COMUNICACION "A" 2698 del 06/05/98
BANCO CENTRAL DE LA REPUBLICA ARGENTINA
COMUNICACION "A" 2698. 06/05/98. Ref.: Circular OPRAC
1-424. LISOL 1 - 187. Pautas mínimas del contrato de crédito
con garantía hipotecaria. Letras hipotecarias. Modificaciones.
B. O.: 19/05/98.
A LAS ENTIDADES FINANCIERAS:
Nos dirigimos a Uds. para comunicarles que esta Institución
adoptó la siguiente resolución:
"1. Sustituir, con vigencia a partir del 1.7.98, en el Manual
de Originación y Administración de préstamos
hipotecarios (Sección II página 13, del Anexo I
a la Comunicación "A" 2563, texto según
la Comunicación "A" 2677) el siguiente párrafo:
Instrumentación y Desembolso
Efectuado el análisis crediticio, aprobado por la entidad
financiera el otorgamiento del préstamo y aceptadas las
condiciones por los Solicitantes, se procederá a la instrumentación
y desembolso del Préstamo Inmobiliario utilizando el contrato
modelo establecido en el Anexo III, cuyo contenido debe interpretarse
como texto indispensable e inmodificable.
Asimismo, en la misma fecha y conjuntamente con la suscripción
de los contratos de mutuo e hipotecario, se procederá a
la emisión de las Letras Hipotecarias bajo la forma escritural,
en los términos de la Ley 24.441 y a la realización
de cualquier acto necesario conducente a este último fin.
La Caja de Valores S.A. actuará como agente de registro,
sin perjuicio de designar otros agentes que eventualmente sean
autorizados por el Banco Central para cumplir esa función.
2. Reemplazar, con efecto a partir del 1.7.98, el Anexo III a
la Comunicación "A" 2563 por el texto que se
acompaña, adjunto a la presente comunicación".
En anexo les hacemos llegar las pertinentes hojas de reemplazo
que corresponde incorporar en el Manual de Originación
y Administración de préstamos hipotecarios con motivo
de lo dispuesto en el punto 1. de la resolución transcripta
precedentemente.
- Texto según la Comunicación "A" 2698
-
PAUTAS MINIMAS DEL CONTRATO DE CREDITO CON GARANTIA HIPOTECARIA
CON CREACION Y EMISION DE LETRAS HIPOTECARIAS.
En la Ciudad de ………………………,
Provincia de ………………., a los ………….
días del mes de ……………………
de ……….. COMPARECEN: ………………………………..,
personas capaces y de mi conocimiento. INTERVIENEN: ……………………………,
en su propio nombre (tomador de crédito), en adelante el
DEUDOR y ……………………. (dador
del crédito) en nombre y representación de ………………………….
en adelante EL ACREEDOR. Los COMPARECIENTES resuelven celebrar
el siguiente contrato de crédito con garantía hipotecaria
y emisión de letras hipotecarias sujeto a las siguientes
cláusulas y condiciones:
I. - CONTRATO DE CREDITO.
I.1. Objeto. Monto. Destino del crédito ………………………
(EL ACREEDOR) da en préstamo a …………………….
(EL DEUDOR), que recibe y acepta, la suma de …………………….,
importe que se obliga a restituir en la misma cantidad de cuotas,
periodicidad, importe, intereses y demás condiciones que
resultan de los títulos creados, según lo establecido
en la cláusula III, a cuyas condiciones remite el presente
acuerdo; que incluyen los importes correspondientes a las primas
de los seguros del inmueble y de vida cuya contratación
se compromete por el presente:
I.2. Declaración Jurada del tomador: El DEUDOR declara
bajo juramento: a) que posee la capacidad legal, patrimonial,
económica y financiera requerida por la normativa que regula
el crédito, como así también conoce todas
y cada una de las disposiciones y normas del Banco Central de
la República Argentina relativas a este tipo de financiaciones,
incluso las sujetas a condiciones especiales, a las que se compromete
a atenerse en un todo; b) que la antigüedad de la edificación
del inmueble, no supera los ... años; c) Que el monto del
crédito, no supera el ... % del valor total del inmueble;
d) que tanto el tomador del crédito, como el grupo familiar
conviviente, dispone de ingresos mensuales permanentes y suficientes
que aseguran el reintegro del mismo en los plazos y condiciones
pactadas; e) que acepta expresamente las verificaciones que realizará
EL ACREEDOR y que en caso de comprobarse la falta de veracidad,
falseamiento u ocultamiento total o parcial de la información
suministrada, ello originará la caducidad de planes en
los términos de la cláusula III.12. de la Letra
Hipotecaria que se crea por la presente escritura, a más
de las sanciones civiles y penales que corresponda. Las personas
intervinientes bajo la denominación común de DEUDOR
asumen responsabilidad solidaria frente a todos los efectos de
este contrato.
II.- CONSTITUCION DE HIPOTECA.
