"Bramati María Encarnación c/ Comper S.A. s/ Desalojo"
Usufructo – Alcance // Desalojo – Procedencia // Pago por consignación – Procedencia.-
Expte. N° 42.958 “BRAMATI MARIA ENCARNACION C/ COMPER S.A. S/ Desalojo
N° de Orden: 292.-
Libro de Sentencias N° 50
/NIN, a los 03 días del mes de Diciembre del año dos mil nueve, reunidos en Acuerdo Ordinario los Señores Jueces de la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Junín Doctores PATRICIO GUSTAVO ROSAS, JUAN JOSE GUARDIOLA Y RICARDO MANUEL CASTRO DURAN, en causa N° 42958 caratulada: "BRAMATI MARIA EN*CARNACION C/ COMPER S.A. S/ Desalojo", a fin de dictar sentencia, en el siguiente orden de votación, Doctores: Rosas, Castro Durán y Guardiola.-
La Cámara planteó las siguientes cuestio*nes:
1a.- ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
2a.- ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?
A LA PRIMERA CUESTION, el Señor Juez Dr. Rosas, dijo:
I. En la sentencia única dictada a fs. 153/160 en estos autos y los acumulados Comper S.A. c/ Bramatti, Ricardo Agustín s/ Consignación de sumas de dinero", el A-quo hizo lugar a la acción de desalojo incoada por María Encarnación Bramati Zunilda contra otro ocupante a restituir a la actora el inmueble ubi*cado en calle Julio Iribarne y Cristobal Colón de la Ciudad de Rojas, nomenclatura catastral: Circ. I, Secc. A, Mzna. 60, Parc. 1a, 1b y 14, partidas 2490, 10381 y 10382, bajo apercibimiento de lanzamiento. Asimismo re*chazó el pago por consignación intentado por Comper S.A. contra Ricardo Agustín Bramati y/o sus sucesores. Aplicó las costas de ambos procesos a la perdidosa. Di*firió la regulación de honorarios de los profesionales intervinientes para el momento en que se encuentre fir*me el monto del juicio.
El cuanto al desalojo se funda el pro*nunciamiento en que el contrato de locación fue firma*do, como locador, por el Sr. Ricardo Agustín Bramatti, que había donado el inmueble con reserva de usufructo y que todos los contratos celebrados por el usufructuario concluyen con el fin del usufructo, razón por la cual los contratos de locación se deben considerar extingui*dos por el fallecimiento del locador, aún en el caso en que no se hubiere cumplido con los plazos mínimos de duración establecidos por el art. 2 ley 23096, sin de*recho alguno para el locatario. Concretamente considera que es a partir del momento en que el locatario toma conocimiento del fallecimiento de su locador, en que surge su obligación de restituir el bien a quien es propietario del mismo. Por ello, no estando cumplida la restitución por el obligado, como tampoco ha demostrado intención de llevarla a cabo, los propietarios tienen derecho de exigir la restitución del bien objeto de lo*cación.
En lo que respecta a la consignación, encuentra que el locatario, estando en mora con respec*to al pago del canon correspondiente al mes de Abril del año 2007, intimó al locador, mediante carta docu*mento del 1 de Mayo de 2007 a recibir lo pagos del ca*non locativo correspondiente a los meses de Abril y Ma*yo del 2007. Aclara que si bien el moroso tiene derecho a pagar tardíamente, luego de haber entrado en mora, el solvens al dirigirse al acreedor debe formularle un ofrecimiento real porque sólo podrá hablarse de negati*va de recibir el pago si hubo previamente una oferta íntegra del deudor. Entiende entonces que el locatario no ha demostrado, como era su carga, otro de los extre*mos para dar eficacia al pago por consignación, esto es la negativa infundada por parte del locador, por enton*ces el Sr. Ricardo Agustín Bramati, a recibir el pago correspondiente al mes de Abril del 2007, y tampoco se encuentra probado la negativa de los herederos del usu*fructuario locador a recibirlos.
A fs. 163 apeló el apoderado de la de*mandada, Dr. Daniel Assaf, quien expresó agravios a fs. 175/184.
Sostiene allí que el a-quo partió de premisas equivocadas y además no ha apreciado adecuada*mente la prueba producida. Recuerda para ello las car*tas documento intercambiadas por las partes, que tienen inicio con la enviada por Comper S.A. el 10/5/2007 in*timando al locador a recibir los arrendamientos, que fuera contestada varios días después por la Sra. María Encarnación Bramatti, en su condición de heredera del Sr. Ricardo Agustín Bramatti, cuya fallecimiento denuncia, pidiendo una recomposición del precio y aceptando recibir las sumas ofrecidas, a cuenta de pago de los alquileres adeudados, reconociendo entonces la existen*cia y continuidad de la locación, pero exigiendo una indebida actualización del canon locativo. De allí in*fiere que la heredera se resistió sin justificativo a la oferta de pago, razón por la cual la consignación es procedente.
