boleto c-v
Buenas gente!!!! soy de la unr, nuevo en esta pagina, estoy cursando contrato tenemos que hacer un seminario, por cada comision se arman grupos y se elige los mejores grupos de cada comision y de esos que se eligen de todas las comisiones (los mejores) compiten para ir a hablar a delante de 600 personas.
El trabajo que tenemos que hacer se trata de "Boleto de Compra-Venta inmoviliaria", todo a base de un caso de jurisprudencia. Mi pedido al que lea este post le pido un fallo sobre boleto de c-v que este bueno pero no tan bueno porque como se imaginaran no quiero hablar a delante de 600 personas.
Si alguien puede pasar algo chiflen que lo sabre apreciar.
Saludos a todos. gary
El trabajo que tenemos que hacer se trata de "Boleto de Compra-Venta inmoviliaria", todo a base de un caso de jurisprudencia. Mi pedido al que lea este post le pido un fallo sobre boleto de c-v que este bueno pero no tan bueno porque como se imaginaran no quiero hablar a delante de 600 personas.
Si alguien puede pasar algo chiflen que lo sabre apreciar.
Saludos a todos. gary
Respuestas
Nadia Moderador
Creado: 16/08/08
hola
dejo un link donde se planteo la misma consigna
dejo un link donde se planteo la misma consigna
Moderandote(?)
Poné tu granito de arena:
Colaborá y Agradecé cuando te ayudan!
"Como será de noble este país que tenemos quinientos años de estar tratando de acabar con el, y todavía no lo logramos"
Poné tu granito de arena:
Colaborá y Agradecé cuando te ayudan!
"Como será de noble este país que tenemos quinientos años de estar tratando de acabar con el, y todavía no lo logramos"
gary86 Ingresante
Creado: 16/08/08
Hola Augusto, primero y ante todo gracias por responder, y segundo y respecto de que tipo el fallo necesito, no me dieron nada que tenia que ser de la csjn o de un fallo plenario, pero teniendo en cuenta que somos tantos grupos y tantas comiciones yo preferiria un fallo que no sea ni del csjn ni plenario porque seguramente otro lo va a tener. Si tenes para pasarme un fallo no tan conocido como puede llegar a ser el de la csjn.
Si no tenes no te hagas drama porque el que me dejaste arriba esta bueno.
Y nuevamente gracias. Saludos a todos. gary
Si no tenes no te hagas drama porque el que me dejaste arriba esta bueno.
Y nuevamente gracias. Saludos a todos. gary
EJA Moderador
Creado: 16/08/08
Acá te dejo un fallo de la Cámara Civil y Comercial de San Martín, sala 1º, que versa sobre el tema. Te estuve buscando alguno de tu provincia pero lamentablemente no encontré nada bueno.
Este tribunal es bastante importante dentro de lo que es el ámbito de la provincia de Buenos Aires. Es juez de esta Cámara -y actualmente también presidente del Colegio de Magistrados y Funcionarios del Poder Judicial de la provincia de Buenos Aires- un profesor mío, al cual le guardo especial aprecio, el Dr. Carlos Lami.
En cuanto al fallo, me parece que está bastante bueno, aunque es una lástima que no haya podido hallar alguno de la provincia de Santa Fe.
Espero que te sirva de algo.
Saludos.
C. Civ. y Com. San Martín, sala 1ª
26/02/2008
Olezza, Alberto v. Gómez, Juan C.
2ª INSTANCIA.- San Martín, febrero 26 de 2008.
1ª.- ¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?
2ª.- ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?
1ª cuestión.- El Dr. Sirvén dijo:
Recaída sentencia, en 1ª instancia, (fs.765/776) haciendo lugar a la acción de nulidad de actos jurídicos mediante la declaración de nulidad de dos escrituras públicas, atento las omisiones y vicios resultante de la doble enajenación de una misma propiedad, instrumentada por sendos boletos de compraventa, perjudicando el derecho de los recurrentes la nulidad de una de las escrituras traslativa de dominio, por la que también se otorgaba un contrato de mutuo con garantía hipotecaria efectuada a favor de los mismos; apelan y expresan sus agravios por apoderado, (fs. 785 y 839/843, respectivamente) invocando la protección de la última parte del art. 1051 , CCiv. La presentación es respondida por el mandatario de la parte actora (fs. 844/846).
Relaciona la expresión de los agravios, que se ha demandado por este proceso, la nulidad de las escrituras de venta, que identifica, celebrada entre los codemandados, los cónyuges Gómez-Genoud y Recimil Montoto y otra, también de venta, de Recimil Montoto a favor de Veltri y de hipoteca simultánea a éste a favor de sus mandantes. La judicante hace lugar a la demanda y declara la nulidad de ambos instrumentos públicos y, como corolario y causa del agravio de su parte, comprende: "el derecho real de hipoteca constituida en el mismo acto". Argumenta que sus representados son acreedores hipotecarios -terceros de buena fe- ajenos totalmente a las relaciones contractuales entre Gómez-Genoud, Azzimonti, Olezza, Recimil Montoto y Veltri. Que cuando el notario interviniente solicitó al Registro de la Propiedad los certificados administrativos pertinentes, a los fines de otorgar la correspondiente escritura de compraventa de Recimil Montoto a Veltri y de hipoteca simultánea de este último a favor de sus mandantes, la mencionada propiedad no estaba embargada, ni reconocía gravamen alguno, tampoco existía restricción alguna al dominio, ni tenía anotación de litis y el dominio figuraba a nombre del mencionado Recimil Montoto. Califica a sus mandantes de verdaderos terceros de buena fe, a cuyo concepto, cita jurisprudencial mediante, dedica varios párrafos, no sin sentar el desconocimiento de todas las circunstancias anteriores al acto escriturario del mutuo hipotecario en el que ellos participaron. Citando a Morello analiza la posesión del adquirente mediante boleto de compraventa y las relaciones vendedor-comprador, examinando la complicada cuestión, en el ámbito de las relaciones con terceros, entendiéndose que si adquirió del legítimo propietario el titular por boleto es de buena fe, correspondiendo establecer respecto de quién o quiénes se considera esa posesión como legítima (perfecta, art. 2355 ) y que, en lo que concierne a estos terceros, en principio no será oponible como legítima para aquéllos terceros con relación a los cuales la única publicidad es la registral (art. 1051 ) y los que no han podido razonablemente tener conocimiento de la existencia de esa posesión legítima (como el acreedor hipotecario del propietario vendedor). Analiza seguidamente el significado y alcance del art. 1051 , con la reforma que introdujo la ley 17711 y que consagra la teoría de "la apariencia jurídica". Interpreta que la mentada protección normativa puede ser invocada no por el primer adquirente del acto nulo -en el sub lite Recimil Montoto o Veltri- si no por el sub-adquirente posterior, tercero respecto de ese acto, sosteniendo que, en el caso, son sus mandantes -ajenos al acto anulado-. Con otras consideraciones y citas legales sobre la cuestión, culmina la presentación que avala con la confianza y creencia, que tuvieron sus conferentes, en las constancias emanadas del Registro de la Propiedad Inmueble de donde surgía que el titular del dominio era Recimil Montoto, quien se lo transmitió a Veltri, quien a su vez y en el mismo acto escriturario hipotecó el bien a favor de sus mandantes. Cuestiona, con cita jurisprudencial, que el actor, titular de boleto de compraventa, con posesión del inmueble y carente de la escritura traslativa de dominio y falta de inscripción de su titularidad en el Registro de la Propiedad Inmueble, su derecho real que invoca no resulta oponible a terceros por esa falta de registración (art. 2505 , CCiv.) pues una cosa es el efecto entre las partes del acto y otra con respecto a quienes han sido ajenos a la relación.
A su turno, la réplica de los agravios, por el mandatario de la parte actora, configura el planteo sobre la base del invocado carácter de adquirente de buena fe del acreedor hipotecario. Principia recordando que para la adquisición del derecho real de dominio sobre un inmueble se necesita título; inscripción registral y que haya operado la tradición del bien y, al no haberse cumplido, no puede considerarse como propietario del bien a quien figure en la respectiva escritura. Con cita doctrinaria y jurisprudencial efectúa el análisis jurídico de la tradición y su alcance, diciendo con Coghlan, en la obra que cita, que la efectiva inscripción registral del acto escriturario, no integra la tradición y tampoco hace al modo suficiente ni a la constitución del derecho real, ni puede ser entendido como perfeccionamiento de aquélla. Señala que lo asentado en la escritura pública, como manifestación de las partes al notario, no hace plena fe frente a terceros, cualidad que sólo gozan los hechos o actos que han pasado en su presencia (arts. 993 y ss., CCiv.). Reseña, en síntesis, que se impugna, el dominio pretendido, por la falta de tradición, ya que desde su adquisición, por boleto de compraventa, la posesión del bien hipotecado se encuentra en cabeza del actor (Olezza) según lo corroboran las causas que se acollaran a estos obrados, resultando materialmente imposible que Gómez le hubiera hecho tradición a Montoto y éste posteriormente a Veltri, conforme lo expresa el art. 3270 , CCiv. Se está ante un dominio inexistente, por carecer del modo previsto en la ley para su constitución, circunstancia que se transmite a los nuevos actos y, siendo la hipoteca una desmembración del mismo, carece de eficacia como consecuencia lógica. Desde que resulta materialmente imposible que Gómez le hubiera hecho tradición a Montoto y éste posteriormente a Veltri, conforme se desprende del art. 3270 , CCiv.
No bien se efectúe un detenido análisis retrospectivo del intrincado planteo, no resultará difícil apreciar que, al menos, limitado por el marco recursivo, sólo ha quedado en pie en el debate; por una parte, la triunfante tesis del actor, titular de un boleto de compraventa, celebrado con los titulares dominiales de la propiedad, quienes le entregaron la posesión; por otra parte y, como sustento excluyente de los agravios, el reclamo de los recurrentes, acreedores hipotecarios de una escritura que fue declarada nula, pretendiendo la protección que, a su derecho real brindaría la última parte del art. 1051 , CCiv. luego de su reforma. Ha quedado en el camino, por haber consentido el fallo de la instancia precedente, todo lo referente a la existencia de dos boletos de compraventa de un mismo inmueble y los hipotéticos derechos o defensas que pudieran haber esgrimido los demás codemandados (supuestos compradores y vendedores del mismo bien).
No obstante ello, la comprensión íntegra del thema decidendum obligará a reiterar algunos contenidos de conflictos y etapas anteriores del proceso, los que, sin embargo, proyectan su gravitación sobre los acotados temas aun pendientes de decisión.
He tenido oportunidad, con anterioridad, (causa 49.829 "Merlo, María E. v. Pansu, Andres J. y otro s/ tercería de dominio ", del 29/8/2006. RID.- 207) de asomar al ardoroso debate que convoca la normativa del art. 1051 , CCiv., excluyente soporte jurídico, en el sub lite, del agravio de la recurrente, en cuanto la nulidad escrituraria decretada por el fallo de 1ª instancia afecta su derecho, en su carácter de acreedora hipotecaria de uno de los codemandados, cuya escritura traslativa de dominio se integraba con un mutuo hipotecario a su favor.
