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Tema: agentes auxiliares autónomos
El 14 de enero de 2009 los sres Daniel Darine y Julio Costa suscribieron un contrato de compraventa de un automotor por la suma de $30.000. El señor Darine era el comprador y el señor Costa el vendedor. En el contrato había dos clausulas que decían: las partes reconocen la intermediación en la conclusión de esta negociación del Señor Alejandro Almo. El señor Alejandro Almo se constituye fiador solidario del comprador garantizando todas sus obligaciones frente al vendedor.
En el contrato se había pactado que el pago del precio y la entrega del vehiculo se realizaría a los 10 dias de la fecha del mismo y en caso en que alguna de las partes no cumpliera el contrato quedaría automáticamente resuelto, debiendo pagar el culpable del incumplimiento la suma de $2.000 a la otra parte en concepto de indemnización.
El contrato no se cumplió por parte del comprador, puesto que no pago el precio en termino. El vendedor obro correctamente y puso el vehiculo a disposición del comprador. Ninguno de los dos pago nada al señor Almo.
Primer juicio:
El Sr Almo inicio juicio contra ambos y les reclamo la suma de $900 a cada uno en concepto de comisión, argumentando que había participado como intermediador en la negociación.
Los Sres Danire y Costa se defendieron diciendo que el negocio no había concluido, pues el contrato se había resuelto antes que se pague el precio y se entregue el vehiculo y que por lo tanto no correspondía el pago de la comisión. Además también argumentando que el Sr Almo no estaba debidamente inscripto a los efectos del ejercicio de su profesión y que por lo tanto no tenia derecho a cobrar comisión.
En el juicio se probo que según los usos de la plaza la comisión para este tipo de transacion era de 3% del valor en juego en la negociación y que Almo no estaba inscripto como corredor.
Segundo juicio:
El Sr Costa demando al Sres Danire y Almo reclamándoles el pago de la indemnización de $2000 al primero por incumplidor en el contrato de compraventa y el segundo como su fiador.
El Sr Almo se defendió diciendo que la fianza por el constituida no era valida y que por lo tanto nada tenia que pagar. El Sr Costa no se defendió.
Consigna: resolver cada uno de los juicios como si fuera juez, citando en cada saco la norma legal, la opinión doctrinaria o el procedente jurisprudencial que se estime aplicable.
En cuanto al primer juicio creo que no tiene derecho a percibir la suma que pide ya que no cumple con los requisitos necesarios para ser corredos por no estar inscripto.
Artículo 32. — Para ser corredor se requieren las siguientes condiciones habilitantes:
a) Ser mayor de edad y no estar comprendido en ninguna de las inhabilidades del artículo 2º;
b) Poseer título universitario expedido o revalidado en la República, con arreglo a las reglamentaciones vigentes y que al efecto se dicten.
Artículo 33. — Quien pretenda ejercer la actividad de corredor deberá inscribirse en la matrícula de la jurisdicción correspondiente. Para ello, deberá cumplir los siguientes requisitos:
a) Acreditar mayoría de edad y buena conducta;
b) Poseer el título previsto en el inciso b) del artículo 32.
c) Acreditar hallarse domiciliado por más de un año en el lugar donde pretende ejercer como corredor.
d) Constituir la garantía prevista en el artículo 3º inciso d), con los alcances que determina el artículo 6º;
e) Cumplir los demás requisitos que exija la reglamentación local.
Los que sin cumplir estas condiciones sin tener las calidades exigidas ejercen el corretaje, no tendrán acción para cobrar la remuneración prevista en el artículo 37, ni retribución de ninguna especie.
En cuanto al segundo juicio el Artículo 34. — En el ejercicio de su profesión el corredor está facultado para:
a) Poner en relación a dos o más partes para la conclusión de negocios sin estar ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboración, subordinación o representación. No obstante una de las partes podrá encomendarles que la represente en los actos de ejecución del contrato mediado.
b) Informar sobre el valor venal o de mercado de los bienes que pueden ser objeto de actos jurídicos.
c) Recabar directamente de las oficinas públicas, bancos y entidades oficiales y particulares, los informes y certificados necesarios para el cumplimiento de sus deberes.
d) Prestar fianza por una de las partes
Aca tengo una duda porque yo tenia entendido que el corredor no puede constituirse como responsable de la solvencia de los contratantes ni prestar garantia, si esto es asi no deberia responder y el señor Costas responderia por todo. Pero si la fianza fuese válida responderia solidariamente!!