En cuanto al desalojo, señala que en la misma carta documento la heredera consintió la conti*nuidad de la locación, de donde, ante una manifestación clara, precisa y concordante, enderezada a reconocer el contrato, no puede luego, alzarse contra sus propios actos y el deber de buena fe y reclamar el desalojo sosteniendo que feneció por la muerte el usufructuario locador. Agrega que ya iniciado el juicio de consigna*ción su parte continuó depositando el canon locativo y que con fecha 12 de marzo de 2009 intentó comunicar a la Sra. Bramatti, a su domicilio real y al constituido, su intención de prorrogar el contrato de acuerdo a la cláusula que así lo autorizaba, sin lograrlo por nega*tiva a recibir las respectivas cartas documento. Y el 4 de junio de 2009 es la Sra. Bramatti quien le notificó por otra CD que el contrato había vencido el 31/5/2009, es decir en la fecha originalmente pactada en el contrato y no en la fecha de fallecimiento de su padre, demostrando así cabalmente la continuidad de la loca*ción más allá de la muerte el usufructuario. Dice que esa documentación, en su criterio relevante y demostra*tiva de la continuidad de la locación, fue acompañada en primera instancia, pero fue desechada por encontrar*se los autos para sentencia, razón por la cual solicita que se la recepte en esta instancia por imperio de lo dispuesto en el art. 255, inc.2 del CPC. Por todo ello pide que se revoque la sentencia que condena al desalojo.
Corrido traslado, a fs. 194/197vta. es contestado por el apoderado de la actora, Dr. Leonardo Italo Armellini, pidiendo la confirmación de la senten*cia, quedando la cuestión en condiciones de resolver.
II. Puesto en esa tarea creo conveniente tratar en primer lugar la procedencia del desalojo.
La demanda de desalojo se promovió por la Sra. María Encarnación Bramatti, por derecho propio, refiriendo ser titular de dominio del inmueble, cuya nuda propiedad le fuera donado por sus padres, expo*niendo -como una de las causales de desalojo- que la locación celebrada por su padre con el demandado, cesó con su fallecimiento (fs.15/17vta.).
Al contestar la demanda (fs.35/49), la accionada relata que estaba en negociaciones con el lo*cador, quien pedía una mejora del canon, pero como no se pusieron de acuerdo en el mes de mayo de 2007 lo in*timó por carta documento para que recibiera los alqui*leres. Dice que ese requerimiento le fue contestado por la Sra. María Encarnación Bramatti, denunciando el fa*llecimiento del locador y, en su calidad de heredera, oponiéndose a recibir el pago, aduciendo "enriqueci*miento ilícito y abuso de derecho". En virtud de ese intercambio epistolar -que continuó con otras misivas del mismo tenor, sin arribarse a un acuerdo- promovió el juicio por consignación, por lo que expresa su sorpresa ante el pedido de desalojo fundado en una cir*cunstancia desconocida (extinción del usufructo), con*siderando que la negociación en curso demuestra que la
actora entendió subsistente el contrato, y que la cau*sal alegada en su demanda es inaudible por ser contra*dictoria con la conocida doctrina de los actos pro*pios.
En un muy interesante artículo ("La doctrina del acto propio") publicado por Augusto Mario Morello y Rubén S. Stiglitz en La Ley (984-A, 865), se*ñalan los autores que "El ámbito operativo de la doctrina del acto propio requiere -como método prelimi*nar- despejarlo de aquellos fenómenos jurídicos, que en atención al desarrollo que han logrado, disponen de formulaciones que suministran y abastecen sus fundamen*tos en propia sede, sin acudir a otros principios que, cual el venire contra factum proprium, aparece como construcción dogmática fecunda en sus efectos, pero re*sidual."
"Queremos significar que la delimitación del principio requiere aislar previamente institutos que exhiben efectos jurídicos que hallan explicación en su propia esfera y que no precisan del auxilio del ve*nire contra proprium factum aún cuando las consecuen*cias últimas en un caso y en otro sean convergentes.”
"A esas precisiones apunta Díez Picazo cuando en su logrado intento de sistematizar un capítu*lo sobre "Delimitación" del acto propio elimina de su territorio conceptual a la eficacia vinculante del ne*gocio jurídico por cuanto son los efectos del consenti*miento los que explican y dan sustento a la vinculación del sujeto con sus actos jurídicos y a las consecuen*cias derivadas del apartamiento unilateral del contra*to."
"Lo propio acontece, según Puig Brutau, con la confusión reinante entre los actos propios (apa*riencia creada por una conducta en la que otro ha con*fiado) y los actos concluyentes (actos que impiden ne*gar que se ha consentido), cuando estos últimos tienen eficacia, como construcción jurídica autónoma, en la teoría de la declaración de voluntad que explica el efecto vinculante de la conducta.”
"Análogas consideraciones merece la con*ducta interpretativa en cuanto se ha pretendido hallar en la doctrina del acto propio explicación a la cohe*rencia de la voluntad negocial expresada desde la etapa formativa hasta la instancia de ejecución del negocio, sin advertir que el llamado comportamiento interpreta*tivo se identifica con la interpretación negocial au*téntica que, como directiva hermenéutica vincula el comportamiento de los sujetos de la relación jurídica, en esas fases, con la intención cuyo alcance es la que se intenta desentrañar."