En la actuación precedente quedó frustrado un definitivo análisis de la cuestión de fondo y su decisión, por carencia de algunos presupuestos que determinaron el rechazo de la tercería de dominio interpuesta por la recurrente, titular de un boleto de compraventa, contra el vendedor del inmueble que adquiriera por dicho instrumento y contra el acreedor hipotecario, concluyendo la judicante, con cita de Morello, que la actora, en su calidad de compradora, por boleto privado, no se encuentra legitimada -aun cuando por mediar tradición se halle en posesión del inmueble- memoraba, que aun no se había acallado el debate sobre la ubicación y reconocimiento de los derechos emergentes del boleto de compraventa, vigorosamente tratado y disputado por doctrina y jurisprudencia, a partir de la reforma del Código Civil , por la ley 17711 , mediante los artículos referentes a su temática, generando fallos que se contraponen. Se ha reconocido la viabilidad de la tercería de dominio al poseedor con boleto de compraventa en la ejecución hipotecaria seguida por el acreedor contra el enajenante que tenía inscripto el dominio a su nombre. Así, en forma impersonal se sostuvo, (in re "Vainikoff, Luis C. v. El Emiliano S.A", C. Nac. Civ, sala B, 24/4/1997) que la posesión adquirida de buena fe por boleto de compraventa importa un verdadero dominio imperfecto por la falta de escritura y registro, pero dominio oponible no sólo al vendedor y sus sucesores sino también a terceros. También destacando que si el adquirente por boleto de compraventa ha sido puesto en posesión por el transmitente, frente a acreedores hipotecarios cuya hipoteca fue constituida después de que el adquirente fue puesto en posesión, triunfa el adquirente, (íd., C. Nac. Civ., sala C, in re "Rey, Raúl O. v. Fisicaro, D. S. y otro ", del 17/6/1988, La Ley, 1990 A-207 y ss., cuando el adquirente por boleto ha sido puesto en posesión del bien, aun cuando la posesión sea posterior al nacimiento de los créditos privilegiados o quirografarios, salvo los hipotecarios) mientras otros fallos lo han negado, entendiendo que el boleto de compraventa, aun en el supuesto de ser auténtico, no autoriza la intervención de los adquirentes en el juicio por cobro hipotecario seguido por el acreedor contra su deudor, sosteniendo que el adquirente con boleto de compraventa no reúne los requisitos que se requieren para que la adquisición del dominio sobre un inmueble surta efecto respecto de terceros como son: la escritura pública; la tradición y la inscripción en el Registro de la Propiedad (arts. 577 , 1184, inc. 1 y 3505 , CCiv.; art. 2 , ley 17801) y, por lo tanto, no puede ser equiparado al tercer poseedor del inmueble hipotecado, desde que carecen no sólo de los derechos propios de éste, sino que no está autorizado a intervenir en el juicio hipotecario seguido por los acreedores contra el deudor, debiendo buscar la protección de sus derechos por la vía apropiada (arts 1185 , 3162 , y ss. CCiv. -juez Sosa- CC 0201LP, 88860, RSD.-5/1999. sent. 10/2/1999) o, según lo sostiene Kiper, Claudio M. ("Juicio de escrituración", "Colección Procesos civiles", Vol. 9, Ed. Hammurabi, Año 1999, ps. 83 y ss.) si la hipoteca es anterior a la fecha cierta del boleto y a la entrega de la posesión, el acreedor hipotecario prevalece sin ninguna duda, ya que el adquirente con boleto no pudo ignorar, por hipótesis, la existencia de la hipoteca. Si el boleto y la posesión son anteriores a la hipoteca, hay opiniones diversas: Sostienen Gatti y Jorge Alterini que el gravamen hipotecario tiene efectos minorados por la posesión del tercero y, en esa medida, estaría subordinado a las ulterioridades del negocio respectivo, pudiendo quedar reducido a la agresión del saldo de precio de compra adeudado por el adquirente por boleto (subrogación real). Invocan también los efectos de la publicidad posesoria, concluyendo, al igual que Borda, en la preferencia del boleto. Sin embargo, sigue diciendo Kiper, que no comparte estas posiciones, por los limitados efectos de la llamada publicidad posesoria y de su equívoca apariencia, pues el acreedor hipotecario puede saber que hay un poseedor, pero difícilmente conocer el boleto, que no cuenta con publicidad de ningún tipo y cuya oponibilidad es relativa. Fundamenta su posición en las leyes especiales 14005 y 19724 , de venta de inmuebles fraccionados en lotes y de Prehorizontalidad, respectivamente, protegiendo, la primera ley, al adquirente con boleto frente a terceros acreedores posteriores, cuando su contrato estuviese inscripto (arts. 4 , 5 y 6 ) y, la última, disponiendo la ineficacia de las hipotecas posteriores al adquirente que no las ha consentido, cuando su contrato se hubiera inscripto en el registro, (arts. 20 , 21 , y concs.) comprobando así que ambas leyes especiales exigen la inscripción registral para que el instrumento privado sea oponible.
La cuestión central consistió en determinar si la eficacia de la publicidad de la posesión traditiva del titular del boleto era suficiente o no para oponerse a cualquier acreedor, siempre que se cumplieran con los presupuestos del caso.
Decía ut supra que el debate de fondo, sin embargo, se había frustrado en aquella oportunidad en que me correspondió decidir, no sólo por tratarse de una tercería, el particular ámbito de la contienda, (proceso distinto, independiente o incidental, donde la legitimación procesal de quien propicia la formación de la nueva causa, debe acreditarse por el interés y el derecho para hacerlo, según Gozaíni, Osvaldo E., "Código Procesal Civil y Comercial de la Nación", t. I, Ed. La Ley, 2002, p. 286) sino por enervar, la falta de fecha cierta, la eficacia del boleto de compraventa existente, (arts. 1034 y 1035 , CCiv.) vedando un pronunciamiento extendido dentro de las demás aristas del planteo. Recordaba, con relación a la falta de fecha cierta, un fallo de la Sup. Corte Bs. As., que mediante el voto del Dr. de Lázzari, ha dicho sobre la ausencia de este presupuesto: (in re "Salzano, Mario s/ tercería de dominio ", en autos: "Baratucci, Juan A. y otro v. Paestrum S.A.C.F.I s/ indemnizaciones", del 10/5/2000). "Tiene dicho esta Corte al respecto que la adquisición de fecha cierta sólo ocurre en los casos del art. 1035 , CCiv. (conf. causa Ac. 43.665 , sent. del 13/8/1991) y, específicamente, respecto de un instrumento privado exhibido ante una repartición pública en los términos del precepto legal citado, es exigible que quede allí archivado (conf. causa Ac. 53.634 , sent del 13/6/1995) circunstancia no verificada en la especie con los elementos con que el apelante pretende desvirtuar la decisión del fallo". Se citan también las causas. Ac. 48.594, sent. del 27/4/1993 y Ac. 46.613, sent. del 10/8/1993). Igualmente, en la tercería mencionada, advertía que la existencia de los derechos invocados por el tercerista se complicaba y agravaba, en el caso del acreedor hipotecario, desde que en el ejercicio de su derecho no tiene la posesión del bien gravado (art. 3108 , CCiv.).
El complejo debate que propone: la nulidad de acto jurídico planteado y la existencia de fecha cierta en el boleto de compraventa de marras, (art. 1035, inc. 1 , CCiv.) autorizaría, en el sub examen, a ingresar ampliamente en la temática, en el marco del recurso, incluso relacionando sus antecedentes fácticos y jurídicos, con el fin de establecer si, en la especie, resulta o no aplicable lo dispuesto por el art. 1051 , CCiv., in fine habiendo ya quedado firme la nulidad de sendas escrituras públicas.
Como emerge de sus constancias y lo reseña clara y sucintamente el Considerando 2 de la sentencia en crisis: los Sres. Juan C. Gómez y Marta R. Genoud vendieron la propiedad sita en la calle 4 de febrero n. ..., de Baradero: a) por boleto de compraventa, de fecha 10/3/1982, al Sr. José M. Recimil Montoto; b) por boleto de compraventa, de fecha 10/6/1982, vendieron la misma propiedad al Sr. Julio A. Azzimonti.
Por la primera operación se procedió a escriturar -escritura n. 490- a favor de Montoto, el día 9/6/1988, quien a su vez vende, por boleto de compraventa, del 23/2/1991, al Sr. José L. Veltri, formalizando el acto por escritura n. 86 del 23/4/1991, quien en el mismo momento celebró un contrato de mutuo con garantía hipotecaria.
Por la otra operación, el comprador Julio Azzimonti le vendió al ahora actor (Alberto Olezza) mediante el boleto de compraventa del 23/7/1982, la misma propiedad, tomando éste posesión del inmueble: el 10/8/1982.
Dos actuaciones judiciales, en el fuero civil, se suceden como natural efecto de esta insólita e intrincada doble venta, sobre un mismo inmueble, efectuada por el mencionado matrimonio Gómez-Genoud: "Recimil Montoto, José M. v. Olezza, Alberto s/ desalojo", iniciada el 10/3/1989 (Juzg. Civ. y Com. n. 3, Secretaría n. 5 de San Nicolás) dictándose sentencia, el 20/9/1990, (fs. 150/ 153) por la que se rechaza la demanda: "Negado por el accionado, y probado como está, que el accionante nunca tuvo la posesión del inmueble cuyo desahucio se pretende [...] José M. Recimil Montoto carece de legitimación activa para iniciar la acción de desalojo".
La otra actuación: "Locarno, Patricia M. y otros v. Veltri, José L. s/ ejecución hipotecaria", iniciada el 10/3/1992, en el Juzg. Civ. y Com., Dtal, n. 8. Obra en esta causa la escritura n. 86 venta de Montoto a Veltri, transmitiendo el vendedor al adquirente "todos los derechos inherentes al dominio y a la posesión, por la tradición verificada..." (cláusula 3ª) aceptando el adquirente la transferencia de dominio y "declara: que se halla en posesión del inmueble que adquiere, por la tradición efectuada en el día de la fecha antes de este acto"(cláusula 4ª). En el mismo acto obra contrato de mutuo con garantía hipotecaria, celebrado entre José Veltri y los ahora recurrentes: Patricia M. Locarno; Andrés E. Bernardi; Flavio Paoletta; Pedro Pizzitola y Pilar Martín, constituyéndose, por cláusula 18ª, el Sr. Antonio Buccio en deudor solidario y liso, llano y principal pagador, de todas las obligaciones contraídas por el deudor (cláusula 18ª).
Además de las mencionadas causas civiles, súmase las fotocopias de la causa 54.102 del Juzgado en lo Criminal y Correccional n. 1, del Departamento Judicial de San Nicolás, que corren con los presentes obrados, condenándose, con fecha 9/11/1982, a Juan C. Gómez y a María R. Genoud por defraudación en los términos del art. 172 , CPen.