En garantía de la deuda contraída y de las obligaciones
instrumentadas en el título hipotecario creado según
la cláusula III, referido como LA LETRA, así como
de todo lo que fuera consecuencia de la misma, incluyendo las
sumas correspondientes a las primas de los seguros de vida y del
inmueble cuya contratación se compromete en el presente
(todas referidas como Obligación Hipotecaria) y sin perjuicio
de la responsabilidad que asume de responder por el cumplimiento
de dichas obligaciones con todos sus demás bienes presentes
y futuros, el DEUDOR GRAVA con DERECHO REAL DE HIPOTECA EN PRIMER
GRADO DE PRIVILEGIO a favor de EL ACREEDOR, el inmueble cuyas
características se deslindan de inmediato con todas las
mejoras que contiene y las que se introduzcan en el futuro (DETALLAR
EN FORMA COMPLETA). El inmueble se encuentra ubicado en ……………..
y su NOMENCLATURA CATASTRAL es la siguiente: ………..
La presente hipoteca se constituye por el monto total de ………
con más sus intereses y accesorios legales y convencionales
de conformidad con lo dispuesto en el artículo 3111 del
Código Civil solicitando el DEUDOR que así se registre.
Enterados los representantes del ACREEDOR del contenido de la
presente hipoteca a favor del mismo, en su nombre manifiestan
conformidad y aceptación de la misma. El DEUDOR declara
que se encuentra en posesión del inmueble que hipoteca,
que no tiene gravámenes, embargos, ni restricción
alguna a su dominio, que no reconoce contratos de locación,
comodato, ni ningún derecho real, y que no adeuda expensas,
impuestos fiscales ni servicios de ninguna naturaleza. La hipoteca
se regirá por las siguientes cláusulas y condiciones:
II.1. Mientras subsista la Obligación Hipotecaria el DEUDOR
se obliga a:
a) Mantener el bien gravado en perfectas condiciones de mantenimiento
excepto el deterioro que el buen uso y el paso del tiempo puedan
ocasionar, absteniéndose de ejecutar o permitir que se
ejecute todo acto o contrato que pueda perjudicarlo o disminuir
su valor. El ACREEDOR queda facultado para visitar o inspeccionar
el inmueble en cualquier momento. b) No gravar, arrendar, alquilar,
ceder, transferir, hipotecar o celebrar contratos constitutivos
de anticresis, servidumbre, uso, comodato, habitación,
"leasing" u otros derechos que impliquen restricción
sobre los bienes gravados ni permitir que un tercero ejerza derechos
de retención sobre el inmueble ni reconocer ninguna especie
de restricción sobre el inmueble ni efectuar cualquier
otro acto o hecho de disposición material o jurídica
no enumerado en el presente párrafo que tenga por objeto
o como consecuencia la disminución de la garantía
hipotecaria que por la presente se instrumenta, sin el consentimiento
expreso del ACREEDOR. c) Mantener al día el pago de los
impuestos, tasas, contribuciones y servicios correspondientes
al inmueble gravado, tanto los presentes como los que más
adelante puedan establecerse incluyendo los suministros de agua,
gas, electricidad y servicio telefónico así como
las demás cargas de cualquier orden o naturaleza que graven
o afecten al inmueble. d) Mantener al día el pago de las
expensas comunes correspondientes al inmueble gravado. e) Suministrar
al ACREEDOR a su primer requerimiento, la información y
documentación que acrediten la situación del inmueble,
la situación económico-financiera de su grupo familiar,
y la autenticidad de las informaciones suministradas en oportunidad
de gestionar el acuerdo del crédito. En particular, dentro
de las 48 horas de haberse producido el hecho, el DEUDOR deberá
notificar al ACREEDOR de: a) todo cambio sobreviniente en su situación
laboral o profesional, en su deuda bancaria y con proveedores
o en sus ingresos o flujo de fondos que razonablemente afectaren
las condiciones o informaciones sobre el DEUDOR que el ACREEDOR
tuvo en cuenta al momento de otorgar el crédito, b) cualquier
garantía otorgada a terceros o c) cualquier destrucción
o deterioro del inmueble. La infracción por parte del DEUDOR
a cualquiera de las obligaciones contratadas en esta cláusula,
lo colocará en mora en las condiciones y con las consecuencias
previstas para el caso de incumplimiento. f) Levantar cualquier
embargo u otra medida cautelar trabada sobre el inmueble en la
primera oportunidad procesal disponible, no introducir en el inmueble
alteraciones o desmejoras que disminuyan o puedan disminuir su
valor de garantía, a solo criterio del ACREEDOR y no modificar
su destino de vivienda familiar. El ACREEDOR se reserva el derecho,
mientras esté vigente esta hipoteca, de exigir al DEUDOR
la exhibición de los recibos que constaten el pago puntual
de todas las obligaciones antes citadas, en cuyo caso el DEUDOR
deberá presentarlos inmediatamente al ACREEDOR . El ACREEDOR
podrá tomar a su cargo cuando lo considere conveniente
la atención de dichas obligaciones, en cuyo caso podrá
exigir al DEUDOR el depósito o reintegro de las cantidades
de que se trate con más un ……. por ciento de
las cargas a pagar en compensación de gastos.