"Queremos significar con ello, que no es menester acudir a la doctrina del acto propio para de*clarar la inadmisibilidad de una pretensión que desa*tienda el inescindible vínculo que crean los actos de las partes en punto a la interpretación de la inten*ción, pues sus reglas poseen alcance normativo (art. 218, inc. 4° Cód. de Comercio)."
"La doctrina del acto propio también ha sido identificada con la renuncia tácita de derechos. Esta se halla normativamente reconocida (art. 873, Cód. Civil) y resulta de una expresión por la cual se pueda conocer con certidumbre la existencia de la voluntad (art. 918, C¢d. Civil). En resumen, adopta la forma de una declaración de voluntad inferida de un comporta*miento jurídicamente relevante.”
"De la suerte que si el venire contra proprium factum importa un supuesto de declaración tácita de voluntad le serían aplicables las reglas ati*nentes a los vicios de la voluntad y si hubiera sido expresada en un negocio jurídico, lo sería lo relativo a capacidad y objeto."
"La diferencia esencial consiste en que la renuncia connota un acto que requiere una manifesta*ción exterior, que tiene como fin el abandono o abdica*ción de un derecho propio en favor de otro, en cambio la doctrina del acto propio se traduce en una decisión jurisdiccional que declara la inatendibilidad de una pretensión, o sea del ejercicio de un derecho, en tanto exhibe una contradicción con el sentido que, objetiva*mente y de buena fe, se atribuye a una conducta prece*dente y propia."
"Al cabo, la diferencia esencial está dada en la circunstancia de que la renuncia se mani*fiesta a través de un acto positivo de la voluntad que atiende a la extinción de un derecho a través de su abandono, lo que traduce una forma de ejercicio de un derecho, aun cuando consista en su abdicación. A su turno, la doctrina del acto propio, obsta al ejercicio de un derecho, limita su desenvolvimiento en el proce*so, con fundamento en la incompatibilidad entre la con*ducta impedida y la que le precede en el tiempo."
Analizando el caso aquí planteado bajo esas directivas, entiendo que no es factible juzgarlo con la aplicación de la doctrina de los actos propios como propone el recurrente.
Si la actora reclamó el desalojo alegan*do -entre otras causales que acumula- que la locación concluyó por la extinción del usufructo, trayendo en defensa de su derecho el art. 2870 del Código Civil (que dispone: "El usufructuario puede dar en arriendo el usufructo, o ceder el ejercicio de su derecho a título oneroso o gratuito; pero permanece directamente responsable al propietario, lo mismo que el fiador, aún de los menoscabos que tengan los bienes por culpa o ne*gligencia de la persona que le sustituye. Los contratos que celebre terminan al fin del usufructo"), lo que desde la perspectiva del demandado puede ser relevante es que se haya celebrado un nuevo contrato de locación y no, meramente, que se haya discutido, sin arribarse a un acuerdo, un nuevo alquiler. Porque, en todo caso, esas tratativas demuestran que existió una manifestación de voluntad tendiente a la celebración de un contrato, pero no que existiera una consentimiento tácito que autorizara considerar vigente un contrato que se extinguió de pleno derecho.
Comentando el art.1145 del Código Civil, Lavalle Cobo expresa que "la seguridad de los negocios y la buena fe de las partes marca la necesidad de que los actos jurídicos reposen sobre una base cierta y se*gura, como demostrativa de una voluntad declarada, des*de que no debe para ello entenderse sólo la palabra ha*blada o escrita, sino toda conducta o proceder que de acuerdo con las circunstancias y la referida buena fe, permitan inferir la existencia de la voluntad de obli*gar." Agregando a continuación que "Para que exista consentimiento t cito, no deben caber dudas respecto de la intención, o sea que el acto se interpreta como una declaración tácita de voluntad no se preste a una doble interpretación." ("Código Civil Comentado", Belluscio-Zannoni, T° 5, pág.755).
Insisto que en este caso no alcanzo a percibir que haya existido una manifestación de volun*tad que autorice a sostener la continuación de un contrato extinguido ipso iure, ya que es evidente que la actora manifestó su intención de continuarlo a un precio que el hasta entonces locatario no aceptó. Como corolario natural, forzoso es concluir que no hay contrato (Arts. 1137, 1144 del Código Civil).
No cambia para nada esta interpretación con la lectura de las cartas documento agregadas por la demandada a fs. 146/148, de momento que a través de ellas lo único que se trasluce es la voluntad de la Sra. Bramati de que se le restituya el inmueble locado, oponiendo a la prórroga del contrato.
Por ello, extinguido el contrato por fa*llecimiento del usufructuario locador, la demanda de desalojo es procedente (Art.2870 del Código Civil).
Las costas de Alzada ser n a cargo de la apelante (Art.68 del CPCC).