Sin perjuicio del claro y explicativo contenido del acápite 3 del Considerando de la sentencia en crisis que conduce, sin hesitación, a la decretada nulidad de escrituras, resulta, a mi modo de ver, metódico y clarificante haber efectuado una sucinta relación de la compleja trama de la contienda, so riesgo de reiterar partes comprensivas de sus términos, pero que ha permitido sentar que no hubo tradición ni se adquirió la posesión del modo invocado, desde que quien gozaba de la posesión del bien era el actor Alberto Olezza, siendo que título suficiente y tradición constituyen los requisitos necesarios para adquirir el derecho real de dominio, (art., 577 , 1184 , 1371 , 1372 , 1 , 2505 , 2524 ; 2601 a 2603 ; 2609 y 3265 , CCiv.) a los que debe agregarse, para la oponibilidad a terceros interesados de buena fe, la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, (arts. 2505 , CCiv. y 1, 2 , y 3 , ley 17801).
Con base en los antecedentes expuestos y focalizando, estrictamente ahora, el análisis sobre la letra y efectos del invocado, por la parte recurrente, agregado del art. 1051 , CCiv., puedo anticipar, por una parte, que, como antes lo enunciara, en autos se encuentran los presupuestos que permitirían ingresar al tratamiento de la publicidad posesoria del boleto de compraventa del actor, de fecha cierta, anterior al mutuo con garantía hipotecaria, cuya vigencia y ejecución reclama la apelante. Mas, como el recurso estriba exclusivamente sobre si es aplicable en autos la protección que deriva a los terceros poseedores de buena fe, a título oneroso y este voto desestimará el recurso por tratarse de una propiedad a "non domino" que excluye a los apelantes de su cobertura, una vez más ha quedado relegada la publicidad posesoria y la prioridad o no del titular del boleto de compraventa frente a otros acreedores, incluso el acreedor hipotecario, atento que por dicha vía, en el peor de los casos, el gravamen hipotecario tendría efectos minorados por la posesión del tercero, según la ya antes mencionada cita de Gatti y Alterini, mientras que tipificada la transmisión dominial del sub lite como non domino ninguna protección o excepción les cabe, más que la aplicación lisa y llana del art. 1051 , parte 1ª, CCiv. y la normativa del caso.
Resume Cifuentes, Santos los elementos tipificantes de la norma en examen ("Código Civil", t. I, Ed. La Ley, 2003, ps. 754 y ss, con cita jurisprudencial del caso). Tocante a la buena fe, sólo resulta admitida si ese tercero no conocía ni podía conocer obrando con cuidado y previsión, según lo hacen los hombres de negocio, los vicios originarios del derecho que se le transmitió; la norma se aplica a la transmisión subsiguiente a la del acto nulo o anulable -aceptando la mayoría la nulidad absoluta- quedando excluidos, del beneficio de la apariencia, el caso del acto inoponible y del jurídicamente inexistente. Sostiene que para estas categorías de ineficacia es inaplicable el art. 1051 porque no las comprende. Concluye; si el acto era inexistente, puede el propietario original perseguir la restitución o reivindicación inclusive de los terceros de buena fe y a título oneroso.
De las denominadas adquisiciones a non domino, se ha dicho, que uno de los problemas que más debate ha traído a la doctrina argentina, luego de la reforma del art. 1051, por la ley 17711, lo constituye la necesidad de establecer si estas transmisiones de derechos sobre inmuebles basadas en instrumentos públicos materialmente falsos, con apariencia de auténticos y verdaderos, quedan comprendidos en la norma legal (Lloveras de Prack, María E. ("Código Civil", 2.C, Direc. Alberto J. Bueres. Coord. Elena I. Highton, n 3, Ed. Hammmurabi, 1999, ps. 483 y ss.).
Consistiendo el supuesto de las transmisiones a non domino en la creación de un instrumento público falso, no verdadero, o en la alteración de alguno de los elementos del acto que se instrumenta -por supresión o agregado- mediante la cual se transmite o crea un derecho por un sujeto distinto al verdadero titular de él, habiendo en todos los casos ausencia de verus dominus, según claramente lo expone la autora, con cita de Mengoni, habrá de convenirse que el supuesto se ha configurado en el sub lite, conforme con la relación de antecedentes y conclusiones que conducen a sendas nulidades escriturarias, donde se han omitido y falsificado elementos necesarios para la transmisión de la posesión y del dominio.
Resulta evidente a Lloveras de Prack que la exclusión de la protección otorgada por el art. 1051, parte 2ª CCiv. a los supuestos de transmisiones a non dominus cuenta con el apoyo casi unánime de la doctrina, que el suscripto comparte, a diferencia de la autora que, casi solitariamente, proyecta la protección de la norma al referido supuesto.
Expone la autora las tres principales posiciones que convergen en la exclusión de la protección que el nuevo art. 1051 concede al adquirente de buena fe y a título oneroso, que hubiera adquirido su derecho en virtud de un título con antecedente de acto materialmente falsificado: a) la teoría del acto inoponible, (Alterini y Trigo Represas) para la cual el acto jurídico de transmisión de derechos celebrados sin la participación del verdadero titular del derecho es un acto jurídico que le es inoponible; la teoría del acto de nulidad absoluta, (Cortés y Gurfinkel de Wendy) que sostiene que el acto jurídico de adquisición de derechos, en virtud de un instrumento materialmente falso, está afectado de nulidad absoluta, por lo que los terceros no pudieron adquirir válidamente su derecho y, la teoría del acto inexistente (Llambías, Highton, Borda, los dos primeros, sostienen, al mismo tiempo, que el acto es inexistente e inoponible al verus dominus). Esta última teoría afirma que el acto jurídico celebrado sin la participación del verdadero titular de los derechos es un acto inexistente; en consecuencia, el tercero que adquirió de buena fe y a título oneroso, en realidad nada adquirió y está obligado a restituir lo recibido. En síntesis; para estos autores, la protección otorgada a los terceros de buena fe y a título oneroso por el art. 1051, se aplica en los supuestos de títulos con antecedentes de actos nulos o anulables. Mas si el antecedente del título es un acto materialmente falsificado, no es aplicable la norma del art. 1051, por tratarse de un acto inexistente (íd., Belluscio, Augusto C.,"Código Civil", n. 8, Ed. Astrea, 1988, ps. 733/734).
Agotando una exposición completa del pensamiento de la doctrina nacional, la autora agrega a las mentadas tres posiciones excluyentes de la protección que brinda la última parte del art. 1051, las posiciones individuales, no comprendidas en las mismas de Adrogué y Alsina Atienza. Mientras que, para el primero, la exclusión se fundamenta en que "título" referido por la norma no es el acto jurídico en virtud del cual se adquieren los derechos, si no como sinónimo de escritura pública. El instrumento anulado por ser falso no queda regulado por esta norma; el art. 1051, es de excepción e interpretación restrictiva, siendo de aplicación analógica el art. 2765, que exige autoría para que se opere la transmisión del derecho y quede protegido así del tercero. Para el supuesto que existiere una duda, corresponde proteger al verdadero propietario, ajeno al acto celebrado y no al tercero que dio la ocasión de causar un perjuicio, por lo que debe cargar con él.
Dalmiro Alsina Atienza, miembro de la Comisión que elaboró el proyecto de lo que luego sería la ley 17711, propuso a dicha Comisión Reformadora, que luego de la ampliación que se efectuara al art. 1051, estableciendo la protección de terceros de buena fe, se agregara: "Esta excepción no será aplicable si el acto anulado se hubiere realizado sin intervención alguna del titular del derecho, o consistiera en actos dolosos de terceros".
Lamentablemente, en mi convicción, la necesaria moción no prosperó.
El despliegue del arsenal doctrinario resistiendo y corrigiendo los efectos no queridos de la agregada parte final de una norma, cuya consecuencia inmediata fue contradecir el principio: nemo plus juris de art. 3270, CCiv., otorga, en mi concepto, sólida plataforma a un decisorio que, en el sub lite y por las razones expuestas, incluyó a los apelantes: acreedores hipotecarios, dentro del marco jurídico establecido por la parte 1ª -no modificada- del art. 1051, y, sobre su base, del ordenamiento normativo de aplicación, excluyéndolos, en su consecuencia, de la salvedad efectuada, por la reforma, en protección de: "los terceros adquirentes de buena fe a título oneroso, sea el acto nulo o anulable", entendiéndose que es necesario para concebir el alcance de tercero, en la norma, que él mismo, además de ser extraño al acto nulo o anulado por sentencia, tenga una cualidad más, cual es tener un interés jurídico sobre el inmueble, es decir, un derecho que pueda verse menoscabado o desaparecer como consecuencia de la sentencia de nulidad (Lloveras de Prack, "Código...", ps. 446 y ss., con cita de autores).
Si este voto, por lo expuesto, propicia la confirmación, en lo principal, del decisorio recurrido, sin embargo, habrá de postular que la imposición de las costas lo sea en el orden causado, en ambas instancias, con relación a los apelantes: Bernardi, Paoletta, Locarno, Pizzitola y Martín. (arts 68, y ss. CPCC Bs. As.).
El profundo debate doctrinario, sucintamente expuesto; la relativamente escasa jurisprudencia existente sobre la materia, sin olvidar que el acreedor hipotecario, en el ejercicio de su derecho, no tiene la posesión del bien gravado, (art. 3108, CCiv.) gravita por ello, de modo singular, la nominada fe registral de los recurrentes.
Con relación a la fe registral la autora precitada, reflexionaba, ("Código...", ps. 458 y ss.) citando previamente el pensamiento de Spota, para quien la inscripción es la buena fe registral: creer en lo que surge de un acto estatal, por lo que quien adquiere sobre la base de la inscripción registral, a título oneroso, es de buena fe y está a salvo de toda acción reivindicatoria. Lloveras de Prack comparte que la buena fe del tercero adquirente se presume en todos los casos, (arts. 3262 y 4008, CCiv.) por la simple circunstancia de suceder a título particular de quien está legitimado registralmente, aunque reconoce que para la mayor parte de la doctrina nacional la buena fe requerida por el art. 1051, no es la buena fe registral. La diligencia necesaria; según esta opinión, debe consistir en un estudio de títulos y antecedentes del derecho sobre el inmueble de que se trata, realizado por un profesional competente a tal fin.
No parece que esta sea la exigencia de las diligencias que, con cuidado y previsión, debe realizar un hombre de negocio, máxime cuando, otorgándose escritura pública, el notario interviniente es el especialista encargado de los títulos y antecedentes dominiales.
Por todo lo expuesto voto por la afirmativa, con la modificación propuesta.
Los Dres. Lami y Gallego, votaron en igual sentido y por los mismos fundamentos.
2ª cuestión.- El Dr. Sirvén dijo:
Por lo expuesto corresponde confirmar la sentencia de 1ª instancia (fs. 765/777) en lo principal que decide. Modificándose en cuanto a la imposición de costas, las que se deben imponer en el orden causado, en ambas instancias, con relación a: Patricia M. Locarno; María C. Bernardi; Flavio Paoletta; Pedro Pizzitola y Pilar Martín.La imposición de las costas, en 1ª instancia, debe mantenerse a los demás codemandados; sin costas, en esta instancia, por no haber contradicción (arts. 68, y ss., CPCC Bs. As.).
