COMUNICACION "A" 2677 del 20/03/98

BANCO CENTRAL DE LA REPUBLICA ARGENTINA



COMUNICACION "A" 2677 (20/03/98). Ref.: Circular
LISOL 1-183. OPRAC 1-421. Préstamos con garantía
hipotecaria sobre la vivienda y prendarla sobre automotor. Adecuación
de los manuales de originación y administración.




B.O.: 07/04/98



A LAS ENTIDADES FINANCIERAS:


Nos dirigimos a Uds. para llevar a su conocimiento que esta Institución
adoptó la siguiente resolución:


"1. Sustituir en el Manual de Originación y Administración
de prestamos hipotecarios (Anexo I a la Comunicación "A"
2563), los aspectos que en cada caso se indican:


1.1. Sección 1.:


a) Destino del Préstamo inmobiliario.


- Cuarto párrafo. (página 3):


"En caso de refinanciación, el monto máximo
será el saldo de capital del préstamo que se refinancia
más los costos de refinanciación si los hubiera.
En el caso de ser un monto mayor, será considerado como
destino (g) o (h) según se trate",


- Quinto párrafo. (página 3):


"Pueden ser objeto de los Prestamos Inmobiliarios comprendidos
en este manual aquello inmuebles que, teniendo como destino principal
la vivienda, cuenten con un espacio comercial y/o profesional.



Al determinar el valor de la tasación de dichas propiedades
no se deberá considerar el valor comercial adicional, si
es que lo tuviera, al valor correspondiente a la parte residencial
utilizada como vivienda (una descripción detallada del
procedimiento de tasación se encuentra en el Manual de
Tasaciones)".


b) Ingresos Computables de los Solicitantes:


- Empleados en Relación de Dependencia - (página
4):


"Sueldo y Sueldo Anual Complementario.


Comisiones (promedio mensual de los últimos doce meses)

Gratificaciones (promedio mensual de los últimos doce meses)

Ingresos por rentas (promedio mensual de los últimos doce
meses).


Las entidades deberán comprobar el empleo de los Solicitantes
durante el ultimo año que preceda a la solicitud hipotecaria".



- Autónomos - (página 4) (Texto según Comunicación
"A" 2645)


- Ingresos que surjan de las Declaraciones Impositivas presentadas
a la D.G.I. (promedio mensual del último año).


Ingresos por rentas (promedio mensual del último año).



Los solicitantes deberán presentar la documentación
respaldatoria de los ingresos declarados de conformidad con las
normas vigentes",


- Sexto párrafo:


- Es fundamental evaluar la perspectiva de continuidad de los
ingresos computables de los solicitantes".


c) Características del Patrimonio. (Primer párrafo)
- (página 7):


"A los efectos de evaluar el grado de solvencia de los Solicitantes,
deberá considerarse no sólo la composición
de su patrimonio, sino también las deudas declaradas y
los compromisos de pago que de éstas se desprendan".



d) Seguro de Vida. Inciso (d), apartado 1) (página 8):



(d) Que esté emitido por:


"1) compañías de seguros locales que cuenten
con calificación "A" otorgada por alguna de las
empresas evaluadoras de riesgo inscriptas en el registro de la
Comisión Nacional de Valores y reaseguros en compañías
de seguros locales o del exterior, que cuenten con ese nivel de
calificación asignado por una empresa evaluadora de riesgo
nacional o internacional".


e) Seguro de Daños a la Propiedad. Inciso (d), apartado
1) (página 9):


(d) Que esté emitido por:


"1) compañías de seguros locales que cuenten
con calificación "A" otorgada por alguna de las
empresas evaluadoras de riesgo inscriptas en el registro de la
Comisión Nacional de Valores y reaseguros en compañías
de seguros locales o del exterior, que cuenten con ese nivel de
calificación asignado por una empresa evaluadora de riesgo
nacional o internacional".


1.2. Sección II.:


a) Solicitud de Préstamo: (página 10)


- Primer párrafo:


"Los Solicitantes deberán completar y firmar una solicitud
que deberá contener como mínimo la información
descripta en el formulario que se agrega como Anexo I a la presente
Sección".


Segundo párrafo:


"La entidad financiera originante deberá contar con
toda la documentación respaldatoria necesaria para la verificación
del contenido de la solicitud. Esta comprenderá, como mínimo,
los siguientes elementos:


- Sobre la identidad de los Solicitantes (página 10).


"fotocopia del documento de identidad (DNI/LC/LE/CI, pasaporte
u otros, según corresponda, de acuerdo con lo establecido
en el Capítulo XIII de la Circular RUNOR-1)".


- Información laboral de los Solicitantes (página
10)


En relación de dependencia

" fotocopia de los recibos de suelo utilizados para el cálculo
de ingresos o

certificación de haberes, antigüedad y empleo con
firma del empleador, certificada por entidad bancaria u obtenida
directamente por la entidad financiera y

fotocopia del CUIL".