II.2. Procedimiento de ejecución. El incumplimiento del
DEUDOR a cualquiera de las obligaciones asumidas bajo LA LETRA,
habilitará al ACREEDOR a iniciar en forma inmediata el
trámite de ejecución, pudiendo el acreedor optar,
a su exclusivo criterio, por la vía de ejecución
judicial o la de ejecución especial prevista en el Título
V de la Ley 24.441, prestando el DEUDOR expresa conformidad al
efecto. El ACREEDOR podrá solicitar la venta judicial del
inmueble al contado o a plazos, en block o subdividido, y en la
forma que lo crea más conveniente, por el martillero que
el mismo designe, sirviendo de base para la venta el importe de
capital adeudado que resulta establecido con más un treinta
por ciento (30%) de dicho importe que las partes fijan expresamente
como tasación especial. En caso de fracaso del primer remate,
se llevará a cabo media hora después un nuevo remate
sin base, adjudicándose el inmueble al mejor postor. Queda
expresamente pactado que en caso de resultar el ACREEDOR o sus
cesionarios adquirentes en subasta, quedarán eximidos de
pagar sena y podrán compensar total o parcialmente el precio
de compra con la deuda, debiendo calcularse esta última
a la fecha en que el comprador deba depositar el saldo de precio.
Las costas y gastos que origine el DEUDOR con motivo del incumplimiento
quedan a su exclusivo cargo. Los montos adeudados por este concepto
devengarán desde la fecha de su erogación, intereses
a la tasa que rija en el Banco de la Nación Argentina para
operaciones de descuento a treinta días, incrementada en
un cincuenta por ciento. Estos intereses se capitalizarán
cada treinta días corridos.
(PARRAFO A INCLUIR PARA HIPOTECAS EN CUALQUIER JURISDICCION SALVO
CIUDAD DE BUENOS AIRES Y EL RESTO DE LAS JURISDICCIONES QUE HAYAN
ADAPTADO SUS CODIGOS PROCESALES DE CONFORMIDAD CON LA LEY 24.441).
Dentro de los 10 días de dictada la sentencia de trance
y remate, el DEUDOR deberá desocupar el inmueble, facultando
el DEUDOR al ACREEDOR a solicitar el desalojo y desahucio del
inmueble ponla fuerza pública a costa del DEUDOR.
II.3. Reinscripción de la hipoteca. El DEUDOR autoriza
al ACREEDOR a reinscribir la presente hipoteca cuantas veces fuera
necesario, mientras no hubiere cancelado totalmente el capital
y los intereses y demás accesorios de LA LETRA. Los gastos
y honorarios correspondientes a dicha reinscripción estarán
a cargo del DEUDOR, pudiendo el ACREEDOR exigir al DEUDOR el depósito
de las sumas que deban abonarse.
II.4. Poder especial irrevocable. El DEUDOR confiere a ……..
en su carácter de ACREEDOR, PODER ESPECIAL IRREVOCABLE,
en los términos de los artículos 1977, 1980 y concordantes
del Código Civil, por el plazo de vigencia de LA LETRA,
o hasta la cancelación total de las obligaciones derivadas
de la misma, el que fuere mayor, para que, en su nombre y representación,
reinscriba la presente hipoteca cuantas veces fuere necesario
y suscriba todo otro documento que fuere menester, con facultades
de sustituir el mismo en quien resulte acreedor titular de LA
LETRA en el futuro.
II.5. Expropiación. En el caso de expropiación total
o parcial del inmueble que por la presente se hipoteca, por parte
de cualquier autoridad nacional, provincial o municipal de conformidad
con las leyes y reglamentaciones aplicable, la indemnización
debida al DEUDOR queda por la presente irrevocablemente cedida
a favor del ACREEDOR, otorgando por la presente el DEUDOR a favor
de ............ en su calidad de ACREEDOR un poder irrevocable
en los términos de los artículos 1977 y 1980, que
subsistirá mientras el DEUDOR no cancele la totalidad de
sus obligaciones bajo LA LETRA, para que notifique ante quien
corresponda la mencionada cesión, pudiéndose sustituir
el poder en favor de quien resulte en el futuro acreedor titular
de LA LETRA. En el caso de expropiación total o expropiación
parcial cuyo resultado sea la disminución del valor del
inmueble en grado tal que, al solo criterio del ACREEDOR, no cubra
satisfactoriamente las obligaciones del DEUDOR bajo LA LETRA,
la indemnización será aplicada de inmediato por
el ACREEDOR en primer lugar al pago del saldo total del capital
adeudado bajo LA LETRA (se encuentre o no vencido) y cualquier
otra suma adeudada a la fecha del pago de dicha indemnización
por cualquier otro concepto bajo LA LETRA y el remanente, de existir
será entregado al DEUDOR. En cualquier otro caso de expropiación
parcial, la indemnización será mantenida por el
ACREEDOR como garantía de las obligaciones del DEUDOR bajo
LA LETRA y será aplicada por el ACREEDOR al pago de las
sumas adeudadas bajo LA LETRA a su vencimiento de conformidad
con lo previsto en la misma. Queda expresamente establecido que
el DEUDOR solo podrá aceptar la indemnización que
ofrezca pagar la autoridad que dispone la expropiación
con el previo consentimiento del ACREEDOR, el cual no podrá
ser irrazonablemente denegado en la medida que el importe de la
indemnización sea suficiente como para afrontar el pago
del saldo total de capital adeudado bajo LA LETRA (se encuentre
o no vencida) y cualquier otra suma adeudada bajo LA LETRA o bien
se trate de un supuesto de expropiación parcial, cuyo resultado
no sea la disminución del valor del inmueble en grado tal
que, al solo criterio del ACREEDOR, no cubra satisfactoriamente
las obligaciones del DEUDOR bajo LA LETRA.