Así lo voto.
Los Dres. Lami y Gallego, votaron en igual sentido y por los mismos fundamentos.
Por lo expuesto, se confirma la sentencia de 1ª instancia (fs. 765/777) en lo principal que decide. Modificándose en cuanto a la imposición de costas, las que se imponen en el orden causado, en ambas instancias, con relación a: Patricia M. Locarno; María C. Bernardi; Flavio Paoletta; Pedro Pizzitola y Pilar Martín. La imposición de las costas, en 1ª instancia, se mantiene a los demás codemandados; sin costas, en esta instancia, por no haber contradicción (arts. 68, y ss. CPCC Bs. As.).
Difiriéndose la regulación de honorarios para su oportunidad (art. 31, decreto ley 8904/1977).
Regístrese. Notifíquese. Devuélvase.- Manuel A. Sirvén.- Carlos R. Lami.- Dora M. Gallego.
Este tribunal es bastante importante dentro de lo que es el ámbito de la provincia de Buenos Aires. Es juez de esta Cámara -y actualmente también presidente del Colegio de Magistrados y Funcionarios del Poder Judicial de la provincia de Buenos Aires- un profesor mío, al cual le guardo especial aprecio, el Dr. Carlos Lami.
En cuanto al fallo, me parece que está bastante bueno, aunque es una lástima que no haya podido hallar alguno de la provincia de Santa Fe.
Espero que te sirva de algo.
Saludos.
C. Civ. y Com. San Martín, sala 1ª
26/02/2008
Olezza, Alberto v. Gómez, Juan C.
2ª INSTANCIA.- San Martín, febrero 26 de 2008.
1ª.- ¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?
2ª.- ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?
1ª cuestión.- El Dr. Sirvén dijo:
Recaída sentencia, en 1ª instancia, (fs.765/776) haciendo lugar a la acción de nulidad de actos jurídicos mediante la declaración de nulidad de dos escrituras públicas, atento las omisiones y vicios resultante de la doble enajenación de una misma propiedad, instrumentada por sendos boletos de compraventa, perjudicando el derecho de los recurrentes la nulidad de una de las escrituras traslativa de dominio, por la que también se otorgaba un contrato de mutuo con garantía hipotecaria efectuada a favor de los mismos; apelan y expresan sus agravios por apoderado, (fs. 785 y 839/843, respectivamente) invocando la protección de la última parte del art. 1051 , CCiv. La presentación es respondida por el mandatario de la parte actora (fs. 844/846).
Relaciona la expresión de los agravios, que se ha demandado por este proceso, la nulidad de las escrituras de venta, que identifica, celebrada entre los codemandados, los cónyuges Gómez-Genoud y Recimil Montoto y otra, también de venta, de Recimil Montoto a favor de Veltri y de hipoteca simultánea a éste a favor de sus mandantes. La judicante hace lugar a la demanda y declara la nulidad de ambos instrumentos públicos y, como corolario y causa del agravio de su parte, comprende: "el derecho real de hipoteca constituida en el mismo acto". Argumenta que sus representados son acreedores hipotecarios -terceros de buena fe- ajenos totalmente a las relaciones contractuales entre Gómez-Genoud, Azzimonti, Olezza, Recimil Montoto y Veltri. Que cuando el notario interviniente solicitó al Registro de la Propiedad los certificados administrativos pertinentes, a los fines de otorgar la correspondiente escritura de compraventa de Recimil Montoto a Veltri y de hipoteca simultánea de este último a favor de sus mandantes, la mencionada propiedad no estaba embargada, ni reconocía gravamen alguno, tampoco existía restricción alguna al dominio, ni tenía anotación de litis y el dominio figuraba a nombre del mencionado Recimil Montoto. Califica a sus mandantes de verdaderos terceros de buena fe, a cuyo concepto, cita jurisprudencial mediante, dedica varios párrafos, no sin sentar el desconocimiento de todas las circunstancias anteriores al acto escriturario del mutuo hipotecario en el que ellos participaron. Citando a Morello analiza la posesión del adquirente mediante boleto de compraventa y las relaciones vendedor-comprador, examinando la complicada cuestión, en el ámbito de las relaciones con terceros, entendiéndose que si adquirió del legítimo propietario el titular por boleto es de buena fe, correspondiendo establecer respecto de quién o quiénes se considera esa posesión como legítima (perfecta, art. 2355 ) y que, en lo que concierne a estos terceros, en principio no será oponible como legítima para aquéllos terceros con relación a los cuales la única publicidad es la registral (art. 1051 ) y los que no han podido razonablemente tener conocimiento de la existencia de esa posesión legítima (como el acreedor hipotecario del propietario vendedor). Analiza seguidamente el significado y alcance del art. 1051 , con la reforma que introdujo la ley 17711 y que consagra la teoría de "la apariencia jurídica". Interpreta que la mentada protección normativa puede ser invocada no por el primer adquirente del acto nulo -en el sub lite Recimil Montoto o Veltri- si no por el sub-adquirente posterior, tercero respecto de ese acto, sosteniendo que, en el caso, son sus mandantes -ajenos al acto anulado-. Con otras consideraciones y citas legales sobre la cuestión, culmina la presentación que avala con la confianza y creencia, que tuvieron sus conferentes, en las constancias emanadas del Registro de la Propiedad Inmueble de donde surgía que el titular del dominio era Recimil Montoto, quien se lo transmitió a Veltri, quien a su vez y en el mismo acto escriturario hipotecó el bien a favor de sus mandantes. Cuestiona, con cita jurisprudencial, que el actor, titular de boleto de compraventa, con posesión del inmueble y carente de la escritura traslativa de dominio y falta de inscripción de su titularidad en el Registro de la Propiedad Inmueble, su derecho real que invoca no resulta oponible a terceros por esa falta de registración (art. 2505 , CCiv.) pues una cosa es el efecto entre las partes del acto y otra con respecto a quienes han sido ajenos a la relación.
A su turno, la réplica de los agravios, por el mandatario de la parte actora, configura el planteo sobre la base del invocado carácter de adquirente de buena fe del acreedor hipotecario. Principia recordando que para la adquisición del derecho real de dominio sobre un inmueble se necesita título; inscripción registral y que haya operado la tradición del bien y, al no haberse cumplido, no puede considerarse como propietario del bien a quien figure en la respectiva escritura. Con cita doctrinaria y jurisprudencial efectúa el análisis jurídico de la tradición y su alcance, diciendo con Coghlan, en la obra que cita, que la efectiva inscripción registral del acto escriturario, no integra la tradición y tampoco hace al modo suficiente ni a la constitución del derecho real, ni puede ser entendido como perfeccionamiento de aquélla. Señala que lo asentado en la escritura pública, como manifestación de las partes al notario, no hace plena fe frente a terceros, cualidad que sólo gozan los hechos o actos que han pasado en su presencia (arts. 993 y ss., CCiv.). Reseña, en síntesis, que se impugna, el dominio pretendido, por la falta de tradición, ya que desde su adquisición, por boleto de compraventa, la posesión del bien hipotecado se encuentra en cabeza del actor (Olezza) según lo corroboran las causas que se acollaran a estos obrados, resultando materialmente imposible que Gómez le hubiera hecho tradición a Montoto y éste posteriormente a Veltri, conforme lo expresa el art. 3270 , CCiv. Se está ante un dominio inexistente, por carecer del modo previsto en la ley para su constitución, circunstancia que se transmite a los nuevos actos y, siendo la hipoteca una desmembración del mismo, carece de eficacia como consecuencia lógica. Desde que resulta materialmente imposible que Gómez le hubiera hecho tradición a Montoto y éste posteriormente a Veltri, conforme se desprende del art. 3270 , CCiv.
No bien se efectúe un detenido análisis retrospectivo del intrincado planteo, no resultará difícil apreciar que, al menos, limitado por el marco recursivo, sólo ha quedado en pie en el debate; por una parte, la triunfante tesis del actor, titular de un boleto de compraventa, celebrado con los titulares dominiales de la propiedad, quienes le entregaron la posesión; por otra parte y, como sustento excluyente de los agravios, el reclamo de los recurrentes, acreedores hipotecarios de una escritura que fue declarada nula, pretendiendo la protección que, a su derecho real brindaría la última parte del art. 1051 , CCiv. luego de su reforma. Ha quedado en el camino, por haber consentido el fallo de la instancia precedente, todo lo referente a la existencia de dos boletos de compraventa de un mismo inmueble y los hipotéticos derechos o defensas que pudieran haber esgrimido los demás codemandados (supuestos compradores y vendedores del mismo bien).
No obstante ello, la comprensión íntegra del thema decidendum obligará a reiterar algunos contenidos de conflictos y etapas anteriores del proceso, los que, sin embargo, proyectan su gravitación sobre los acotados temas aun pendientes de decisión.
He tenido oportunidad, con anterioridad, (causa 49.829 "Merlo, María E. v. Pansu, Andres J. y otro s/ tercería de dominio ", del 29/8/2006. RID.- 207) de asomar al ardoroso debate que convoca la normativa del art. 1051 , CCiv., excluyente soporte jurídico, en el sub lite, del agravio de la recurrente, en cuanto la nulidad escrituraria decretada por el fallo de 1ª instancia afecta su derecho, en su carácter de acreedora hipotecaria de uno de los codemandados, cuya escritura traslativa de dominio se integraba con un mutuo hipotecario a su favor.