Autónomos (texto según Comunicación "A"
2645)

" fotocopia del título habilitarte, matrícula
profesional o habilitación municipal,

última declaración anual del Impuesto a las Ganancias,

Constancia de la situación impositiva ante la D.G.I.
(Form. D.G.I. Nº 576).

detalle de aportes jubilatorios con fotocopia de los 6 últimos
pagos efectuados".


b) Informes Comerciales (primer párrafo) (página
10)


"La entidad financiera deberá requerir por cada Solicitante
un informe comercial o crediticio a una empresa de información
de reconocido prestigio, a criterio de la entidad financiera originante.
Este requisito podrá ser exceptuado si la entidad dispone
de información histórica del cliente que brinde
suficientes antecedentes".


c) Carpeta Crediticia (anexa al Legajo del Cliente establecido
por la Comunicación "A" 2216) (página
11):


"Completados los pagos anteriores, se procederá a
la creación de una Carpeta Crediticia, que podrá
ser llevada en distintos medios magnéticos y que contendrá
como mínimo (distinguiendo claramente las secciones)":



- 1& Sección - Solicitud de crédito (una por
cada titular).

- Informe de tasación de inmueble.

- Presupuesto de construcción (solo destino construcción
o terminación).

- Presupuesto de mejoras (destino mejoras, solamente).

- Formulario de aprobación y análisis, firmado por
el funcionario actuante o responsable de la evaluación",



- Información de otorgamiento y Planilla de Préstamo:
(texto según Comunicación "A" 2645) (página
12)


"Si la solicitud es aprobada, la entidad debe mandar una
"Información de otorgamiento", acompañada por una
"Planilla de préstamo". Esta información se deberá
enviar por correo certificado con aviso de recepción."



En la "Planilla de préstamo" deberán constar,
como mínimo, los siguientes datos:


- nombre de la entidad;

- datos de los Solicitantes;

- datos de la propiedad;

- monto del préstamo;

- plazo de devolución;

- tasa, indicando variable o fija, momento de la fijación
de la tasa (al momento de la solicitud del préstamo, de
su aprobación o de la entrega del préstamo);

- cuotas, detallando capital e intereses, periodicidad, cuotas
ajustables o fijas;

- para préstamos con cuotas variables:

1. tasa de interés inicial,

2. período de ajuste, índice y margen financiero,

3. tiempo de anticipación en el aviso de modificación
de la cuota,

4. topes de aumento de la tasa (periódico y total),

5. en el caso de poder convertir las cuotas variables en fijas:
momento, precio, índice utilizado, margen;

- pagos anticipados y fondos de reserva;

- monto aproximado de los gastos de escrituración;

1. inscripción en el Registro de la Propiedad,

2. Colegio de Escribanos.

3. derecho de estadísticas Colegio de Escribanos,

4. fojas de Inscripción,

5. fojas de sellos matriz,

6. testimonio,

7. honorarios escribano,

8. impuestos municipales:

- gastos de liquidación:

1. comisión,

2. solicitud,

3. informe de crédito,

4. relevo catastral,

5. comisión inmobiliaria,

6. tasación,

7. agrimensura;

- todo otro gasto de tramitación del préstamo:

- recargo por cancelación anticipada;

- mecanismo de precancelación admitido, condiciones y gastos;

- demora en el desembolso a partir de la formalización
del préstamo.


En todos los rubros que signifiquen gastos, se manifestará
claramente quien se hará cargo de ellos (la entidad o los
Solicitantes) y en qué momento deben integrarse estos gatos.



En los casos en que el monto de un rubro no se conozca con certeza,
se hará constar una estimación basada en la información
que posee el prestador en ese momento, hecho que se aclarará
debidamente.


Desde el momento en que el Solicitante recibe la "Información
de otorgamiento" y la "Planilla de préstamo",
se le informará de un cierto plazo con el que cuenta para
concretar los trámites vinculados a la formalización
del préstamo.


En el caso de modificación del contrato de crédito
hipotecario o de refinanciamiento, se deberá entregar una
"Planilla de préstamo" similar, antes de la formalización
de las nuevas condiciones.


Un modelo del contrato de crédito hipotecario deberá
ser entregado al solicitante junto con la "Planilla de préstamo".