II.6. Derechos del ACREEDOR. En el caso de que en cualquier momento
durante la vigencia de LA LETRA, se inicie una acción legal
como consecuencia de la cual los derechos del ACREEDOR sobre el
inmueble en virtud de la garantía hipotecaria que por la
presente se constituye se pudieran ver significativamente afectados,
el ACREEUOR tendrá derecho, pero no estera obligado, a
llevar a cabo las acciones que sean necesarias para proteger el
valor del inmueble y sus derechos sobre el mismo. Dichas acciones
podrá incluir, entre otras, el pago de cualquier crédito,
que tenga privilegio sobre LA LETRA, presentaciones judiciales,
pago de honorarios legales y la realización de cualquier
tipo de reparaciones en el inmueble. A los efectos de habilitar
al ACREEDOR a llevar a cabo las acciones antes mencionadas, el
DEUDOR por la presente confiere a en su calidad de ACREEDOR. PODER
ESPECIAL IRREVOCABLE en los términos de los artículos
1977 y 1980 del Código Civil que subsistirá mientras
el DEUDOR no cancele la totalidad de sus obligaciones bajo LA
LETRA, pudiéndose sustituir dicho poder a favor de quien
resulte en el futuro acreedor titular de LA LETRA. Los importes
que sean desembolsados por el ACREEDOR como consecuencia de lo
dispuesto en la presente cláusula deberán ser reintegrados
de inmediato por el DEUDOR al ACREEDOR al solo requerimiento de
este último y mientras tanto devengarán intereses
desde la fecha del desembolso a las tasas compensatorias y, en
su caso. punitorios, aplicables a LA LETRA, de conformidad con
lo establecido en las cláusulas III.3. y III.13., respectivamente.
(INCLUIR SI LA PARTE HIPOTECANTE ES CASADA Y EL INMUEBLE NO ES
BIEN PROPIO) CONSENTIMIENTO. PRESENTE a este acto desde su comienzo.
(NOMBRE Y DATOS DEL CONYUGE) casada/o en ... nupcias con el DEUDOR.
mayor de edad, hábil y de mi conocimiento, de que doy fe,
y dice: Que le han sido explicadas las condiciones de LA LETRA
emitida por su cónyuge por lo que las acepta expresamente
y que PRESTA EL CONSENTIMIENTO requerido por el artículo
1277 del Código Civil para con la hipoteca y la emisión
de LA LETRA que constituye y crea su cónyuge en los términos
del presente y para con su reinscripción si correspondiere.
III.- EMISION Y CREACION DE LA LETRA HIPOTECARIA.
En este acto, el DEUDOR crea y emite una LETRA HIPOTECARIA de
carácter escritural (referida en el presente como LA LETRA)
en los términos del artículo 39 y concordantes de
la Ley 24.441 y su Decreto Reglamentario 780/95, respecto de la
cual CAJA DE VALORES S.A. (en adelante LA CAJA), con domicilio
en Sarmiento 299, 1er subsuelo, Capital Federal (o
nombre y domicilio de cualquier otro agente que eventualmente
admite el Banco Central), actuará como Agente de Registro,
de conformidad con los términos del Contrato de Custodia
de Escrituras y Registro de Letras Hipotecarias escriturares de
fecha ……….., suscripto entre ………………………..
y LA CAJA. LA LETRA se crea y emite por un monto equivalente al
crédito otorgado al DEUDOR por …………………………
(nombre de la entidad), en su carácter de ACREEDOR originario
en los términos de la cláusula I, o sea por la suma
de ............... con más el interés pactado en
la cláusula III.3., demás gastos, comisiones, impuestos
y seguros que se hayan convenido (cláusula III.6.). Son
términos y condiciones de LA LETRA que por este acto se
emite y crea los que se explicitan a continuación:
III. 1. Plazo: LA LETRA se emite y crea por el plazo de ………..
por lo cual el vencimiento de la última cuota de amortización
según se pacta en la cláusula siguiente operará
el ............
III.2. Forma de amortización del capital. (La siguiente
redacción se aplica cuando los créditos utilizan
el sistema francés o el sistema alemán. Otras tipologías
podrán tener otra redacción). Si se prevé
sistema de amortización francés, redactar: "EL
DEUDOR se obliga a restituir el capital del crédito contenido
en LA LETRA en …………. cuotas …………..
(indicar periodicidad) y consecutivas, con vencimiento la primera
el día ……… y las restantes el ………..
de cada …………. (indicar: si fuera mensual:
"cada mes") o el siguiente día hábil bancario
en su caso, cuyo importe resultará de la aplicación
del denominado "sistema francés", conforme la
fórmula establecida en la Sección 10, del texto
ordenado de las normas sobre requisitos mínimos de liquidez,
Comunicación ……………. del B.C.R.A.
El importe resultante incluye intereses conforme a la cláusula
III.3. (Incluir la tabla de desarrollo). (Si el préstamo
es a tasa fija redactar: "EI importe de cada cuota se fija
en la suma de ………… (indicar la moneda)".
