BOELTO DE COMPRAVENTA

Anda a una biblioteca y pedi el tomo de Jurisprudencia Argentina que te paso ahora:

JA 2001-II-1086

¿Son oponibles al acreedor embargante los derechos derivados del boleto de compraventa?

Por Bellotti, Mirta L. (Es un articulo que te resume todas las posiciones doctrinarias y jurisprudenciales)

Saludos

Colisión entre el adquirente por boleto de compraventa y el embargante.:

- El art. 1185 bis dispone que los boletos de compraventa de inmuebles serán oponibles al concurso o quiebra del vendedor, si se hubiera pagado el 25% del precio. La derogada ley 19551 exigía además, que el inmueble estuviera destinado a vivienda (art. 150), disposición que dio lugar a múltiples cuestiones interpretativas, a las que puso punto final la ley 24522, cuyo art. 146 ha eliminado esta exigencia y establece que la norma es aplicable cualquiera sea el destino del inmueble.
Aunque las referidas normas aluden sólo al caso de concurso o quiebra del deudor, hoy es doctrina y jurisprudencia prácticamente unánime, que también es aplicable a las ejecuciones individuales y, por lo tanto, que en caso de colisión entre el boleto de compraventa y el embargante, debe darse preferencia al primero, porque si el adquirente por boleto puede oponer su derecho al conjunto de los acreedores en la quiebra, tanto más podrá hacerlo frente a un acreedor individual .
Para que el adquirente por boleto pueda oponer su derecho al embargante, es preciso: 1) que el boleto sea de fecha anterior al embargo; no es indispensable que tenga fecha cierta, bastando que pueda ser probada por cualquier medio fehaciente, siendo suficiente la fecha de la entrega de la posesión, en el caso de que hubiera mediado tradición ; 2) que el adquirente haya pagado el 25% del precio, tenga o no posesión; 3) que sea de buena fe (art. 1185).
Supongamos ahora que se hayan reunido todas estas condiciones, pero no se haya pagado aún el 25% del precio. Una importante corriente doctrinaria sostiene que aun en este caso debe prevalecer el comprador por boleto, pues siendo un poseedor legítimo (art. 2355), los acreedores carecen de acción para privarlo de la posesión . Nos inclinamos empero por la solución contraria, puesto que el pago de un 25% es una exigencia expresa de la ley .


Colisión entre el adquirente por boleto y el acreedor hipotecario.-:

La colisión entre ambos derechos ha suscitado una importante controversia:
1) De acuerdo con una primera opinión, debe prevalecer el acreedor hipotecario, a menos que el boleto esté inscripto registralmente. Es distinto el caso del acreedor común embargante. Éste tiene un crédito que no está vinculado al dominio del inmueble y sólo a posteriori lo embarga. El crédito del acreedor hipotecario, nace porque confía en el derecho real que grava el inmueble; la solución contraria significa poner en peligro esa fundamental fuente de crédito que es la hipoteca .
2) No obstante la indiscutible fuerza de tales argumentos, está prevaleciendo hoy en nuestra jurisprudencia la tesis de que el derecho del comprador por boleto prevalece sobre el del hipotecario, siempre que haya mediado entrega de la posesión anterior a la constitución de la hipoteca. Esta solución se funda en que el poseedor por boleto adquiere sobre el inmueble un derecho real de posesión legítima, el que por ello es oponible al acreedor hipotecario. Y dado que existe ese derecho real del poseedor por boleto, quien otorga un crédito hipotecario debe asegurarse previamente no sólo de las constancias registrales, sino que debe tener una mayor diligencia y asegurarse, también de la realidad fáctica, es decir, que el inmueble sobre el que se constituye la hipoteca no esté gravado por una posesión legítima en favor de terceros, pues la tradición es también una forma de publicidad que nuestro derecho reconoce, no obstante la creación de los Registros de la Propiedad

En este link encontras este articulo de doctrina:

CONFLICTO DE INTERESES SOBRE EL INMUEBLE VENDIDO POR BOLETO:

¿QUIÉN TIENE UN MEJOR DERECHO: EL COMPRADOR POR BOLETO, EL PRIMER EMBARGANTE?
TERCERÍAS DE DOMINIO Y DE MEJOR DERECHO

por Luis O. Andorno

Sumario: I. Introducción. II. Conflicto de intereses sobre el inmueble vendido por boleto: ¿Quién tiene un mejor derecho: el comprador por boleto, el primer embargante? III. Tercerías de dominio y de mejor derecho.

