 1,
p. 38, n° 27; Llambías-Alterini, “Código Civil Anotado”,
t. IV-A, p. 75, n° 3; Papaño-Kiper-Dillon-Cause, “Derechos
Reales”, t. I, p. 57; Valdes-Orchansky, “Lecciones de Derechos Reales”,
t. I, p. 43; Salvat-Novillo Corvalán, “Derechos Reales”,
t. I, p. 31 y sigtes.), que se mantiene con la mera ocupación, por lo
que la declaración de transmitir la posesión sin actos materiales
que la acompañen, carece de efecto jurídico alguno. La posesión
material de los inmuebles que el juez de grado ha tenido por probada con los
testigos mencionados a fs. 580 vta., esto es, los de fs. 325, 336 y 336 vta.,
no ha sido desvirtuada por el quejoso.
A esto corresponde agregar que si bien es cierto que las obligaciones personales
prescriben generalmente en el plazo ordinario de diez años establecido
en el art. 4023 del Cód. Civil, cuando el comprador ha pagado la totalidad
del precio y se encuentra en posesión pacífica de la cosa, ello
importa por parte del vendedor el reconocimiento tácito de su obligación
de escriturar, que interrumpe el curso de la prescripción, tal como lo
dispone el art. 3898 del Cód. Civil, pues parece impropio y antijurídico
que el obligado a escriturar se ampare en la prescripción decenal para
oponerse a llevar a cabo un acto formal y complementario que en nada puede afectar
la validez de la operación (conf. mi voto en la causa n° 34.323 del
9/2/88 y sus citas).
Por aplicación de tales principios, forzoso es concluir que la realidad
probada en autos supera cualquier manifestación de transmitir o de tener
la posesión, pues el hecho posesorio tiene consecuencias sustanciales,
distintas y superiores a las meras manifestaciones realizadas en la escritura
en cuestión.
c) En lo que hace al tercer agravio, de la lectura de la contestación
de demanda que corre agregada a fs. 35/37, no resulta que se hayan hecho planteos
respecto de la forma en que se habría operado la disolución de
la sociedad en comandita, razón por la cual el tribunal no puede por
vía de principio adentrarse en un análisis a requerimiento del
apelante, a tenor de la prohibición impuesta en el art. 277 del Cód.
Procesal, por lo que la queja no será considerada.
El apelante se agravia sosteniendo que no existe ningún tipo de conexión
entre la sociedad “Hijos de Luis Costantini” y su representada.
Al respecto los boletos de compraventa que lucen agregados a fs. 476 y 473,
suscriptos por el Martillero V.P. Cacuri y que datan del 15 de mayo de 1950
y del 9 de mayo de 1950, en nombre de Hijos de Juan Costantini, con domicilio
en Callao 21, negocian los lotes 37 y 38, mientras que —ya producida la
disolución de la sociedad en comandita— a fs. 467 Mario Costantini,
Presidente de la Sociedad Anónima Casa Luis Costantini en representación
de la Sociedad Hijo de Luis Costantini como continuadora de los negocios de
la misma y con domicilio en Callao 21, vende el lote de terreno identificado
con el N° 36 al actor.
Más allá de esta importante ratificación de que la sociedad
anónima era continuadora de la sociedad en comandita, existe otro hecho
destacable que consiste en que el domicilio donde debía realizarse un
acto importante en el desarrollo del negocio, como lo es el pago de las cuotas,
es idéntico en ambos casos (ver al respecto lo pactado en las cláusulas
3ª de las libretas de fs. 452 y 453).
El instrumento glosado a fs. 166/192, es elocuente en la medida que del mismo
resulta que S.A.C.S.A. (Sociedad Anónima Cultivadores de Semillas Sociedad
Anónima), formalizó un convenio con la Casa Luis Costantini e
Hijos de Luis Costantini, que según constancia de fs. 171 resultó
aprobado y por el cual en su cláusula cuarta, se estipuló: “Queda
convenido que todas las actividades realizadas por la actual Casa “Luis
Costantini con posterioridad a su Balance de fecha 30 de abril de 1952, quedarán
incorporadas a la Casa Luis Costantini Sociedad Anónima ex S.A.C.S.A.”,
persona jurídica que, como se vio, actuó en representación
y como continuadora de Hijos de Luis Costantini a estar a los términos
del instrumento de fs. 467.
d) En el cuarto agravio el recurrente vuelve sobre aspecto relativos a la titularidad
del dominio que ya fueron objeto de tratamiento al analizar el primer agravio,
restando analizar la queja referida a las conclusiones de los peritos calígrafos
vertidas en el informe de fs. 571/573, que pese a haber sido notificado al recurrente
mediante la cédula de fs. 575, ninguna impugnación dedujo.