III. En cuanto a la demanda de consigna*ción, iniciada por el locatario con anterioridad a la promoción del juicio de desalojo, o sea cuando no esta*ba en conocimiento de la existencia y extinción del usufructo, en tanto se encuentra fundada en la resis*tencia del locador -y luego de su heredera- a recibir los pagos, considero parcialmente fundados los agra*vios.
No son convincentes los argumentos esgrimidos en la contestación de demanda en relación a que los pagos debían efectuarse en Rojas y la locata*ria, por vía de carta documento, los puso a su disposi*ción en el domicilio de su letrado situado en Pergami*no, porque la raíz de la resistencia a aceptar los al*quileres está claramente expresada en la carta documen*to enviada por la Sra. Bramati, el 22 de mayo de 2007 en donde reclama una mejora el precio, expresando que acepta las sumas ofrecidas (correspondientes a los al*quileres de abril y mayo de $1.000 cada uno) "a cuenta de los alquileres adeudados", cuyo valor actualizado estima de $3.800 mensuales (ver fs.10 y 11).
Con esto queda en claro que el deudor se encontraba perfectamente habilitado para consignar como lo autoriza el art. 757, inc.1 del Código Civil.
Ahora bien, la locataria consignó origi*nalmente la suma de $4.000 correspondiente a los alqui*leres de los meses de abril, mayo, junio y julio de 2007. Luego, con fecha 25 de octubre de 2005, amplió la consignación en la suma de $3.000 por los meses de agosto, septiembre y octubre de 2007 (ver fs.57). Más adelante volvió a ampliar la consignación.
Entiendo que, a partir de que se notifi*có la demanda de desalojo (ver fs.19/20 de ese proce*so), con fecha 21 de agosto de 2007, los posteriores pagos consignados no tienen efecto cancelatorio, en virtud de que el inquilino ya estaba en conocimiento de la extinción de la locación, de modo que la sucesora del locador no tenía obligación de recibirlos (Arg. el art. 758 del Código Civil).
Así delimitados los distintos alcances de la consignación, entiendo que hay reconocerle vali*dez y efectos extintivos a los $4.000 originalmente de*positados en pago de los meses de abril, mayo, junio y julio de 2007 y desestimar las restantes ampliaciones.
En cuanto a las costas de este juicio, teniendo en cuenta la caprichosa resistencia de la de*mandada, por un lado y el progreso parcial de la con*signación, por el otro, entiendo que resulta justo im*ponerlas por su orden, en ambas instancias (Art. 71 y 274 del CPCC).
ASI LO VOTO.-
Los Señores Jueces Dres. Castro Durán y Guardiola, adu*ciendo análogas razones dieron sus votos en igual sen*tido.-
A LA SEGUNDA CUESTION, el Señor Juez Dr. Rosas , dijo:
Atento el resultado arribado al tratar la cuestión anterior, preceptos legales citados y en cuanto ha sido materia de recurso -artículos 168 de la Constitución Provincial y 272 del CPCC-, Corresponde:
I. CONFIRMAR la sentencia de fs.153/160 en cuanto declare procedente el desalojo, con costas de Alzada a cargo de la demandada (Art.68 del CPCC).
II. REVOCAR, la sentencia apelada, ha*ciendo lugar, parcialmente, a la consignación promovida por Comper S.A. y declarando extinguidos los alquileres correspondientes a los meses de abril, mayo, junio y julio de 2007. Las costas de ambas instancias, por su orden (Art.71 del CPCC).
III. Diferir la regulación de los hono*rarios para su oportunidad (Arts.31 y 51 de la ley 8904).
ASI LO VOTO.-
Los Señores Jueces Dres. Castro Durán y Guardiola, adu*ciendo análogas razones dieron sus votos en igual sen*tido.-
Con lo que se dio por finalizado el pre*sente acuerdo que firman los Señores Jueces por ante mí: FDO. DRES. PATRICIO GUSTAVO ROSAS Y RICARDO MANUEL CASTRO DURAN Y JUAN JOSE GUARDIOLA, ante mí, DRA. MARIA V. ZUZA (Secretaria).-
//NIN, (Bs. As), 03 de Diciembre de 2.009.-
AUTOS Y VISTO:
Por los fundamentos consignados en el acuerdo que antecede, preceptos legales citados y en cuanto ha sido materia de recurso -artículos 168 de la Constitución Provincial y 272 del CPCC-, SE RESUELVE:
I. CONFIRMAR la sentencia de fs.153/160 en cuanto declare procedente el desalojo, con costas de Alzada a cargo de la demandada (Art.68 del CPCC).
II. REVOCAR, la sentencia apelada, ha*ciendo lugar, parcialmente, a la consignación promovida por Comper S.A. y declarando extinguidos los alquileres correspondientes a los meses de abril, mayo, junio y julio de 2007. Las costas de ambas instancias, por su orden (Art.71 del CPCC).