En la actuación precedente quedó frustrado un definitivo análisis de la cuestión de fondo y su decisión, por carencia de algunos presupuestos que determinaron el rechazo de la tercería de dominio interpuesta por la recurrente, titular de un boleto de compraventa, contra el vendedor del inmueble que adquiriera por dicho instrumento y contra el acreedor hipotecario, concluyendo la judicante, con cita de Morello, que la actora, en su calidad de compradora, por boleto privado, no se encuentra legitimada -aun cuando por mediar tradición se halle en posesión del inmueble- memoraba, que aun no se había acallado el debate sobre la ubicación y reconocimiento de los derechos emergentes del boleto de compraventa, vigorosamente tratado y disputado por doctrina y jurisprudencia, a partir de la reforma del Código Civil , por la ley 17711 , mediante los artículos referentes a su temática, generando fallos que se contraponen. Se ha reconocido la viabilidad de la tercería de dominio al poseedor con boleto de compraventa en la ejecución hipotecaria seguida por el acreedor contra el enajenante que tenía inscripto el dominio a su nombre. Así, en forma impersonal se sostuvo, (in re "Vainikoff, Luis C. v. El Emiliano S.A", C. Nac. Civ, sala B, 24/4/1997) que la posesión adquirida de buena fe por boleto de compraventa importa un verdadero dominio imperfecto por la falta de escritura y registro, pero dominio oponible no sólo al vendedor y sus sucesores sino también a terceros. También destacando que si el adquirente por boleto de compraventa ha sido puesto en posesión por el transmitente, frente a acreedores hipotecarios cuya hipoteca fue constituida después de que el adquirente fue puesto en posesión, triunfa el adquirente, (íd., C. Nac. Civ., sala C, in re "Rey, Raúl O. v. Fisicaro, D. S. y otro ", del 17/6/1988, La Ley, 1990 A-207 y ss., cuando el adquirente por boleto ha sido puesto en posesión del bien, aun cuando la posesión sea posterior al nacimiento de los créditos privilegiados o quirografarios, salvo los hipotecarios) mientras otros fallos lo han negado, entendiendo que el boleto de compraventa, aun en el supuesto de ser auténtico, no autoriza la intervención de los adquirentes en el juicio por cobro hipotecario seguido por el acreedor contra su deudor, sosteniendo que el adquirente con boleto de compraventa no reúne los requisitos que se requieren para que la adquisición del dominio sobre un inmueble surta efecto respecto de terceros como son: la escritura pública; la tradición y la inscripción en el Registro de la Propiedad (arts. 577 , 1184, inc. 1 y 3505 , CCiv.; art. 2 , ley 17801) y, por lo tanto, no puede ser equiparado al tercer poseedor del inmueble hipotecado, desde que carecen no sólo de los derechos propios de éste, sino que no está autorizado a intervenir en el juicio hipotecario seguido por los acreedores contra el deudor, debiendo buscar la protección de sus derechos por la vía apropiada (arts 1185 , 3162 , y ss. CCiv. -juez Sosa- CC 0201LP, 88860, RSD.-5/1999. sent. 10/2/1999) o, según lo sostiene Kiper, Claudio M. ("Juicio de escrituración", "Colección Procesos civiles", Vol. 9, Ed. Hammurabi, Año 1999, ps. 83 y ss.) si la hipoteca es anterior a la fecha cierta del boleto y a la entrega de la posesión, el acreedor hipotecario prevalece sin ninguna duda, ya que el adquirente con boleto no pudo ignorar, por hipótesis, la existencia de la hipoteca. Si el boleto y la posesión son anteriores a la hipoteca, hay opiniones diversas: Sostienen Gatti y Jorge Alterini que el gravamen hipotecario tiene efectos minorados por la posesión del tercero y, en esa medida, estaría subordinado a las ulterioridades del negocio respectivo, pudiendo quedar reducido a la agresión del saldo de precio de compra adeudado por el adquirente por boleto (subrogación real). Invocan también los efectos de la publicidad posesoria, concluyendo, al igual que Borda, en la preferencia del boleto. Sin embargo, sigue diciendo Kiper, que no comparte estas posiciones, por los limitados efectos de la llamada publicidad posesoria y de su equívoca apariencia, pues el acreedor hipotecario puede saber que hay un poseedor, pero difícilmente conocer el boleto, que no cuenta con publicidad de ningún tipo y cuya oponibilidad es relativa. Fundamenta su posición en las leyes especiales 14005 y 19724 , de venta de inmuebles fraccionados en lotes y de Prehorizontalidad, respectivamente, protegiendo, la primera ley, al adquirente con boleto frente a terceros acreedores posteriores, cuando su contrato estuviese inscripto (arts. 4 , 5 y 6 ) y, la última, disponiendo la ineficacia de las hipotecas posteriores al adquirente que no las ha consentido, cuando su contrato se hubiera inscripto en el registro, (arts. 20 , 21 , y concs.) comprobando así que ambas leyes especiales exigen la inscripción registral para que el instrumento privado sea oponible.
La cuestión central consistió en determinar si la eficacia de la publicidad de la posesión traditiva del titular del boleto era suficiente o no para oponerse a cualquier acreedor, siempre que se cumplieran con los presupuestos del caso.
Decía ut supra que el debate de fondo, sin embargo, se había frustrado en aquella oportunidad en que me correspondió decidir, no sólo por tratarse de una tercería, el particular ámbito de la contienda, (proceso distinto, independiente o incidental, donde la legitimación procesal de quien propicia la formación de la nueva causa, debe acreditarse por el interés y el derecho para hacerlo, según Gozaíni, Osvaldo E., "Código Procesal Civil y Comercial de la Nación", t. I, Ed. La Ley, 2002, p. 286) sino por enervar, la falta de fecha cierta, la eficacia del boleto de compraventa existente, (arts. 1034 y 1035 , CCiv.) vedando un pronunciamiento extendido dentro de las demás aristas del planteo. Recordaba, con relación a la falta de fecha cierta, un fallo de la Sup. Corte Bs. As., que mediante el voto del Dr. de Lázzari, ha dicho sobre la ausencia de este presupuesto: (in re "Salzano, Mario s/ tercería de dominio ", en autos: "Baratucci, Juan A. y otro v. Paestrum S.A.C.F.I s/ indemnizaciones", del 10/5/2000). "Tiene dicho esta Corte al respecto que la adquisición de fecha cierta sólo ocurre en los casos del art. 1035 , CCiv. (conf. causa Ac. 43.665 , sent. del 13/8/1991) y, específicamente, respecto de un instrumento privado exhibido ante una repartición pública en los términos del precepto legal citado, es exigible que quede allí archivado (conf. causa Ac. 53.634 , sent del 13/6/1995) circunstancia no verificada en la especie con los elementos con que el apelante pretende desvirtuar la decisión del fallo". Se citan también las causas. Ac. 48.594, sent. del 27/4/1993 y Ac. 46.613, sent. del 10/8/1993). Igualmente, en la tercería mencionada, advertía que la existencia de los derechos invocados por el tercerista se complicaba y agravaba, en el caso del acreedor hipotecario, desde que en el ejercicio de su derecho no tiene la posesión del bien gravado (art. 3108 , CCiv.).
El complejo debate que propone: la nulidad de acto jurídico planteado y la existencia de fecha cierta en el boleto de compraventa de marras, (art. 1035, inc. 1 , CCiv.) autorizaría, en el sub examen, a ingresar ampliamente en la temática, en el marco del recurso, incluso relacionando sus antecedentes fácticos y jurídicos, con el fin de establecer si, en la especie, resulta o no aplicable lo dispuesto por el art. 1051 , CCiv., in fine habiendo ya quedado firme la nulidad de sendas escrituras públicas.
Como emerge de sus constancias y lo reseña clara y sucintamente el Considerando 2 de la sentencia en crisis: los Sres. Juan C. Gómez y Marta R. Genoud vendieron la propiedad sita en la calle 4 de febrero n. ..., de Baradero: a) por boleto de compraventa, de fecha 10/3/1982, al Sr. José M. Recimil Montoto; b) por boleto de compraventa, de fecha 10/6/1982, vendieron la misma propiedad al Sr. Julio A. Azzimonti.
Por la primera operación se procedió a escriturar -escritura n. 490- a favor de Montoto, el día 9/6/1988, quien a su vez vende, por boleto de compraventa, del 23/2/1991, al Sr. José L. Veltri, formalizando el acto por escritura n. 86 del 23/4/1991, quien en el mismo momento celebró un contrato de mutuo con garantía hipotecaria.
Por la otra operación, el comprador Julio Azzimonti le vendió al ahora actor (Alberto Olezza) mediante el boleto de compraventa del 23/7/1982, la misma propiedad, tomando éste posesión del inmueble: el 10/8/1982.
Dos actuaciones judiciales, en el fuero civil, se suceden como natural efecto de esta insólita e intrincada doble venta, sobre un mismo inmueble, efectuada por el mencionado matrimonio Gómez-Genoud: "Recimil Montoto, José M. v. Olezza, Alberto s/ desalojo", iniciada el 10/3/1989 (Juzg. Civ. y Com. n. 3, Secretaría n. 5 de San Nicolás) dictándose sentencia, el 20/9/1990, (fs. 150/ 153) por la que se rechaza la demanda: "Negado por el accionado, y probado como está, que el accionante nunca tuvo la posesión del inmueble cuyo desahucio se pretende [...] José M. Recimil Montoto carece de legitimación activa para iniciar la acción de desalojo".
La otra actuación: "Locarno, Patricia M. y otros v. Veltri, José L. s/ ejecución hipotecaria", iniciada el 10/3/1992, en el Juzg. Civ. y Com., Dtal, n. 8. Obra en esta causa la escritura n. 86 venta de Montoto a Veltri, transmitiendo el vendedor al adquirente "todos los derechos inherentes al dominio y a la posesión, por la tradición verificada..." (cláusula 3ª) aceptando el adquirente la transferencia de dominio y "declara: que se halla en posesión del inmueble que adquiere, por la tradición efectuada en el día de la fecha antes de este acto"(cláusula 4ª). En el mismo acto obra contrato de mutuo con garantía hipotecaria, celebrado entre José Veltri y los ahora recurrentes: Patricia M. Locarno; Andrés E. Bernardi; Flavio Paoletta; Pedro Pizzitola y Pilar Martín, constituyéndose, por cláusula 18ª, el Sr. Antonio Buccio en deudor solidario y liso, llano y principal pagador, de todas las obligaciones contraídas por el deudor (cláusula 18ª).
Además de las mencionadas causas civiles, súmase las fotocopias de la causa 54.102 del Juzgado en lo Criminal y Correccional n. 1, del Departamento Judicial de San Nicolás, que corren con los presentes obrados, condenándose, con fecha 9/11/1982, a Juan C. Gómez y a María R. Genoud por defraudación en los términos del art. 172 , CPen.
Sin perjuicio del claro y explicativo contenido del acápite 3 del Considerando de la sentencia en crisis que conduce, sin hesitación, a la decretada nulidad de escrituras, resulta, a mi modo de ver, metódico y clarificante haber efectuado una sucinta relación de la compleja trama de la contienda, so riesgo de reiterar partes comprensivas de sus términos, pero que ha permitido sentar que no hubo tradición ni se adquirió la posesión del modo invocado, desde que quien gozaba de la posesión del bien era el actor Alberto Olezza, siendo que título suficiente y tradición constituyen los requisitos necesarios para adquirir el derecho real de dominio, (art., 577 , 1184 , 1371 , 1372 , 1 , 2505 , 2524 ; 2601 a 2603 ; 2609 y 3265 , CCiv.) a los que debe agregarse, para la oponibilidad a terceros interesados de buena fe, la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, (arts. 2505 , CCiv. y 1, 2 , y 3 , ley 17801).
Con base en los antecedentes expuestos y focalizando, estrictamente ahora, el análisis sobre la letra y efectos del invocado, por la parte recurrente, agregado del art. 1051 , CCiv., puedo anticipar, por una parte, que, como antes lo enunciara, en autos se encuentran los presupuestos que permitirían ingresar al tratamiento de la publicidad posesoria del boleto de compraventa del actor, de fecha cierta, anterior al mutuo con garantía hipotecaria, cuya vigencia y ejecución reclama la apelante. Mas, como el recurso estriba exclusivamente sobre si es aplicable en autos la protección que deriva a los terceros poseedores de buena fe, a título oneroso y este voto desestimará el recurso por tratarse de una propiedad a "non domino" que excluye a los apelantes de su cobertura, una vez más ha quedado relegada la publicidad posesoria y la prioridad o no del titular del boleto de compraventa frente a otros acreedores, incluso el acreedor hipotecario, atento que por dicha vía, en el peor de los casos, el gravamen hipotecario tendría efectos minorados por la posesión del tercero, según la ya antes mencionada cita de Gatti y Alterini, mientras que tipificada la transmisión dominial del sub lite como non domino ninguna protección o excepción les cabe, más que la aplicación lisa y llana del art. 1051 , parte 1ª, CCiv. y la normativa del caso.