Al respecto, hay que rescatar de dicho peritaje las conclusiones que sean conducentes
en orden a la autora de los instrumentos que generan obligaciones para las partes,
con independencia de otros accesorios. Así, cabe tener por válida
la conclusión de los expertos (ver fs. 573 vta.), en cuanto atribuyen
a Mario J. B. Costantini las firmas insertas en los folios 4 de las libretas
de fs. 453 y 453 y en la promesa de venta de fs. 467, correspondiendo los dos
primeros instrumentos a los boletos agregados a fs. 473 y 475, suscriptos en
su momento por el martillero Cacuri.
Ahora bien, la circunstancia que para liquidar la sociedad en comandita hayan
sido designados tres liquidadores y que los instrumentos analizados hayan sido
suscriptos por sólo uno de ellos, no obstan a su validez, habida cuenta
de que en materia de representación societaria el representante obliga
a la sociedad por todos los actos que no sean notoriamente ajenos al objeto
social, aplicándose este régimen aún en infracción
de la organización plural si se tratase entre otras obligaciones contraídas
mediante contratos de adhesión, como en el caso (conf. art. 58, ley 19.550;
Fargosi-Romanello, “Sociedades” en “Elementos de Derecho Comercial”,
vol. 17-18, p. 52, N° 2; Verón, “Sociedades comerciales. Ley
19.550 Comentada, Anotada y Concordada”, t. 1, com. art. 58, p. 420 y
sigtes., esp. p. 441 n° 12; Arecha-García Cueva, “Sociedades
Comerciales. Análisis y comentario de la ley 19.550 y complementarias”,
p. 101; Nissen, “Ley de sociedades comerciales”, t. 2, p. 40, n°
180.
e) Más allá de todas estas consideraciones, el quejoso sostiene
a fs. 599, cap. V), que todos los agravios han sido vertidos por rigor procesal
y vuelve a poner de resalto que es el instrumento de fs. 401/437 quien dará
solución definitiva al litigio. Sin embargo, ya se ha visto que las vicisitudes
sufridas por el dominio de los inmuebles prometidos en venta, en nada modifican
la validez y las obligaciones que se han asumido en los distintos boletos de
compraventa y el aspecto señalado por el recurrente hace al cumplimiento
efectivo o no de la obligación asumida, lo que no es el momento de considerar.
III. Agravios de la parte actora
Se agravia esta parte porque la sentencia degrado no hace extensiva la condena
a escriturar los lotes 37 y 38 a la Sociedad Anónima
Casa Luis Costantini.Ya se ha visto antes que Mario Costantini a fs. 467 como
Presidente de la Sociedad Anónima y en tiempo posterior al otorgamiento
de los instrumentos que lucen agregados a fs. 452 y 453, invocó la calidad
de representante de la Sociedad Hijos de Luis Costantini, que resulta ser la
sociedad vendedora en los boletos de fs. 473 y 475.
La autenticidad instrumental ha sido corroborada por la peritación caligráfica
antes mencionada, teniendo el alcance que el propio firmante le otorgó
en su texto, es decir, que actuó la sociedad anónima como continuadora
de la sociedad en comandita y por lo tanto dejó obligada a aquélla
en los términos de la confesión extrajudicial brindada a través
de dicho documento, por lo que el agravio tendrá favorable acogida, debiéndose
ampliar la condena a escriturar en la forma requerida por la apelante.
IV. Resumen
En definitiva, si mi voto es compartido, corresponderá rechazar el recurso
interpuesto por la codemandada y admitir el que a su vez dedujo la actora, ampliándose
la condena del decisorio de grado, debiendo “Casa Luis Costantini Sociedad
Anónima” escriturar también los lotes N° 37 y N°
38 antes mencionados, en favor de los sucesores del actor, en el plazo y bajo
los apercibimientos ya dispuestos. Con costas de alzada a la codemandada vencida
(art. 68, Cód. Procesal).
Los doctores Luaces y Molteni votaron en el mismo sentido, por razones análogas
a las expresadas en su voto por el vocal preopinante.
Por lo que resulta del acuerdo que informa el acta precedente, se modifica la
sentencia de fs. 579/584, ampliándose la condena a escriturar los lotes
N° 37 y 38 ahí individualizados, en contra de “Casa Luis Costantini
Sociedad Anónima” y en favor de la parte actora, debiendo otorgarse
el instrumento en el plazo y con los apercibimientos que el mismo contiene.
Las costas de alzada se imponen a la codemandada vencida. — Jorge Escuti
Pizarro. — Ana M. Luaces. — Hugo Molteni.-
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