Si el préstamo es a tasa variable redactar: "La cuota
inicial se fija en la suma de ......... (indicar moneda), dicho
importe variará mes a mes (o menor frecuencia que se pacte)
de acuerdo con la determinación de la tasa de interés
estipulada en la cláusula III.3.. Si se prevé sistema
de amortización alemán, esta cláusula se
redactará de la siguiente forma: "El DEUDOR se obliga
a restituir el capital del crédito contenido en LA LETRA
en ……………. cuotas (indicar periodicidad)
y consecutivas, con vencimiento la primera el día …..
y las restantes el …... de cada …... (indicar: si fuera
mensual: "cada mes") o el siguiente día hábil
bancario en su caso. El importe de cada cuota será equivalente
a la cantidad que resulte de la división del saldo de capital
adeudado por el número de cuotas a vencer, incluida la
que motiva el cálculo, con más los intereses calculados
conforme a la cláusula III.3.
III.3. Interés. (La siguiente redacción se aplica
cuando los créditos utilizan el sistema francés
o el sistema alemán. Otras tipologías podrán
tener otra redacción): Si se prevé sistema de amortización
francés, redactar: "A partir del día de la
fecha y hasta su efectivo pago, el crédito instrumentado
en LA LETRA devengará un interés compensatorio vencido
sobre saldos pagadero por períodos mensuales (si ésta
fuera la periodicidad convenida), conjuntamente con las cuotas
de amortización de capital". (Si se pacta tasa fija,
redactar: "La tasa de interés del crédito instrumentado
en LA LETRA será del ……..% nominal anual, equivalente
al .….% efectivo mensual". Si el préstamo es
a tasa variable redactar: "Junto con cada cuota de capital
el deudor deberá pagar un interés variable calculado
sobre el saldo del capital adeudado, por el plazo mensual (si
ésta fuera la periodicidad convenida) transcurrido. Dicho
interés será equivalente a ………..
(cada acreedor fijará criterios objetivos de definición)
excluido el Impuesto al Valor Agregado (IVA) o cualquier otro
impuesto vigente o futuro que en caso de corresponder, será
a cargo de la parte deudora y se cancelará conjuntamente
con cada pago de interés. La parte deudora se compromete
a informar al acreedor su situación frente al IVA y en
caso de no hacerlo, el Acreedor la considerará como responsable
no inscripta con todas las consecuencias fiscales respectivas
emergentes de dicha categoría tributaria. La tasa del primer
período será de .……% nominal anual, equivalente
al .…..% efectivo mensual (para operaciones en pesos) o .……..%
efectivo anual (para operaciones en dólares estadounidenses),
en términos de intereses calculados en forma vencida sobre
saldos".
III.4. Seguro de Vida. Para protección del crédito,
y sus accesorios, el ACREEDOR podrá contratar en su beneficio
un seguro de vida e incapacidad a nombre del DEUDOR, siempre y
cuando éste revista el carácter de asegurable, en
una entidad aseguradora debidamente autorizada para operar en
el ramo por una suma asegurada equivalente al saldo de la deuda
derivada del crédito. El ACREEDOR titular de LA LETRA será
el beneficiario de dicho seguro, que se contratará conforme
a las normas legales y de práctica, para lo cual el DEUDOR
autoriza al ACREEDOR a efectuar los actos necesarios y se obliga
a cumplir con los actos personales que se requieran para dicha
contratación y sus renovaciones, las cuales el DEUDOR se
compromete a llevar a cabo treinta días antes de su vencimiento.
El costo del seguro estará exclusivamente a cargo del DEUDOR,
quien deberá abonar las primas respectivas conjuntamente
con las cuotas de amortización del crédito. La tarifa
a aplicar se establecerá sobre el saldo deudor al inicio
de cada período, y estará a disposición del
DEUDOR en el domicilio de ……….. (nombre de la entidad)
o quien ejerza la administración del crédito por
cuenta del ACREEDOR, con quince días de anticipación
al comienzo del período respectivo. La falta de pago de
las primas en la oportunidad convenida, o el no cumplimiento de
los requisitos exigidos por la compañía aseguradora
para la vigencia del seguro, hará incurrir al DEUDOR en
mora de pleno derecho, y serán de aplicación las
cláusulas de incumplimiento. El ACREEDOR podrá contratar
un seguro de desempleo a beneficio del deudor y a cargo del mismo.
III.5. Seguro del Inmueble. El DEUDOR se obliga a mantener el
inmueble asegurado contra incendio y todo otro riesgo asegurable
que, a juicio del ACREEDOR, sea necesario o conveniente cubrir
(incluyendo terremoto, de ser de práctica cubrir dicho
riesgo en la localidad donde se encuentra el inmueble) durante
toda la vigencia de la LETRA, hasta su total cancelación,
en una o más compañías de seguros de primera
línea a satisfacción del ACREEDOR, designándose
como primer beneficiario al ACREEDOR titular de LA LETRA. Asimismo,
el DEUDOR se obliga a renovar, y en su caso, extender los riesgos
cubiertos por dicho seguro treinta días antes de su vencimiento,
debiendo entregar al ACREEDOR con anterioridad al vencimiento
de ese plazo, la constancia de las renovaciones. El DEUDOR por
la presente autoriza al ACREEDOR a contratar directamente dicho
seguro y sus renovaciones por cuenta y orden del DEUDOR, facultando
a ………….. (nombre de la entidad) a debitar
los gastos que su gestión ocasione así como el importe
de las primas y actualizaciones pertinentes de cualquiera de las
cuentas del DEUDOR, a cuyo efecto será de aplicación
lo dispuesto en la cláusula III.10. Se establece en forma
expresa que ante la falta de pago de las primas correspondientes
o los reajustes de las sumas aseguradas o de las sumas debitadas
por cualquier otro concepto relacionadas con el seguro podrá
el ACREEDOR, a su exclusiva opción: a) declarar caducos
los plazos acordados, sin necesidad de interpelación previa
de ninguna naturaleza y exigir el pago inmediato de LA LETRA,
hallándose facultado, asimismo, para ejecutar la presente
garantía; b) abonar las citadas primas por cuenta y orden
del DEUDOR, y c) contratar un nuevo seguro de conformidad con
las pautas precedentemente expresadas. En los dos supuestos que
preceden, el ACREEDOR se hallará facultado para debitar
las sumas abonadas de la Caja de Ahorros y/o la Cuenta Corriente
del DEUDOR -total o parcialmente- en su caso aún en descubierto.