http://201.216.205.125/revistas/priv...o/2000-3-e.htm

La oponibilidad del boleto a la masa del concurso civil o comercial del deudor, plantea un problema importante: ¿es necesario que el boleto de compraventa tenga fecha cierta anterior a la quiebra (o al período de sospecha, si se prueba que el comprador conocía la cesación de pagos)? La cuestión está discutida. Conforme con una primera opinión, debe exigirse la fecha cierta porque éste es un requisito de carácter general, indispensable para que un documento privado pueda oponerse a terceros. Pero prevalece la opinión de que la fecha cierta no es necesaria en este supuesto . En primer lugar, porque el art. 1185 bis establece los requisitos para que el boleto de compraventa pueda hacerse valer contra la masa y entre esos requisitos no figura la fecha cierta; en segundo término, porque de exigirle el requisito de la fecha cierta se perdería en buena medida el propósito tuitivo de la norma. Pero para poner coto a las maniobras destinadas a burlar los derechos de los restantes acreedores, debe, a nuestro juicio, servir como presunción de mala fe del adquirente, la circunstancia de que el contrato no haya sido sellado antes del período de sospecha. De esta manera, las dos posiciones contrarias se acercan mucho, pues no hay que olvidar que una jurisprudencia (es verdad, no pacífica) ha decidido que el sello puesto sobre el estampillado del contrato por la Dirección General Impositiva le confiere fecha cierta. De cualquier manera, es indudable que si se hubiera entregado la posesión del inmueble antes de la quiebra (o, en su caso, del período de sospecha, si se prueba que éste era conocido por el comprador), no cabe duda de que la exigencia de la fecha cierta carecería de todo sentido. Porque en definitiva, de lo que se trata no es de probar la existencia de un boleto sino de un contrato de compraventa. La entrega de la posesión brinda un elemento de prueba de la buena fe de importancia decisiva.
¿Qué ocurre si el vendedor fallido ha entregado la posesión pero el comprador todavía no ha satisfecho el 25% del precio? Una aplicación literal del art. 1185 bis conduciría a considerar inoponible el boleto a la masa y, en efecto, en este sentido se han pronunciado algunos tribunales . Pero la ley 17711 ha agregado al art. 2355 un párrafo según el cual se considera legítima la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa, la derogación de la ley 19551 y su sustitución por la ley 24522 no alcanza al agregado al art. 2355 incorporado definitivamente al Código Civil. Si, pues, el adquirente es poseedor legítimo, es claro que la masa carece de acción para privarlo de la posesión. En suma, pensamos que el adquirente por boleto de compraventa tiene derecho a oponerlo a la masa -y, por consiguiente, a exigir la escrituración- si ha recibido la posesión del inmueble , o si, la haya o no recibido, ha pagado el 25% del precio.
Reiteramos que siempre será necesaria la buena fe del comprador y que esa buena fe se presume, según un sano principio jurídico .
Se ha sostenido que el derecho del comprador por boleto es incluso oponible al acreedor hipotecario posterior al boleto . Por más que simpaticemos con la situación del comprador de una vivienda, no creemos que pueda llegarse a tal conclusión sin arrojar incertidumbre sobre el derecho y la preferencia del acreedor hipotecario y con ello poner en peligro la confianza en una de las más importantes fuente de crédito . Sólo sería posible tal solución si el boleto se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Un fallo reciente sobre el tema:

"Cova, Rodolfo José s/tercería de dominio en autos "Cooperativa de Crédito, Consumo y Vivienda Dielmar c/ Patcher, Pablo s/ ejecutivo" - CNCOM - SALA B - 27/12/2005

JUICIO EJECUTIVO - TERCERIA DE DOMINIO. Inmuebles. Poseedor por boleto de compraventa. Pago total del precio. Oponibilidad del boleto de compraventa frente al posterior acreedor embargante del inmueble objeto de tercería. Tercería de dominio. Procedencia

"El tercerista abonó íntegramente el precio convenido y detenta la posesión del inmueble desde el 16.1.1981. Así las cosas, la solución de la litis encuentra su fundamento en lo dispuesto por el art. 1185 bis del Código Civil. Si bien esta norma refiere al supuesto de concurso o quiebra del vendedor, no advierto razón que impida su aplicación en el marco de este proceso; cuando las mismas razones tuitivas y de equidad que fundamentaron la incorporación de la norma se encuentran presentes en el "sub lite". De aplicarse mecánicamente el principio registral imperante en la materia, se arribaría a un resultado palmariamente disvalioso." (Del voto en mayoría de la Dra. Piaggi)


"Encontrándose reunidos los restantes recaudos que exige la norma "supra" citada, estimo que el boleto de compraventa de marras resulta oponible al acreedor embargante en tanto el crédito del comprador es anterior al del embargante y el tercerista ostenta la posesión del inmueble. Como lógico corolario de lo expuesto, la preferencia del poseedor por boleto confiere a éste un mejor derecho respecto del embargante (conf. CNCom, esta Sala, mi voto, "in re": "Faura, Alejandro tercería de dominio en autos Cooperativa de Villa Crespo SCIC el Hormifuer S.A", del 24.4.89 (E.D. 136-578)." (Del voto en mayoría de la Dra. Piaggi)


"Por todo lo expuesto, corresponde estimar el recurso deducido, revocar la sentencia apelada y acoger la tercería incoada." (Del voto en mayoría de la Dra. Piaggi)

Mira este resumen de este Plenario sobre el tema:

www.econ.unicen.edu.ar/.../Fallo%20Plenario-Quiebra-Compraventa%20(caso%20de%20Zaguir).pdf

Si queres leer un excelente libro sobre el tema busca:

Autor: Kiper, Claudio M.
Título: Juicio de escrituración. Conflictos derivados del boleto de compraventa
2ª edición Editorial Hammurabi.

Aca hay otro fallo que toca el tema junto con el de bien de familia y tienen el voto de la genial Kemelmajer:

http://www.cnmza.org.ar/archivo/docu...%20FAMILIA.txt - 18k

La verdad si conseguis el libro de Kiper te recontrasobra.

Saludos