III. Diferir la regulación de los hono*rarios para su oportunidad (Arts.31 y 51 de la ley 8904).
Regístrese, notifíquese y oportunamente remítanse al Juzgado de origen.- FDO. DRES. PATRICIO GUSTAVO ROSAS Y RICARDO MANUEL CASTRO DURAN Y JUAN JOSE GUARDIOLA, ante mí, DRA. MARIA V. ZUZA (Secretaria).-
Expte. N° 42.958 “BRAMATI MARIA ENCARNACION C/ COMPER S.A. S/ Desalojo
N° de Orden: 292.-
Libro de Sentencias N° 50
/NIN, a los 03 días del mes de Diciembre del año dos mil nueve, reunidos en Acuerdo Ordinario los Señores Jueces de la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Junín Doctores PATRICIO GUSTAVO ROSAS, JUAN JOSE GUARDIOLA Y RICARDO MANUEL CASTRO DURAN, en causa N° 42958 caratulada: "BRAMATI MARIA EN*CARNACION C/ COMPER S.A. S/ Desalojo", a fin de dictar sentencia, en el siguiente orden de votación, Doctores: Rosas, Castro Durán y Guardiola.-
La Cámara planteó las siguientes cuestio*nes:
1a.- ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
2a.- ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?
A LA PRIMERA CUESTION, el Señor Juez Dr. Rosas, dijo:
I. En la sentencia única dictada a fs. 153/160 en estos autos y los acumulados Comper S.A. c/ Bramatti, Ricardo Agustín s/ Consignación de sumas de dinero", el A-quo hizo lugar a la acción de desalojo incoada por María Encarnación Bramati Zunilda contra otro ocupante a restituir a la actora el inmueble ubi*cado en calle Julio Iribarne y Cristobal Colón de la Ciudad de Rojas, nomenclatura catastral: Circ. I, Secc. A, Mzna. 60, Parc. 1a, 1b y 14, partidas 2490, 10381 y 10382, bajo apercibimiento de lanzamiento. Asimismo re*chazó el pago por consignación intentado por Comper S.A. contra Ricardo Agustín Bramati y/o sus sucesores. Aplicó las costas de ambos procesos a la perdidosa. Di*firió la regulación de honorarios de los profesionales intervinientes para el momento en que se encuentre fir*me el monto del juicio.
El cuanto al desalojo se funda el pro*nunciamiento en que el contrato de locación fue firma*do, como locador, por el Sr. Ricardo Agustín Bramatti, que había donado el inmueble con reserva de usufructo y que todos los contratos celebrados por el usufructuario concluyen con el fin del usufructo, razón por la cual los contratos de locación se deben considerar extingui*dos por el fallecimiento del locador, aún en el caso en que no se hubiere cumplido con los plazos mínimos de duración establecidos por el art. 2 ley 23096, sin de*recho alguno para el locatario. Concretamente considera que es a partir del momento en que el locatario toma conocimiento del fallecimiento de su locador, en que surge su obligación de restituir el bien a quien es propietario del mismo. Por ello, no estando cumplida la restitución por el obligado, como tampoco ha demostrado intención de llevarla a cabo, los propietarios tienen derecho de exigir la restitución del bien objeto de lo*cación.
En lo que respecta a la consignación, encuentra que el locatario, estando en mora con respec*to al pago del canon correspondiente al mes de Abril del año 2007, intimó al locador, mediante carta docu*mento del 1 de Mayo de 2007 a recibir lo pagos del ca*non locativo correspondiente a los meses de Abril y Ma*yo del 2007. Aclara que si bien el moroso tiene derecho a pagar tardíamente, luego de haber entrado en mora, el solvens al dirigirse al acreedor debe formularle un ofrecimiento real porque sólo podrá hablarse de negati*va de recibir el pago si hubo previamente una oferta íntegra del deudor. Entiende entonces que el locatario no ha demostrado, como era su carga, otro de los extre*mos para dar eficacia al pago por consignación, esto es la negativa infundada por parte del locador, por enton*ces el Sr. Ricardo Agustín Bramati, a recibir el pago correspondiente al mes de Abril del 2007, y tampoco se encuentra probado la negativa de los herederos del usu*fructuario locador a recibirlos.
A fs. 163 apeló el apoderado de la de*mandada, Dr. Daniel Assaf, quien expresó agravios a fs. 175/184.
Sostiene allí que el a-quo partió de premisas equivocadas y además no ha apreciado adecuada*mente la prueba producida. Recuerda para ello las car*tas documento intercambiadas por las partes, que tienen inicio con la enviada por Comper S.A. el 10/5/2007 in*timando al locador a recibir los arrendamientos, que fuera contestada varios días después por la Sra. María Encarnación Bramatti, en su condición de heredera del Sr. Ricardo Agustín Bramatti, cuya fallecimiento denuncia, pidiendo una recomposición del precio y aceptando recibir las sumas ofrecidas, a cuenta de pago de los alquileres adeudados, reconociendo entonces la existen*cia y continuidad de la locación, pero exigiendo una indebida actualización del canon locativo. De allí in*fiere que la heredera se resistió sin justificativo a la oferta de pago, razón por la cual la consignación es procedente.