No podrá cobrarse al deudor, en relación con el
préstamo hipotecario, ningún gasto que no esté
previsto en el contrato de crédito hipotecario".


d) Carpeta legal (anexa al Legajo del cliente, Comunicación
"A" 2216): inciso c)


"c) Pólizas de seguros de vida y de daños (invalidez
y desempleo de existir) debidamente endosadas a favor del acreedor
hipotecario, o constancia de cobertura dentro de una póliza
global, o lugar donde se encuentra resguardada dicha documentación".



e) Auditorias y Control de Calidad (tercer párrafo) (página
14):


"El control de calidad debe incluir la revisión de
una muestra estadísticamente confiable de prestamos, cuya
dimensión debe ser función del volumen total de
Prestamos Inmobiliarios y de los niveles de riesgo. Dentro de
la muestra, deberá efectuarse:


1.3. Sección III.:


a) Generalidades


b) el control de la utilización de los fondos cuando el
destino del préstamo sea construcción o terminación:
a tal fin la entidad financiera deberá instrumentar un
sistema de control de avance de obra mediante visitas o inspecciones
periódicas o bien mediante la utilización de certificados
de obra;"


b) Carpeta de Administración (anexa al Legajo del Cliente,
Comunicación "A" 2216):


"El administrador deberá llevar una Carpeta de Administración
en la que se guarde:


(a) Toda comunicación enviada a los solicitantes o recibida
de los mismos.

(b) Toda documentación relacionada con el préstamo
que se origine con posterioridad al desembolso del mismo, como
por ejemplo modificaciones contractuales.

(c) Informes de tasación actualizados, si los hubiera.

(d) Certificados de obra, si corresponde.

(e) Documentación relacionada con la mora, ejecución
y remate.

(f) Documentación cancelatoria del préstamo.

(g) Todo otro elemento, incluyendo el registro de llamadas, que
se considere relevante a criterio de la entidad.


c) Cobranzas de cuotas (página 17):


"(a) Con una anticipación razonable a la fecha de
vencimiento de la cuota informa a los deudores el monto de la
misma, fecha de vencimiento, tasa de interés aplicable
(para préstamos variables), importes adicionales a la cuota
pura de capital e intereses a ser abonados y todo otro dato tendiente
a suministrar al deudor toda la información necesaria.



(b) Recibir e imputar los pagos que efectúen los deudores".



d) Administración y seguimiento de los atrasos en los pagos
(página 18):


"d) Todas las tareas de administración respecto del
seguimiento de los atrasos deberán estar totalmente documentadas
y resguardadas en la Carpeta de Administración o en medios
magnéticos .


1.4. Sección IV.:


- Generalidades (página 20):


"(a) Información referencial, que describe las características
generales del préstamo".


2. Suprimir en el Manual de Originación y Administración
de préstamos hipotecarios (Anexo I a la Comunicación
"A" 2563), los aspectos que en cada caso se indican:



2.1. Sección I.:


a) Ingresos Computables de los Solicitantes (página 5):
anteúltimo y último párrafos.


b) Verificaciones crediticias - Aprobación: (página
11): inciso (c)


2.2. Sección II.:


- Carpeta Legal (anexa al Legajo del Cliente, Comunicación
"A" 2216): inciso (d) (página 14).


2.3. Sección III.:


- Otras Tareas del Administrador:


- inciso (e) (página 17).

- inciso (k) (página 18).


3. Incorporar en el contrato de crédito con garantía
hipotecaria la siguiente cláusula:


"V. En este acto el DEUDOR declara conocer los términos
y gastos que oportunamente le fueran informados bajo la denominación
"Planilla de Préstamo".


4. Sustituir en el Manual de Originación y Administración
de préstamos prendarios (Anexo a la Comunicación
"A" 2586) los aspectos que en cada caso se indican:



a) Seguro de Vida, Inciso (d), apartado 1) (página 7):



(d) Que esté emitido por:


"1) compañías de seguros locales que cuenten
con calificación "A" otorgada por alguna de las
empresas evaluadoras de riesgo inscriptas en el registro de la
Comisión Nacional de Valores y reaseguros en compañías
de seguros locales o del exterior, que cuenten con ese nivel de
calificación asignado por una empresa evaluadora de riesgo
nacional o internacional"


b) Seguros de Daños de Automotor. Inciso (d), apartado
1) (página 7):


(d) Que esté emitido por:


"1) compañías de seguros locales que cuenten
con calificación "A" otorgada por alguna de las
empresas evaluadoras de riesgo inscriptas en el registro de la
Comisión Nacional de Valores y reaseguros en compañías
de seguros locales o del exterior, que cuenten con ese nivel de
calificación asignado por una empresa evaluadora de riesgo
nacional o internacional".


Les acompañamos los textos ordenados de los manuales originación
y administración de préstamos inmobiliarios sobre
vivienda y prendarios sobre automotor que reemplazan a los oportunamente
dados a conocer por las Comunicaciones "A" 2563 y 2586
respectivamente.


ANEXO. La documentación no publicada puede ser consultada
en el Banco Central de la República Argentina, Secretaría
General, Mesa de Entradas, Distribución, Sarmiento 454/6
Capital Federal.

e. 7/4 Nº 222.584 v. 7/4/98