Si el DEUDOR no abonará dichas sumas dentro del término
de diez días de requerido podrá el ACREEDOR, sin
perjuicio del pago efectuado o de la nueva póliza contratada,
proceder conforme a los términos del apartado a) del presente
punto III.5., en cuyo caso la deuda total será incrementada
con los gastos que el ACREEDOR haya debido soportar en el concepto
indicado de seguros y cuyo pago queda también garantizado
por la hipoteca. Salvo acuerdo en contrario, en caso de siniestro,
la indemnización será aplicada para reparar o restaurar
el inmueble si dicha reparación o restauración fuera,
a criterio del ACREEDOR, económicamente viable o no afectare
o disminuyere el valor de la garantía hipotecaria. De lo
contrario, dicha suma será aplicada en primer lugar al
pago del saldo total adeudado bajo LA LETRA, se encontrare o no
vencida y el remanente, de existir será entregado al DEUDOR.
III.6. Gastos, Comisiones e impuestos. A la cuota de capital con
más los intereses pactados de acuerdo con lo establecido
en la cláusula III.3. precedente se adicionará la
suma correspondiente al pago del seguro de vida y sobre el inmueble,
que se establecen en LA LETRA. Todas las sumas de dinero pagaderas
por el DEUDOR bajo LA LETRA serán abonadas libres y exentas,
sin retención o deducción, de cualquier impuesto,
tasa o gravamen de cualquier índole, presente o futuro,
aplicado, gravado, cobrado o retenido por cualquier autoridad,
salvo que la retención o deducción de tales impuestos,
tasas o gravámenes esté requerida por la ley o disposición
aplicable. En tal caso, el DEUDOR pagará los importes adicionales
necesarios para que los montos netos que perciba el ACREEDOR (luego
de tomar en cuenta tal retención o deducción) sean
iguales a los montos que el ACREEDOR hubiera recibido de no haberse
requerido la retención o deducción de dichos impuestos
o derechos. Queda expresamente establecido que la presente cláusula
será de aplicación aún en los casos en que
las retenciones o deducciones no hubiesen correspondido ser efectuadas,
o bien efectuadas a una tasa diferente, de no haberse producido
una cesión del crédito instrumentado en LA LETRA.
III.7. Costo financiero total .….% efectivo anual, calculado
por aplicación de los intereses según la cláusula
III.3. y conceptos a que se refieren las cláusulas III.6.
y de corresponder III.10.
III.8. Moneda de pago. (En pesos o en dólares estadounidenses).
(En caso de que se trate de préstamos en dólares
estadounidenses se incluirá el siguiente párrafo):
"Todos los pagos estipulados en LA LETRA deberán efectuarse
en dólares estadounidenses de libre disponibilidad - y no
en otra moneda - y el DEUDOR reconoce en forma expresa, firme,
irrevocable e incondicional que la totalidad de las obligaciones
de pago a su cargo emanadas de LA LETRA, se mantendrán
vigentes y exigibles hasta tanto el ACREEDOR hubiere recibido
la exacta cantidad de dólares estadounidenses que correspondiere
ser abonada bajo LA LETRA".
III.9. Administración - Domicilio de pago. EL DEUDOR deberá
efectuar los pagos de LA LETRA -sin necesidad de aviso previo
o requerimiento de ninguna naturaleza- en el domicilio de LA ENTIDAD
sito en ……………. o donde quien resulte
ACREEDOR titular de LA LETRA en el futuro, indique por escrito
al DEUDOR, dentro de la misma plaza y del horario de atención
al público, en la moneda pactada en billete o transferencia.
A los fines de la presente cláusula EL ACREEDOR deberá
notificar en forma fehaciente al DEUDOR y con una anticipación
no menor a los ……… días de la fecha del
próximo pago que corresponda, el nuevo domicilio de pago
y/o la entidad que llevará a cabo la cobranza y administración
de LA LETRA, debiendo adjuntar también una constancia auténtica
de su titularidad de LA LETRA emitida por LA CAJA.
El DEUDOR reconoce y acepta que toda demora en el pago no imputable
al ACREEDOR y derivada de pagos efectuados mediante valores para
ser presentados al cobro (cheques, giros, etc.), o por intermedio
de bancos, correo, comisionistas, terceros eventuales, etc., correrá
a su cargo y se considerará exclusivamente causada por
EL DEUDOR y de su responsabilidad exclusiva, y que se considerará
fecha de pago válida a todos los efectos únicamente
a aquella en la cual resulte posible a EL ACREEDOR hacer efectivo
el cobro de su crédito instrumentado en LA LETRA. En el
caso de que las fechas de pago de capital o intereses bajo LA
LETRA vencieran en días inhábiles bancarios o un
día en el cual el ACREEDOR no realice operaciones con el
público en la plaza del domicilio de pago, los pagos correspondientes
deberán efectuarse el día hábil bancario
inmediato posterior. A este efecto, se considerarán días
inhábiles bancarios todos aquellos en los cuales las entidades
financieras estuvieran obligadas a tener cerradas sus puertas
al público, según lo comunicado por el Banco Central
o por disposición de autoridad competente en la …………….