Bueno si alguien muy amablemente me puede decir una opinion o una correccion me vendria muy bien porque tengo que entregarlo el martes ademas de que me ayuda la nota para el parcial que tengo el 20... Un saludo
El 14 de enero de 2009 los sres Daniel Darine y Julio Costa suscribieron un contrato de compraventa de un automotor por la suma de $30.000. El señor Darine era el comprador y el señor Costa el vendedor. En el contrato había dos clausulas que decían: las partes reconocen la intermediación en la conclusión de esta negociación del Señor Alejandro Almo. El señor Alejandro Almo se constituye fiador solidario del comprador garantizando todas sus obligaciones frente al vendedor.
En el contrato se había pactado que el pago del precio y la entrega del vehiculo se realizaría a los 10 dias de la fecha del mismo y en caso en que alguna de las partes no cumpliera el contrato quedaría automáticamente resuelto, debiendo pagar el culpable del incumplimiento la suma de $2.000 a la otra parte en concepto de indemnización.
El contrato no se cumplió por parte del comprador, puesto que no pago el precio en termino. El vendedor obro correctamente y puso el vehiculo a disposición del comprador. Ninguno de los dos pago nada al señor Almo.
Primer juicio:
El Sr Almo inicio juicio contra ambos y les reclamo la suma de $900 a cada uno en concepto de comisión, argumentando que había participado como intermediador en la negociación.
Los Sres Danire y Costa se defendieron diciendo que el negocio no había concluido, pues el contrato se había resuelto antes que se pague el precio y se entregue el vehiculo y que por lo tanto no correspondía el pago de la comisión. Además también argumentando que el Sr Almo no estaba debidamente inscripto a los efectos del ejercicio de su profesión y que por lo tanto no tenia derecho a cobrar comisión.
En el juicio se probo que según los usos de la plaza la comisión para este tipo de transacion era de 3% del valor en juego en la negociación y que Almo no estaba inscripto como corredor.
Segundo juicio:
El Sr Costa demando al Sres Danire y Almo reclamándoles el pago de la indemnización de $2000 al primero por incumplidor en el contrato de compraventa y el segundo como su fiador.
El Sr Almo se defendió diciendo que la fianza por el constituida no era valida y que por lo tanto nada tenia que pagar. El Sr Costa no se defendió.
Consigna: resolver cada uno de los juicios como si fuera juez, citando en cada saco la norma legal, la opinión doctrinaria o el procedente jurisprudencial que se estime aplicable.
En cuanto al primer juicio creo que no tiene derecho a percibir la suma que pide ya que no cumple con los requisitos necesarios para ser corredos por no estar inscripto.
Artículo 32. — Para ser corredor se requieren las siguientes condiciones habilitantes:
a) Ser mayor de edad y no estar comprendido en ninguna de las inhabilidades del artículo 2º;
b) Poseer título universitario expedido o revalidado en la República, con arreglo a las reglamentaciones vigentes y que al efecto se dicten.
Artículo 33. — Quien pretenda ejercer la actividad de corredor deberá inscribirse en la matrícula de la jurisdicción correspondiente. Para ello, deberá cumplir los siguientes requisitos:
a) Acreditar mayoría de edad y buena conducta;
b) Poseer el título previsto en el inciso b) del artículo 32.
c) Acreditar hallarse domiciliado por más de un año en el lugar donde pretende ejercer como corredor.
d) Constituir la garantía prevista en el artículo 3º inciso d), con los alcances que determina el artículo 6º;
e) Cumplir los demás requisitos que exija la reglamentación local.
Los que sin cumplir estas condiciones sin tener las calidades exigidas ejercen el corretaje, no tendrán acción para cobrar la remuneración prevista en el artículo 37, ni retribución de ninguna especie.