En cuanto al desalojo, señala que en la misma carta documento la heredera consintió la conti*nuidad de la locación, de donde, ante una manifestación clara, precisa y concordante, enderezada a reconocer el contrato, no puede luego, alzarse contra sus propios actos y el deber de buena fe y reclamar el desalojo sosteniendo que feneció por la muerte el usufructuario locador. Agrega que ya iniciado el juicio de consigna*ción su parte continuó depositando el canon locativo y que con fecha 12 de marzo de 2009 intentó comunicar a la Sra. Bramatti, a su domicilio real y al constituido, su intención de prorrogar el contrato de acuerdo a la cláusula que así lo autorizaba, sin lograrlo por nega*tiva a recibir las respectivas cartas documento. Y el 4 de junio de 2009 es la Sra. Bramatti quien le notificó por otra CD que el contrato había vencido el 31/5/2009, es decir en la fecha originalmente pactada en el contrato y no en la fecha de fallecimiento de su padre, demostrando así cabalmente la continuidad de la loca*ción más allá de la muerte el usufructuario. Dice que esa documentación, en su criterio relevante y demostra*tiva de la continuidad de la locación, fue acompañada en primera instancia, pero fue desechada por encontrar*se los autos para sentencia, razón por la cual solicita que se la recepte en esta instancia por imperio de lo dispuesto en el art. 255, inc.2 del CPC. Por todo ello pide que se revoque la sentencia que condena al desalojo.
Corrido traslado, a fs. 194/197vta. es contestado por el apoderado de la actora, Dr. Leonardo Italo Armellini, pidiendo la confirmación de la senten*cia, quedando la cuestión en condiciones de resolver.
II. Puesto en esa tarea creo conveniente tratar en primer lugar la procedencia del desalojo.
La demanda de desalojo se promovió por la Sra. María Encarnación Bramatti, por derecho propio, refiriendo ser titular de dominio del inmueble, cuya nuda propiedad le fuera donado por sus padres, expo*niendo -como una de las causales de desalojo- que la locación celebrada por su padre con el demandado, cesó con su fallecimiento (fs.15/17vta.).
Al contestar la demanda (fs.35/49), la accionada relata que estaba en negociaciones con el lo*cador, quien pedía una mejora del canon, pero como no se pusieron de acuerdo en el mes de mayo de 2007 lo in*timó por carta documento para que recibiera los alqui*leres. Dice que ese requerimiento le fue contestado por la Sra. María Encarnación Bramatti, denunciando el fa*llecimiento del locador y, en su calidad de heredera, oponiéndose a recibir el pago, aduciendo "enriqueci*miento ilícito y abuso de derecho". En virtud de ese intercambio epistolar -que continuó con otras misivas del mismo tenor, sin arribarse a un acuerdo- promovió el juicio por consignación, por lo que expresa su sorpresa ante el pedido de desalojo fundado en una cir*cunstancia desconocida (extinción del usufructo), con*siderando que la negociación en curso demuestra que la
actora entendió subsistente el contrato, y que la cau*sal alegada en su demanda es inaudible por ser contra*dictoria con la conocida doctrina de los actos pro*pios.
En un muy interesante artículo ("La doctrina del acto propio") publicado por Augusto Mario Morello y Rubén S. Stiglitz en La Ley (984-A, 865), se*ñalan los autores que "El ámbito operativo de la doctrina del acto propio requiere -como método prelimi*nar- despejarlo de aquellos fenómenos jurídicos, que en atención al desarrollo que han logrado, disponen de formulaciones que suministran y abastecen sus fundamen*tos en propia sede, sin acudir a otros principios que, cual el venire contra factum proprium, aparece como construcción dogmática fecunda en sus efectos, pero re*sidual."
"Queremos significar que la delimitación del principio requiere aislar previamente institutos que exhiben efectos jurídicos que hallan explicación en su propia esfera y que no precisan del auxilio del ve*nire contra proprium factum aún cuando las consecuen*cias últimas en un caso y en otro sean convergentes.”
"A esas precisiones apunta Díez Picazo cuando en su logrado intento de sistematizar un capítu*lo sobre "Delimitación" del acto propio elimina de su territorio conceptual a la eficacia vinculante del ne*gocio jurídico por cuanto son los efectos del consenti*miento los que explican y dan sustento a la vinculación del sujeto con sus actos jurídicos y a las consecuen*cias derivadas del apartamiento unilateral del contra*to."
"Lo propio acontece, según Puig Brutau, con la confusión reinante entre los actos propios (apa*riencia creada por una conducta en la que otro ha con*fiado) y los actos concluyentes (actos que impiden ne*gar que se ha consentido), cuando estos últimos tienen eficacia, como construcción jurídica autónoma, en la teoría de la declaración de voluntad que explica el efecto vinculante de la conducta.”
"Análogas consideraciones merece la con*ducta interpretativa en cuanto se ha pretendido hallar en la doctrina del acto propio explicación a la cohe*rencia de la voluntad negocial expresada desde la etapa formativa hasta la instancia de ejecución del negocio, sin advertir que el llamado comportamiento interpreta*tivo se identifica con la interpretación negocial au*téntica que, como directiva hermenéutica vincula el comportamiento de los sujetos de la relación jurídica, en esas fases, con la intención cuyo alcance es la que se intenta desentrañar."