(indicar plaza de pago). Todos los demás días calendarios
se considerarán hábiles bancarios.
.................... (nombre de la entidad), en su carácter
de ACREEDOR, o en su calidad de administrador, o quien en dicha
calidad suceda al mismo por indicación fehaciente y por
cuenta del ACREEDOR, según lo previsto en el punto precedente,
extenderá al DEUDOR los recibos que correspondan por los
pagos de LA LETRA, y las constancias de saldo de deuda de LA LETRA
previstas en el artículo 8° del Decreto 780/95, debiendo
comunicar el estado de deuda a LA CAJA para su registro ………………..
(nombre de la entidad) será responsable frente a EL DEUDOR
y terceros por las omisiones, retardos o mal desempeño
en que incurra en el cumplimiento de sus obligaciones como administrador
de LA LETRA.
Sin perjuicio de lo anterior, EL DEUDOR podrá requerir
a LA CAJA la emisión de comprobantes respecto de la titularidad
y estado de deuda de LA LETRA con una periodicidad de ....................
(Vinculado al acuerdo de registro).
III. 10. Débito automático. (La siguiente redacción
se aplica cuando se pacte esta modalidad de pago) "…………………..
(nombre de la entidad) queda expresamente facultado para debitar,
previa conversión a la moneda de la cuenta, si correspondiere,
todo importe adeudado bajo LA LETRA, ya sea capital, intereses
compensatorios, intereses punitorios, impuestos, gastos, comisiones
o cualquier otro importe cuyo pago o reembolso esté a cargo
del DEUDOR bajo LA LETRA (ya sea en las fechas originales de pago
previstas bajo LA LETRA o en la fecha anterior que corresponda
de declararse la caducidad anticipada del crédito contenido
en la misma, de conformidad con lo previsto en la cláusula
111.12.) en las cuentas corrientes, aún en descubierto,
cajas de ahorro u otras cuentas del DEUDOR (incluso en las que
sea titular indistinto junto con otras personas), y sin interpelación
alguna, sin que esos débitos configuren novación,
por lo que se mantendrán vigentes las garantías
existentes incluyendo la hipoteca que por la presente se constituye
en un todo de acuerdo con lo dispuesto por los artículos
3109 y 803 del Código Civil y 773 del Código de
Comercio. Los gastos originados en las eventuales operaciones
de cambio serán a cargo del DEUDOR. El DEUDOR presta conformidad
para que los intereses que se devenguen con motivo de los saldos
deudores que se produzcan en su cuenta corriente sean debitados
y capitalizados una vez por mes calendario y en la fecha que el
ACREEDOR determine, previa notificación al DEUDOR. Las
facultades de EL ACREEDOR establecidas en la presente cláusula
podrán ser ejercidas por .................... (nombre de
la entidad) por cuenta propia mientras mantenga la titularidad
de LA LETRA, así como por cuenta y orden de los futuros
titulares de LA LETRA, en caso de que LA ENTIDAD continuase a
cargo de la cobranza de los pagos como agente de cobro de quienes
resulten acreedores del crédito contenido en LA LETRA.
III.11. Mora - Supuestos de incumplimiento. La mora se producirá
de pleno derecho y sin necesidad de requerimiento o interpelación
alguna por incumplimiento de las obligaciones pactadas en LA LETRA.
Son también supuestos de incumplimiento: a) la solicitud
del DEUDOR de su quiebra o su petición por terceros o solicitud
de concurso, y/o b) la formación de un acuerdo preconcursal
con parte o todos los acreedores del DEUDOR, y/o c) la falsedad
de cualquiera de las declaraciones juradas presentadas por el
DEUDOR para obtener el crédito contenido en LA LETRA, y/o
d) el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones asumidas
bajo LA LETRA, en especial, las asumidas al constituir la hipoteca
que garantiza la misma, y/o e) la comprobación por el ACREEDOR
o por la autoridad competente del incumplimiento de toda disposición
legal o de todo otro requisito impuesto por el Banco Central de
la República Argentina u otra autoridad competente necesario
para el otorgamiento o mantenimiento del crédito contenido
en LA LETRA, y/o f) si el inmueble que por la presente se hipoteca
sufriera deterioro de grado tal que no cubra satisfactoriamente
las obligaciones del DEUDOR, siempre que el DEUDOR no reponga
la garantía disminuida por el deterioro o la refuerce o
pague en efectivo una cantidad proporcional al deterioro del inmueble,
dentro del plazo de quince días contados desde la fecha
de la notificación del ACREEDOR en tal sentido. En todos
los casos de mora y supuestos de incumplimiento, ……………..