En cuanto al segundo juicio el Artículo 34. — En el ejercicio de su profesión el corredor está facultado para:
a) Poner en relación a dos o más partes para la conclusión de negocios sin estar ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboración, subordinación o representación. No obstante una de las partes podrá encomendarles que la represente en los actos de ejecución del contrato mediado.
b) Informar sobre el valor venal o de mercado de los bienes que pueden ser objeto de actos jurídicos.
c) Recabar directamente de las oficinas públicas, bancos y entidades oficiales y particulares, los informes y certificados necesarios para el cumplimiento de sus deberes.
d) Prestar fianza por una de las partes
Aca tengo una duda porque yo tenia entendido que el corredor no puede constituirse como responsable de la solvencia de los contratantes ni prestar garantia, si esto es asi no deberia responder y el señor Costas responderia por todo. Pero si la fianza fuese válida responderia solidariamente!!
Bueno si alguien muy amablemente me puede decir una opinion o una correccion me vendria muy bien porque tengo que entregarlo el martes ademas de que me ayuda la nota para el parcial que tengo el 20... Un saludo
Respuestas
La inobservancia de la exigencia legal relativa a la inscripción en la matrícula de corredor, priva del derecho a percibir comisión, porque la obligación de la inscripción es una exigencia impuesta por el interés general y la necesidad de asegurar la idoneidad, corrección y responsabilidad de quiénes se dedican a tales actividades y no puede ser dispensada ni siquiera ante la existencia de convención expresa sobre el punto, con apoyo en el principio consagrado por el artículo 1197 del Código Civil.
La falta de derecho al cobro de la comisión está establecida en el artículo 89 in fine del Código Comercio; que reviste carácter de orden público y que tiende a proteger no sólo la actividad profesional de quienes han sido cumplidores con las prescripciones legales, sino a otorgar mayor seguridad y eficacia a los negocios pasados ante los corredores, es por ello que resultan carentes de eficacia los acuerdos que pudieran celebrarse entre los contratantes reconociendo comisiones por el ejercicio clandestino de la profesión de corredor.
Carece de derecho a cobrar comisión el corredor que frustra el negocio por no proponer a la compradora el negocio con exactitud, precisión y claridad, ni comprobar la existencia de los instrumentos que acrediten el dominio.
La sanción que trae la ley para el corretaje clandestino es la pérdida del derecho a percibir la comisión, lo que se aplica en este caso (art. 89 del Código de Comercio).
La Corte Suprema de Justicia de la Nación ha resuelto , in re "Caracciolo, Ernesto y otro c/ Provincia de San Luis", 17/03/87, que "la inobservancia de tal exigencia legal (la matriculación), impuesta por el interés público y la necesidad de asegurar la idoneidad, corrección y responsabilidad de quienes se dedican a actividades como las que dicen desempeñar los actores (corretaje inmobiliario), les priva del derecho a percibir comisión (Art. 89 párr. Final C. Com.) y no puede ser dispensada, ni siquiera ante la existencia de convención expresa celebrada sobre le punto con apoyo en el principio consagrado por el artículo 1197 del Código Civil". En el mismo sentido se han pronunciado otros tribunales.
Como lo ha afirmado prestigiosa doctrina autoral y judicial ante tal texto legal, quien ejerciere una actividad propia del corredor sin estar debidamente matriculado no tiene derecho al cobro de la comisión aun cuando se hubiere pactado lo contrario por las partes sobre la base de la aplicación del art. 1197 del Código Civil, y si la previsión es injusta la solución consiste en modificar tal precepto legal, pero no cabe admitir su derogación por vía de interpretación judicial.
Esta posición es ahora francamente mayoritaria (casi unánime), pues se viene exigiendo, acorde con la ley, la inscripción en la matrícula correspondiente de conformidad con el artículo 89 del Código de Comercio, ya que con ello se sanciona al corredor clandestino salvaguardando el interés público comprometido, procurando que quienes ejerzan esa profesión cumplan con determinadas formalidades destinadas a asegurar la idoneidad, corrección y responsabilidad de los mismos.