"Queremos significar con ello, que no es menester acudir a la doctrina del acto propio para de*clarar la inadmisibilidad de una pretensión que desa*tienda el inescindible vínculo que crean los actos de las partes en punto a la interpretación de la inten*ción, pues sus reglas poseen alcance normativo (art. 218, inc. 4° Cód. de Comercio)."
"La doctrina del acto propio también ha sido identificada con la renuncia tácita de derechos. Esta se halla normativamente reconocida (art. 873, Cód. Civil) y resulta de una expresión por la cual se pueda conocer con certidumbre la existencia de la voluntad (art. 918, C¢d. Civil). En resumen, adopta la forma de una declaración de voluntad inferida de un comporta*miento jurídicamente relevante.”
"De la suerte que si el venire contra proprium factum importa un supuesto de declaración tácita de voluntad le serían aplicables las reglas ati*nentes a los vicios de la voluntad y si hubiera sido expresada en un negocio jurídico, lo sería lo relativo a capacidad y objeto."
"La diferencia esencial consiste en que la renuncia connota un acto que requiere una manifesta*ción exterior, que tiene como fin el abandono o abdica*ción de un derecho propio en favor de otro, en cambio la doctrina del acto propio se traduce en una decisión jurisdiccional que declara la inatendibilidad de una pretensión, o sea del ejercicio de un derecho, en tanto exhibe una contradicción con el sentido que, objetiva*mente y de buena fe, se atribuye a una conducta prece*dente y propia."
"Al cabo, la diferencia esencial está dada en la circunstancia de que la renuncia se mani*fiesta a través de un acto positivo de la voluntad que atiende a la extinción de un derecho a través de su abandono, lo que traduce una forma de ejercicio de un derecho, aun cuando consista en su abdicación. A su turno, la doctrina del acto propio, obsta al ejercicio de un derecho, limita su desenvolvimiento en el proce*so, con fundamento en la incompatibilidad entre la con*ducta impedida y la que le precede en el tiempo."
Analizando el caso aquí planteado bajo esas directivas, entiendo que no es factible juzgarlo con la aplicación de la doctrina de los actos propios como propone el recurrente.
Si la actora reclamó el desalojo alegan*do -entre otras causales que acumula- que la locación concluyó por la extinción del usufructo, trayendo en defensa de su derecho el art. 2870 del Código Civil (que dispone: "El usufructuario puede dar en arriendo el usufructo, o ceder el ejercicio de su derecho a título oneroso o gratuito; pero permanece directamente responsable al propietario, lo mismo que el fiador, aún de los menoscabos que tengan los bienes por culpa o ne*gligencia de la persona que le sustituye. Los contratos que celebre terminan al fin del usufructo"), lo que desde la perspectiva del demandado puede ser relevante es que se haya celebrado un nuevo contrato de locación y no, meramente, que se haya discutido, sin arribarse a un acuerdo, un nuevo alquiler. Porque, en todo caso, esas tratativas demuestran que existió una manifestación de voluntad tendiente a la celebración de un contrato, pero no que existiera una consentimiento tácito que autorizara considerar vigente un contrato que se extinguió de pleno derecho.
Comentando el art.1145 del Código Civil, Lavalle Cobo expresa que "la seguridad de los negocios y la buena fe de las partes marca la necesidad de que los actos jurídicos reposen sobre una base cierta y se*gura, como demostrativa de una voluntad declarada, des*de que no debe para ello entenderse sólo la palabra ha*blada o escrita, sino toda conducta o proceder que de acuerdo con las circunstancias y la referida buena fe, permitan inferir la existencia de la voluntad de obli*gar." Agregando a continuación que "Para que exista consentimiento t cito, no deben caber dudas respecto de la intención, o sea que el acto se interpreta como una declaración tácita de voluntad no se preste a una doble interpretación." ("Código Civil Comentado", Belluscio-Zannoni, T° 5, pág.755).
Insisto que en este caso no alcanzo a percibir que haya existido una manifestación de volun*tad que autorice a sostener la continuación de un contrato extinguido ipso iure, ya que es evidente que la actora manifestó su intención de continuarlo a un precio que el hasta entonces locatario no aceptó. Como corolario natural, forzoso es concluir que no hay contrato (Arts. 1137, 1144 del Código Civil).
No cambia para nada esta interpretación con la lectura de las cartas documento agregadas por la demandada a fs. 146/148, de momento que a través de ellas lo único que se trasluce es la voluntad de la Sra. Bramati de que se le restituya el inmueble locado, oponiendo a la prórroga del contrato.
Por ello, extinguido el contrato por fa*llecimiento del usufructuario locador, la demanda de desalojo es procedente (Art.2870 del Código Civil).
Las costas de Alzada ser n a cargo de la apelante (Art.68 del CPCC).
III. En cuanto a la demanda de consigna*ción, iniciada por el locatario con anterioridad a la promoción del juicio de desalojo, o sea cuando no esta*ba en conocimiento de la existencia y extinción del usufructo, en tanto se encuentra fundada en la resis*tencia del locador -y luego de su heredera- a recibir los pagos, considero parcialmente fundados los agra*vios.