Resume Cifuentes, Santos los elementos tipificantes de la norma en examen ("Código Civil", t. I, Ed. La Ley, 2003, ps. 754 y ss, con cita jurisprudencial del caso). Tocante a la buena fe, sólo resulta admitida si ese tercero no conocía ni podía conocer obrando con cuidado y previsión, según lo hacen los hombres de negocio, los vicios originarios del derecho que se le transmitió; la norma se aplica a la transmisión subsiguiente a la del acto nulo o anulable -aceptando la mayoría la nulidad absoluta- quedando excluidos, del beneficio de la apariencia, el caso del acto inoponible y del jurídicamente inexistente. Sostiene que para estas categorías de ineficacia es inaplicable el art. 1051 porque no las comprende. Concluye; si el acto era inexistente, puede el propietario original perseguir la restitución o reivindicación inclusive de los terceros de buena fe y a título oneroso.
De las denominadas adquisiciones a non domino, se ha dicho, que uno de los problemas que más debate ha traído a la doctrina argentina, luego de la reforma del art. 1051, por la ley 17711, lo constituye la necesidad de establecer si estas transmisiones de derechos sobre inmuebles basadas en instrumentos públicos materialmente falsos, con apariencia de auténticos y verdaderos, quedan comprendidos en la norma legal (Lloveras de Prack, María E. ("Código Civil", 2.C, Direc. Alberto J. Bueres. Coord. Elena I. Highton, n 3, Ed. Hammmurabi, 1999, ps. 483 y ss.).
Consistiendo el supuesto de las transmisiones a non domino en la creación de un instrumento público falso, no verdadero, o en la alteración de alguno de los elementos del acto que se instrumenta -por supresión o agregado- mediante la cual se transmite o crea un derecho por un sujeto distinto al verdadero titular de él, habiendo en todos los casos ausencia de verus dominus, según claramente lo expone la autora, con cita de Mengoni, habrá de convenirse que el supuesto se ha configurado en el sub lite, conforme con la relación de antecedentes y conclusiones que conducen a sendas nulidades escriturarias, donde se han omitido y falsificado elementos necesarios para la transmisión de la posesión y del dominio.
Resulta evidente a Lloveras de Prack que la exclusión de la protección otorgada por el art. 1051, parte 2ª CCiv. a los supuestos de transmisiones a non dominus cuenta con el apoyo casi unánime de la doctrina, que el suscripto comparte, a diferencia de la autora que, casi solitariamente, proyecta la protección de la norma al referido supuesto.
Expone la autora las tres principales posiciones que convergen en la exclusión de la protección que el nuevo art. 1051 concede al adquirente de buena fe y a título oneroso, que hubiera adquirido su derecho en virtud de un título con antecedente de acto materialmente falsificado: a) la teoría del acto inoponible, (Alterini y Trigo Represas) para la cual el acto jurídico de transmisión de derechos celebrados sin la participación del verdadero titular del derecho es un acto jurídico que le es inoponible; la teoría del acto de nulidad absoluta, (Cortés y Gurfinkel de Wendy) que sostiene que el acto jurídico de adquisición de derechos, en virtud de un instrumento materialmente falso, está afectado de nulidad absoluta, por lo que los terceros no pudieron adquirir válidamente su derecho y, la teoría del acto inexistente (Llambías, Highton, Borda, los dos primeros, sostienen, al mismo tiempo, que el acto es inexistente e inoponible al verus dominus). Esta última teoría afirma que el acto jurídico celebrado sin la participación del verdadero titular de los derechos es un acto inexistente; en consecuencia, el tercero que adquirió de buena fe y a título oneroso, en realidad nada adquirió y está obligado a restituir lo recibido. En síntesis; para estos autores, la protección otorgada a los terceros de buena fe y a título oneroso por el art. 1051, se aplica en los supuestos de títulos con antecedentes de actos nulos o anulables. Mas si el antecedente del título es un acto materialmente falsificado, no es aplicable la norma del art. 1051, por tratarse de un acto inexistente (íd., Belluscio, Augusto C.,"Código Civil", n. 8, Ed. Astrea, 1988, ps. 733/734).
Agotando una exposición completa del pensamiento de la doctrina nacional, la autora agrega a las mentadas tres posiciones excluyentes de la protección que brinda la última parte del art. 1051, las posiciones individuales, no comprendidas en las mismas de Adrogué y Alsina Atienza. Mientras que, para el primero, la exclusión se fundamenta en que "título" referido por la norma no es el acto jurídico en virtud del cual se adquieren los derechos, si no como sinónimo de escritura pública. El instrumento anulado por ser falso no queda regulado por esta norma; el art. 1051, es de excepción e interpretación restrictiva, siendo de aplicación analógica el art. 2765, que exige autoría para que se opere la transmisión del derecho y quede protegido así del tercero. Para el supuesto que existiere una duda, corresponde proteger al verdadero propietario, ajeno al acto celebrado y no al tercero que dio la ocasión de causar un perjuicio, por lo que debe cargar con él.
Dalmiro Alsina Atienza, miembro de la Comisión que elaboró el proyecto de lo que luego sería la ley 17711, propuso a dicha Comisión Reformadora, que luego de la ampliación que se efectuara al art. 1051, estableciendo la protección de terceros de buena fe, se agregara: "Esta excepción no será aplicable si el acto anulado se hubiere realizado sin intervención alguna del titular del derecho, o consistiera en actos dolosos de terceros".
Lamentablemente, en mi convicción, la necesaria moción no prosperó.
El despliegue del arsenal doctrinario resistiendo y corrigiendo los efectos no queridos de la agregada parte final de una norma, cuya consecuencia inmediata fue contradecir el principio: nemo plus juris de art. 3270, CCiv., otorga, en mi concepto, sólida plataforma a un decisorio que, en el sub lite y por las razones expuestas, incluyó a los apelantes: acreedores hipotecarios, dentro del marco jurídico establecido por la parte 1ª -no modificada- del art. 1051, y, sobre su base, del ordenamiento normativo de aplicación, excluyéndolos, en su consecuencia, de la salvedad efectuada, por la reforma, en protección de: "los terceros adquirentes de buena fe a título oneroso, sea el acto nulo o anulable", entendiéndose que es necesario para concebir el alcance de tercero, en la norma, que él mismo, además de ser extraño al acto nulo o anulado por sentencia, tenga una cualidad más, cual es tener un interés jurídico sobre el inmueble, es decir, un derecho que pueda verse menoscabado o desaparecer como consecuencia de la sentencia de nulidad (Lloveras de Prack, "Código...", ps. 446 y ss., con cita de autores).
Si este voto, por lo expuesto, propicia la confirmación, en lo principal, del decisorio recurrido, sin embargo, habrá de postular que la imposición de las costas lo sea en el orden causado, en ambas instancias, con relación a los apelantes: Bernardi, Paoletta, Locarno, Pizzitola y Martín. (arts 68, y ss. CPCC Bs. As.).
El profundo debate doctrinario, sucintamente expuesto; la relativamente escasa jurisprudencia existente sobre la materia, sin olvidar que el acreedor hipotecario, en el ejercicio de su derecho, no tiene la posesión del bien gravado, (art. 3108, CCiv.) gravita por ello, de modo singular, la nominada fe registral de los recurrentes.
Con relación a la fe registral la autora precitada, reflexionaba, ("Código...", ps. 458 y ss.) citando previamente el pensamiento de Spota, para quien la inscripción es la buena fe registral: creer en lo que surge de un acto estatal, por lo que quien adquiere sobre la base de la inscripción registral, a título oneroso, es de buena fe y está a salvo de toda acción reivindicatoria. Lloveras de Prack comparte que la buena fe del tercero adquirente se presume en todos los casos, (arts. 3262 y 4008, CCiv.) por la simple circunstancia de suceder a título particular de quien está legitimado registralmente, aunque reconoce que para la mayor parte de la doctrina nacional la buena fe requerida por el art. 1051, no es la buena fe registral. La diligencia necesaria; según esta opinión, debe consistir en un estudio de títulos y antecedentes del derecho sobre el inmueble de que se trata, realizado por un profesional competente a tal fin.
No parece que esta sea la exigencia de las diligencias que, con cuidado y previsión, debe realizar un hombre de negocio, máxime cuando, otorgándose escritura pública, el notario interviniente es el especialista encargado de los títulos y antecedentes dominiales.
Por todo lo expuesto voto por la afirmativa, con la modificación propuesta.
Los Dres. Lami y Gallego, votaron en igual sentido y por los mismos fundamentos.
2ª cuestión.- El Dr. Sirvén dijo:
Por lo expuesto corresponde confirmar la sentencia de 1ª instancia (fs. 765/777) en lo principal que decide. Modificándose en cuanto a la imposición de costas, las que se deben imponer en el orden causado, en ambas instancias, con relación a: Patricia M. Locarno; María C. Bernardi; Flavio Paoletta; Pedro Pizzitola y Pilar Martín.La imposición de las costas, en 1ª instancia, debe mantenerse a los demás codemandados; sin costas, en esta instancia, por no haber contradicción (arts. 68, y ss., CPCC Bs. As.).
Así lo voto.
Los Dres. Lami y Gallego, votaron en igual sentido y por los mismos fundamentos.
Por lo expuesto, se confirma la sentencia de 1ª instancia (fs. 765/777) en lo principal que decide. Modificándose en cuanto a la imposición de costas, las que se imponen en el orden causado, en ambas instancias, con relación a: Patricia M. Locarno; María C. Bernardi; Flavio Paoletta; Pedro Pizzitola y Pilar Martín. La imposición de las costas, en 1ª instancia, se mantiene a los demás codemandados; sin costas, en esta instancia, por no haber contradicción (arts. 68, y ss. CPCC Bs. As.).
Difiriéndose la regulación de honorarios para su oportunidad (art. 31, decreto ley 8904/1977).
Regístrese. Notifíquese. Devuélvase.- Manuel A. Sirvén.- Carlos R. Lami.- Dora M. Gallego.
RAB Usuario VIP
Creado: 20/08/08
Te dejo este que es corto y no muy complicado, tengo muchos pero la mayoria de tercerias y otros temas procesales:
Compraventa Inmobiliaria:
Resolución del boleto: decisión del vendedor; improcedencia; falta de cumplimiento de las obligaciones a su cargo.
1 - El demandado, como parte vendedora del contrato, no podía eludir el deber jurídico de colocarse en situación de suscribir la escritura traslativa de dominio al vencimiento del plazo de sesenta días previsto en el boleto; tampoco podía escudarse en una "falta de colaboración" del comprador, que parecía consistir en un refuerzo de la suma pagada, para afrontar otras obligaciones, ya que el saldo del precio se pagaría al otorgarse el instrumento público.
2 - El incumplidor de una obligación inexcusable, como es el levantamiento del embargo, para dejar expedito el camino de la escrituración, no está legitimado para colocar en mora a su cocontratante, que no incumplió ninguna de sus obligaciones previstas en el boleto.
3 - El requerimiento o intimación a cumplir, con virtualidad para colocar en mora al contrario, debe cumplir con ciertos requisitos referidos tanto a las personas que pueden efectuarlo o ser destinatarios del requerimiento, debe ser categórica, apropiada, en cuanto al objeto, modo y tiempo del pago, de carácter coercitivo y, finalmente, de cumplimiento factible.
4 - El vendedor del inmueble, en tanto no había cumplido con la principal obligación a su cargo, como lo era el levantamiento del embargo que pesaba sobre aquél, no podía exigir al comprador el pago del saldo del precio, que debía integrarse al suscribirse la escritura traslativa de dominio, cuya fecha de otorgamiento tampoco podía fijar el comprador, porque al no haberse acreditado la desaparición de la medida cautelar que impedía el acto de disposición, era inútil toda convocatoria al respecto.
CNCiv., Sala G, 25/04/2007. - Biganzoli, Héctor Javier c. Torrisi, Antonio s/escrituración -
En la Ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 25 días del mes de abril de dos mil seis, reunidos en Acuerdo los señores jueces de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados: "Biganzoli, Héctor Javier c. Torrisi, Antonio s/escrituración", respecto de la sentencia de fs. 203/210 el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Es justa la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: señores jueces de Cámara doctores Omar Jesús Cancela; Leopoldo Montes de Oca; Carlos Alfredo Bellucci.
A la cuestión planteada el doctor Cancela dijo:
La sentencia dictada a fs. 203/210 dispuso -mejor dicho, lo hizo el magistrado que la suscribió-, admitir la demanda y, como consecuencia de ello, condenó al demandado, Antonio Torrisi, a otorgar a favor del actor la escritura traslativa de dominio del inmueble de la calle Miralla..., Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en el plazo que allí indicó y las sumas mencionadas en el consid. V, es decir, la cláusula penal, que redujo a la suma de $ 10 diarios y los daños reclamados a fs. 33 vta., que por ser "costos" deberá reclamarlos en la etapa de ejecución de sentencia. Postergó la regulación de honorarios para el momento en que se precise el monto del proceso.
Contra esa decisión, como era dable esperar, dedujo recurso de apelación el vencido, a fs. 215, el que fue concedido mediante la providencia de fs. 216.
Ya ante este tribunal, expresó sus agravios a fs. 224/25, centrando sus dardos en lo que considera un análisis errado y discriminatorio del juzgador respecto de los derechos y obligaciones emergentes del contrato o promesa de contrato de compraventa inmobiliaria, prescindiendo de los elementos de convicción aportados al proceso, especialmente la prueba testimonial.
Desde el vamos debo señalar mi coincidencia con la contestación de fs. 228, en cuanto afirma que la presentación en análisis no reúne los recaudos que exigen las disposiciones de los arts. 265 y 266 del cód. procesal. No solo no contiene una crítica certera y razonada de los fundamentos del fallo de la instancia de grado, limitándose a discrepar con el análisis del susodicho material probatorio y de su eficacia, sino que tampoco se hace cargo de los argumentos centrales del pronunciamiento, construidos en torno a las claras y concretas previsiones contractuales del boleto, cuyo original obra a fs. 22, especialmente en cuanto la cláusula cuarta exigía que la venta se realizara sobre títulos perfectos y que, ante el conocimiento de la existencia de un embargo trabado en los autos "Arone Domingo H. M. M. c. Torrisi Antonio s/med. precautorias", que tramitaron ante el Juzgado en lo Civil Nº 43 de la Capital Federal, el vendedor se comprometía a pagar "...en el día de la fecha..." (la deuda que dio sustento al embargo) y, consecuentemente, a efectuar la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Es obvio que, ante tan categóricas previsiones contractuales, que explican que en el acto del boleto se haya pagado alrededor del sesenta por ciento (60%) del precio de venta, carece de virtualidad que la persona que haya llevado el dinero para el pago fuera el representante de la inmobiliaria interviniente, como dice el testigo Silbermins y que los recibos y escritos destinados a obtener el levantamiento del embargo se entregaran al letrado del comprador (fs. 73, 4ª preg.; comparar decl. de fs. 75, 2ª repreg.), lo mismo que la materialización del trámite destinado a obtener un segundo testimonio del título o el pago de honorarios a los profesionales intervinientes (fs. 77/9, testigo Masini, repreg. 5ª y sigs.). El demandado, como parte vendedora del contrato, no podía eludir el deber jurídico de colocarse en situación de suscribir la escritura traslativa de dominio al vencimiento del plazo de sesenta días previsto en el boleto; tampoco podía escudarse en una "falta de colaboración" del comprador, que parecía consistir en un refuerzo de la suma pagada, para afrontar otras obligaciones (fs. 42 bis), ya que el saldo del precio se pagaría al otorgarse el instrumento público.
Como queda dicho, lo cierto y concreto es que el deber jurídico pesaba sobre el demandado, que no lo cumplió y en tanto, al comprador sólo le restaba pagar el referido saldo del precio en la oportunidad señalada en el párrafo anterior. Por esas dos trascendentales razones la famosa carta del 11 de noviembre de 2002 (conf. fs. 6), carece de toda virtualidad para colocar en mora al adquirente; por un lado, el incumplidor de una obligación inexcusable, como es el levantamiento del embargo, para dejar expedito el camino de la escrituración, no está legitimado para colocar en mora a su cocontratante, que no incumplió ninguna de sus obligaciones previstas en el boleto. Desde otro punto de vista, debe recordarse que el requerimiento o intimación a cumplir, con virtualidad para colocar en mora al contrario, debe cumplir con ciertos requisitos, referidos tanto a las personas que pueden efectuarlo o ser destinatarios del requerimiento, debe ser categórica, apropiada, en cuanto al objeto, modo y tiempo del pago, de carácter coercitivo y, finalmente, de cumplimiento factible (conf. Llambías, "Tratado...", "Obligaciones", t. I, pág. 138, nº 107 y sus citas y pág. 143, nº113 y sigs., así como la doctrina y fallos que cita a partir de la nota nº 45).
En el caso, Torrisi no estaba en condiciones de efectuar tan absurdo requerimiento, cuando él no había cumplido a su vez la principal obligación a su cargo, como lo era el levantamiento del embargo; por lo tanto no podía exigir el pago del saldo del precio, que debía integrarse al suscribirse la escritura traslativa de dominio, cuya fecha de otorgamiento tampoco podía fijar el comprador, porque al no haberse acreditado la desaparición de la medida cautelar que impedía el acto de disposición, era inútil toda convocatoria al respecto, como lo demuestra el acta notarial de fs. 24/5.
Si ello es así, como creo, hizo bien el juzgador en aplicar la cláusula penal pactada por las partes, morigerándola en sus guarismos para que no fuera confiscatoria.
Como consecuencia de lo brevemente expuesto, considero que deben rechazarse las quejas expuestas contra la sentencia en crisis y, en consecuencia, confirmarla en cuanto ha sido materia de agravios, con costas de alzada al apelante vencido.
Los doctores Montes de Oca y Bellucci votaron en el mismo sentido por razones análogas a las expresadas en su voto por el doctor Cancela.
Y Vistos: Por lo que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede, se confirma la sentencia de fs. 203/210 en todo lo que decide y fue materia de agravios. Costas de alzada al apelante vencido. Los honorarios profesionales se regularán una vez fijados los de primera instancia. Notifíquese y devuélvase. - Omar J. Cancela. - Leopoldo Montes de Oca. - Carlos A. Bellucci.
Compraventa Inmobiliaria:
Resolución del boleto: decisión del vendedor; improcedencia; falta de cumplimiento de las obligaciones a su cargo.
1 - El demandado, como parte vendedora del contrato, no podía eludir el deber jurídico de colocarse en situación de suscribir la escritura traslativa de dominio al vencimiento del plazo de sesenta días previsto en el boleto; tampoco podía escudarse en una "falta de colaboración" del comprador, que parecía consistir en un refuerzo de la suma pagada, para afrontar otras obligaciones, ya que el saldo del precio se pagaría al otorgarse el instrumento público.
2 - El incumplidor de una obligación inexcusable, como es el levantamiento del embargo, para dejar expedito el camino de la escrituración, no está legitimado para colocar en mora a su cocontratante, que no incumplió ninguna de sus obligaciones previstas en el boleto.
3 - El requerimiento o intimación a cumplir, con virtualidad para colocar en mora al contrario, debe cumplir con ciertos requisitos referidos tanto a las personas que pueden efectuarlo o ser destinatarios del requerimiento, debe ser categórica, apropiada, en cuanto al objeto, modo y tiempo del pago, de carácter coercitivo y, finalmente, de cumplimiento factible.
4 - El vendedor del inmueble, en tanto no había cumplido con la principal obligación a su cargo, como lo era el levantamiento del embargo que pesaba sobre aquél, no podía exigir al comprador el pago del saldo del precio, que debía integrarse al suscribirse la escritura traslativa de dominio, cuya fecha de otorgamiento tampoco podía fijar el comprador, porque al no haberse acreditado la desaparición de la medida cautelar que impedía el acto de disposición, era inútil toda convocatoria al respecto.
CNCiv., Sala G, 25/04/2007. - Biganzoli, Héctor Javier c. Torrisi, Antonio s/escrituración -
En la Ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 25 días del mes de abril de dos mil seis, reunidos en Acuerdo los señores jueces de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados: "Biganzoli, Héctor Javier c. Torrisi, Antonio s/escrituración", respecto de la sentencia de fs. 203/210 el tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Es justa la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: señores jueces de Cámara doctores Omar Jesús Cancela; Leopoldo Montes de Oca; Carlos Alfredo Bellucci.
A la cuestión planteada el doctor Cancela dijo:
La sentencia dictada a fs. 203/210 dispuso -mejor dicho, lo hizo el magistrado que la suscribió-, admitir la demanda y, como consecuencia de ello, condenó al demandado, Antonio Torrisi, a otorgar a favor del actor la escritura traslativa de dominio del inmueble de la calle Miralla..., Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en el plazo que allí indicó y las sumas mencionadas en el consid. V, es decir, la cláusula penal, que redujo a la suma de $ 10 diarios y los daños reclamados a fs. 33 vta., que por ser "costos" deberá reclamarlos en la etapa de ejecución de sentencia. Postergó la regulación de honorarios para el momento en que se precise el monto del proceso.
Contra esa decisión, como era dable esperar, dedujo recurso de apelación el vencido, a fs. 215, el que fue concedido mediante la providencia de fs. 216.
Ya ante este tribunal, expresó sus agravios a fs. 224/25, centrando sus dardos en lo que considera un análisis errado y discriminatorio del juzgador respecto de los derechos y obligaciones emergentes del contrato o promesa de contrato de compraventa inmobiliaria, prescindiendo de los elementos de convicción aportados al proceso, especialmente la prueba testimonial.