No son convincentes los argumentos esgrimidos en la contestación de demanda en relación a que los pagos debían efectuarse en Rojas y la locata*ria, por vía de carta documento, los puso a su disposi*ción en el domicilio de su letrado situado en Pergami*no, porque la raíz de la resistencia a aceptar los al*quileres está claramente expresada en la carta documen*to enviada por la Sra. Bramati, el 22 de mayo de 2007 en donde reclama una mejora el precio, expresando que acepta las sumas ofrecidas (correspondientes a los al*quileres de abril y mayo de $1.000 cada uno) "a cuenta de los alquileres adeudados", cuyo valor actualizado estima de $3.800 mensuales (ver fs.10 y 11).
Con esto queda en claro que el deudor se encontraba perfectamente habilitado para consignar como lo autoriza el art. 757, inc.1 del Código Civil.
Ahora bien, la locataria consignó origi*nalmente la suma de $4.000 correspondiente a los alqui*leres de los meses de abril, mayo, junio y julio de 2007. Luego, con fecha 25 de octubre de 2005, amplió la consignación en la suma de $3.000 por los meses de agosto, septiembre y octubre de 2007 (ver fs.57). Más adelante volvió a ampliar la consignación.
Entiendo que, a partir de que se notifi*có la demanda de desalojo (ver fs.19/20 de ese proce*so), con fecha 21 de agosto de 2007, los posteriores pagos consignados no tienen efecto cancelatorio, en virtud de que el inquilino ya estaba en conocimiento de la extinción de la locación, de modo que la sucesora del locador no tenía obligación de recibirlos (Arg. el art. 758 del Código Civil).
Así delimitados los distintos alcances de la consignación, entiendo que hay reconocerle vali*dez y efectos extintivos a los $4.000 originalmente de*positados en pago de los meses de abril, mayo, junio y julio de 2007 y desestimar las restantes ampliaciones.
En cuanto a las costas de este juicio, teniendo en cuenta la caprichosa resistencia de la de*mandada, por un lado y el progreso parcial de la con*signación, por el otro, entiendo que resulta justo im*ponerlas por su orden, en ambas instancias (Art. 71 y 274 del CPCC).
ASI LO VOTO.-
Los Señores Jueces Dres. Castro Durán y Guardiola, adu*ciendo análogas razones dieron sus votos en igual sen*tido.-
A LA SEGUNDA CUESTION, el Señor Juez Dr. Rosas , dijo:
Atento el resultado arribado al tratar la cuestión anterior, preceptos legales citados y en cuanto ha sido materia de recurso -artículos 168 de la Constitución Provincial y 272 del CPCC-, Corresponde:
I. CONFIRMAR la sentencia de fs.153/160 en cuanto declare procedente el desalojo, con costas de Alzada a cargo de la demandada (Art.68 del CPCC).
II. REVOCAR, la sentencia apelada, ha*ciendo lugar, parcialmente, a la consignación promovida por Comper S.A. y declarando extinguidos los alquileres correspondientes a los meses de abril, mayo, junio y julio de 2007. Las costas de ambas instancias, por su orden (Art.71 del CPCC).
III. Diferir la regulación de los hono*rarios para su oportunidad (Arts.31 y 51 de la ley 8904).
ASI LO VOTO.-
Los Señores Jueces Dres. Castro Durán y Guardiola, adu*ciendo análogas razones dieron sus votos en igual sen*tido.-
Con lo que se dio por finalizado el pre*sente acuerdo que firman los Señores Jueces por ante mí: FDO. DRES. PATRICIO GUSTAVO ROSAS Y RICARDO MANUEL CASTRO DURAN Y JUAN JOSE GUARDIOLA, ante mí, DRA. MARIA V. ZUZA (Secretaria).-
//NIN, (Bs. As), 03 de Diciembre de 2.009.-
AUTOS Y VISTO:
Por los fundamentos consignados en el acuerdo que antecede, preceptos legales citados y en cuanto ha sido materia de recurso -artículos 168 de la Constitución Provincial y 272 del CPCC-, SE RESUELVE:
I. CONFIRMAR la sentencia de fs.153/160 en cuanto declare procedente el desalojo, con costas de Alzada a cargo de la demandada (Art.68 del CPCC).
II. REVOCAR, la sentencia apelada, ha*ciendo lugar, parcialmente, a la consignación promovida por Comper S.A. y declarando extinguidos los alquileres correspondientes a los meses de abril, mayo, junio y julio de 2007. Las costas de ambas instancias, por su orden (Art.71 del CPCC).
III. Diferir la regulación de los hono*rarios para su oportunidad (Arts.31 y 51 de la ley 8904).
Regístrese, notifíquese y oportunamente remítanse al Juzgado de origen.- FDO. DRES. PATRICIO GUSTAVO ROSAS Y RICARDO MANUEL CASTRO DURAN Y JUAN JOSE GUARDIOLA, ante mí, DRA. MARIA V. ZUZA (Secretaria).-
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