Desde el vamos debo señalar mi coincidencia con la contestación de fs. 228, en cuanto afirma que la presentación en análisis no reúne los recaudos que exigen las disposiciones de los arts. 265 y 266 del cód. procesal. No solo no contiene una crítica certera y razonada de los fundamentos del fallo de la instancia de grado, limitándose a discrepar con el análisis del susodicho material probatorio y de su eficacia, sino que tampoco se hace cargo de los argumentos centrales del pronunciamiento, construidos en torno a las claras y concretas previsiones contractuales del boleto, cuyo original obra a fs. 22, especialmente en cuanto la cláusula cuarta exigía que la venta se realizara sobre títulos perfectos y que, ante el conocimiento de la existencia de un embargo trabado en los autos "Arone Domingo H. M. M. c. Torrisi Antonio s/med. precautorias", que tramitaron ante el Juzgado en lo Civil Nº 43 de la Capital Federal, el vendedor se comprometía a pagar "...en el día de la fecha..." (la deuda que dio sustento al embargo) y, consecuentemente, a efectuar la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Es obvio que, ante tan categóricas previsiones contractuales, que explican que en el acto del boleto se haya pagado alrededor del sesenta por ciento (60%) del precio de venta, carece de virtualidad que la persona que haya llevado el dinero para el pago fuera el representante de la inmobiliaria interviniente, como dice el testigo Silbermins y que los recibos y escritos destinados a obtener el levantamiento del embargo se entregaran al letrado del comprador (fs. 73, 4ª preg.; comparar decl. de fs. 75, 2ª repreg.), lo mismo que la materialización del trámite destinado a obtener un segundo testimonio del título o el pago de honorarios a los profesionales intervinientes (fs. 77/9, testigo Masini, repreg. 5ª y sigs.). El demandado, como parte vendedora del contrato, no podía eludir el deber jurídico de colocarse en situación de suscribir la escritura traslativa de dominio al vencimiento del plazo de sesenta días previsto en el boleto; tampoco podía escudarse en una "falta de colaboración" del comprador, que parecía consistir en un refuerzo de la suma pagada, para afrontar otras obligaciones (fs. 42 bis), ya que el saldo del precio se pagaría al otorgarse el instrumento público.
Como queda dicho, lo cierto y concreto es que el deber jurídico pesaba sobre el demandado, que no lo cumplió y en tanto, al comprador sólo le restaba pagar el referido saldo del precio en la oportunidad señalada en el párrafo anterior. Por esas dos trascendentales razones la famosa carta del 11 de noviembre de 2002 (conf. fs. 6), carece de toda virtualidad para colocar en mora al adquirente; por un lado, el incumplidor de una obligación inexcusable, como es el levantamiento del embargo, para dejar expedito el camino de la escrituración, no está legitimado para colocar en mora a su cocontratante, que no incumplió ninguna de sus obligaciones previstas en el boleto. Desde otro punto de vista, debe recordarse que el requerimiento o intimación a cumplir, con virtualidad para colocar en mora al contrario, debe cumplir con ciertos requisitos, referidos tanto a las personas que pueden efectuarlo o ser destinatarios del requerimiento, debe ser categórica, apropiada, en cuanto al objeto, modo y tiempo del pago, de carácter coercitivo y, finalmente, de cumplimiento factible (conf. Llambías, "Tratado...", "Obligaciones", t. I, pág. 138, nº 107 y sus citas y pág. 143, nº113 y sigs., así como la doctrina y fallos que cita a partir de la nota nº 45).
En el caso, Torrisi no estaba en condiciones de efectuar tan absurdo requerimiento, cuando él no había cumplido a su vez la principal obligación a su cargo, como lo era el levantamiento del embargo; por lo tanto no podía exigir el pago del saldo del precio, que debía integrarse al suscribirse la escritura traslativa de dominio, cuya fecha de otorgamiento tampoco podía fijar el comprador, porque al no haberse acreditado la desaparición de la medida cautelar que impedía el acto de disposición, era inútil toda convocatoria al respecto, como lo demuestra el acta notarial de fs. 24/5.
Si ello es así, como creo, hizo bien el juzgador en aplicar la cláusula penal pactada por las partes, morigerándola en sus guarismos para que no fuera confiscatoria.
Como consecuencia de lo brevemente expuesto, considero que deben rechazarse las quejas expuestas contra la sentencia en crisis y, en consecuencia, confirmarla en cuanto ha sido materia de agravios, con costas de alzada al apelante vencido.
Los doctores Montes de Oca y Bellucci votaron en el mismo sentido por razones análogas a las expresadas en su voto por el doctor Cancela.
Y Vistos: Por lo que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede, se confirma la sentencia de fs. 203/210 en todo lo que decide y fue materia de agravios. Costas de alzada al apelante vencido. Los honorarios profesionales se regularán una vez fijados los de primera instancia. Notifíquese y devuélvase. - Omar J. Cancela. - Leopoldo Montes de Oca. - Carlos A. Bellucci.
Estamos como estamos porque somos como somos
mordisco1 Estudiante a Recibirse
Creado: 20/08/08
A pesar de la valiosa y copiosa información transcripta antes, le sugiero que busque material en www.legales.com y en el buscador de ese sitio ponga BOLETO DE COMPRAVENTA
Ej http://www.legales.com/Tratados/a/contratos.html
Ej http://www.legales.com/Tratados/c/compraventa.htm
PD: Espero le resulte útiles los link
Ej http://www.legales.com/Tratados/a/contratos.html
Ej http://www.legales.com/Tratados/c/compraventa.htm
PD: Espero le resulte útiles los link
Por el fallo... hay varios fallos clasicos sobre boleto de CV, como para poder tener una idea de con que ayudar comenta si necesitas fallos plenarios o de la CSJN o en su caso de alguna corte provincial como para especificar la busqueda y hacerte llegar algo mas util para lo que intenta hacer...
Saludos
PD... a continuacion te dejo e fallo mas actual sobre el tema que tengo yo en la PC...
Y VISTOS:
Estos autos caratulados "D., R. M. c/ R., H. N. y otro s/escrituración" (Expediente Nº 21.727/2002), en trámite por ante la Secretaría de este Juzgado Nacional en lo Civil Nº 60, a mi cargo, para dictar sentencia definitiva, de los que
RESULTA:
I.- R.M.D. se presenta, por su propio derecho, a fs. 47/50, y entabla formal demanda por escrituración del inmueble sito en la calle Gualeguaychú ... Planta Baja de esta Ciudad, contra H.N.R. y R.M..-
Según indica, con fecha catorce (14) de Junio de 1960 suscribió con los demandados un "boleto de compraventa", mediante el cual éstos últimos se comprometieron a otorgar la escritura traslativa de dominio, una vez finiquitados los trámites de división e integrado el precio de la compraventa. Este convenio -según alega- no ha sido cumplido, y ante la imposibilidad de llevar a cabo el acto traslativo de dominio es que inicia la presente acción por escrituración.-
Luego de otras consideraciones, a las que me remito breviatis causae, pide se condene a los demandados a otorgar a su favor escritura traslativa de dominio de la finca individualizada.-
Funda su derecho, y ofrece prueba tendiente a respaldar los extremos que invoca.-
II.- A fs. 51 se imprime a los presentes el trámite sumario, y se corre el traslado de la demanda.-
Ante el resultado negativo de los diligenciamientos dirigidos a los accionados y gestiones tendientes a su ubicación, se procedió a la publicación edictal citando a los estos a comparecer para estar a derecho, sin resultado.-
III.- Designada la Sra. Defensora Oficial a los fines de la defensa de los demandados ausentes, toma la intervención pertinente y contesta demanda a fs. 109.-
Niega la totalidad de la documentación y los dichos expuestos por su contraria, así como las firmas que -atribuidas por el accionante a los demandados ausentes- allí lucen.-
Solicita, en el caso de no probarse suficientemente los extremos invocados en la demanda, se proceda a su desestimación, con costas.-
IV.- A fs. 112 se abre la causa a prueba, cuya producción transcurre desde entonces. A fs. 152 el Actuario agrega los alegatos presentados por la Sra. Defensora Oficial y por la accionante. Finalmente a fs. 154 pasa los autos a despacho y en la misma foja, se llaman autos para definitiva, lo que se encuentra firme.-
Y CONSIDERANDO:
I.- El boleto de compraventa, instrumento privado acompañado por la accionante en la demanda, y las firmas que allí lucen, han sido desconocidos por la Sra. Defensora Oficial (cfr. fs. 109).-
De manera que la primera cuestión por analizar, es si se encuentra probada la autenticidad del instrumento agregado a fs. 7, contrato cuyo cumplimiento se persigue mediante los presentes.-
II.- Reiterada jurisprudencia, entre otros (E.D., t.83, p.341 -Rev. La Ley , t. 1979-A, p. 407-), tiene decidido que la carga de la prueba de los hechos constitutivos del derecho que se intenta hacer valer en juicio, pesa sobre quien pretenda una declaración del órgano jurisdiccional que así lo reconozca, en tanto que aquel contra quien se dirija la acción tendrá a su
cargo las correspondientes a los hechos impeditivos, extintivos o modificatorios que oponga en su defensa.
Quienes no ajustan sus conductas a esos postulados rituales -art. 377, Cód. Procesal- deben necesariamente soportar las consecuencias de la omisión en que incurran.-
En autos, la actora sólo ofreció prueba testimonial, tendiente a abonar la autenticidad de las firmas de los demandados en el boleto invocado.-
La único testigo que depone en autos (ver fs. 119, amiga y vecina de la accionante), refiere que tuvo conocimiento de que la actora adquirió la finca de marras, por intermedio de un boleto de compra-venta, que tomó conocimiento de ello porque la actora se lo mostró en virtud de la confianza que hay entre ambas, que sabe que la actora cumplió con todos
los requisitos del boleto para tener la escritura, entre otras consideraciones.-
Sin embargo, la testigo no fue interrogada, sobre la autenticidad de las firmas insertas en el mentado boleto, ni si estuvo presente al momento de la suscripción del mentado boleto, conforme así resulta del interrogatorio que luce a fs. 118, el cual no fue ampliado en el acta de audiencia que luce a fs. 119, y ese, justamente era el extremo que la actora debía acreditar ante la negativa de la Defensora.-
Del examen de las pruebas allegadas considero que, lamentablemente para su derecho, D. no ha demostrado de manera fehaciente e inequívoca que las firmas que lucen en el instrumento de fs. 7 puedan ser atribuidas a los demandados. En resumen y de conformidad con los elementos merituados la acción entablada no puede prosperar.-
V.- Las costas, atento el resultado global obtenido y principio objetivo de la derrota, corresponde que sea impuesta a la actora perdidosa (art. 68 del C.P.C.C.).-
Por ello,
FALLO: Rechazando la demanda entablada a fs. 47/50. Con costas.-
Una vez establecido el valor intrínseco del bien habrá de regularse los honorarios de los profesionales intervinientes.-
Cópiese, Regístrese y Notifíquese de oficio por Secretaría y a la Defensora Oficial en su público despacho.-