(nombre de la entidad) en su calidad de ACREEDOR titular de LA
LETRA podrá compensar total o parcialmente su crédito
contenido en la misma, con fondos o valores u otros bienes de
cualquier naturaleza que estuvieran depositados en la entidad
acreedora o en cualquiera de sus filiales en el exterior a nombre
u orden del DEUDOR, sin necesidad de interpelación alguna,
pudiendo proceder a su venta al precio de mercado y aplicar el
neto producido de la venta a fin de hacer efectiva la compensación.
III.12. Caducidad de plazos. La mora en el cumplimiento de cualquiera
de las obligaciones asumidas por el DEUDOR bajo LA LETRA, en especial
la falta de pago en término de los servicios de amortización
e intereses o el acaecimiento de cualquiera de los supuestos enumerados
en la cláusula III.11. permitirá al ACREEDOR declarar
la caducidad de todos los plazos y, en consecuencia, a exigir
la inmediata e íntegra devolución y reembolso del
capital desembolsado, y la aplicación de los intereses
compensatorios y punitorios pactados hasta la total devolución
del capital adeudado con más los intereses y las costas
y costos que se originen como consecuencia del procedimiento de
ejecución. Se pacta expresamente que, en caso de mora,
ambos intereses se capitalizarán en forma …….
(diaria, semanal, mensual, trimestral, etc., según lo determine
cada Institución).
III.13. En todos los casos de mora, el saldo de capital adeudado
devengará, además del interés compensatorio
pactado, un interés punitorio equivalente al …...
(cada acreedor fijará criterios objetivos de definición,
ajustados a las disposiciones vigentes en la materia, establecidas
por el Banco Central).
III.14. Transferencia. LA LETRA podrá ser transferida mediante
notificación a LA CAJA con indicación del nombre
de la persona o entidad a favor de la cual se efectúa la
transferencia y la fecha de la misma, sin necesidad de notificación
al DEUDOR, salvo el supuesto en que mediare la modificación
del domicilio de pago, y/o de la entidad a cargo de la administración
y cobranza de LA LETRA, lo cual deberá notificarse al DEUDOR.
Se considerará que el DEUDOR ha sido debidamente notificado,
mediante la individualización del nuevo domicilio de pago
contenida en la boleta de pago enviada por EL ACREEDOR o por la
entidad que tenga a su cargo la cobranza y administración
de LA LETRA por cuenta del ACREEDOR, adjuntando los comprobantes
del cambio de titularidad de LA LETRA emitidos por LA CAJA. A
partir de la notificación, el DEUDOR realizará los
pagos bajo LA LETRA en el nuevo domicilio de pago y/o ante la
nueva entidad que ejerza la administración y cobranza de
LA LETRA. Habiendo mediado la notificación prevista en
esta cláusula, el DEUDOR no podrá oponer excepción
de pago documentado en relación a pagos practicados a anteriores
acreedores con posterioridad a la notificación cursada.
La transferencia de LA LETRA comportará asimismo la cesión
de todos los derechos y obligaciones derivados del Contrato de
Custodia de Escrituras y Registro de Letras Hipotecarias escriturares
ya mencionado en la presente cláusula III, primer párrafo.
Las transferencias de LA LETRA tendrán los efectos previstos
en el artículo 40 de la Ley 24.441, de conformidad con
lo dispuesto en el anteúltimo párrafo del artículo
59, del Decreto 780/95, y el DEUDOR no podrá oponer al
nuevo ACREEDOR las defensas que tuviere contra anteriores ACREEDORES
de LA LETRA. Serán oponibles al DEUDOR y terceros a partir
de la inscripción ante LA CAJA.
III.15. Cancelaciones anticipadas. En la presente operación,
el plazo se presume establecido en beneficio de ambas partes,
dejando a salvo la facultad del DEUDOR de precancelar el crédito,
en cualquier momento, abonando la totalidad de la deuda incluyendo
los intereses devengados hasta la fecha de la precancelación.
En este último caso, el ACREEDOR tendrá derecho
a exigir el pago del ...% del capital adeudado como compensación
por cancelación anticipada, si la precancelación
se hiciere efectiva antes de que hubiere transcurrido la cuarta
parte del plazo total estipulado, compensación que el DEUDOR
expresamente acepta como compensación razonable a los fines
del artículo 51 de la Ley 24.441, renunciando en forma
expresa e irrevocable a efectuar reclamo alguno en tal sentido.
Asimismo, el DEUDOR deberá hacerse cargo de todos los gastos
y costos, inclusive (aunque no limitado a) los impositivos, que
dicha precancelación originare. A los efectos del ejercicio
de esta opción el DEUDOR deberá comunicar al ACREEDOR
su decisión de cancelar el crédito, en forma anticipada
de manera fehaciente (decisión que, una vez comunicada,
será irrevocable) con una anticipación no menor
a tres días de la fecha de precancelación, la cual
deberá ser una fecha de pago del servicio de amortización
e intereses. Si el DEUDOR acordare con el ACREEDOR la efectivización
de pagos anticipados parciales, el ACREEDOR tendrá derecho
a exigir el pago de los siguientes cargos por precancelación
parcial: (a llenar por cada ACREEDOR).
En el caso de cancelaciones parciales anticipadas los intereses
se recalcularán sobre el nuevo saldo de capital adeudado.
III.16. Novación. En caso de modificaciones relativas a
aumento o disminuciones de capital, prórroga del plazo,
renovación del crédito, o diferimiento del pago
o por cualquier otro motivo no se producirá novación
y se conservará con todos sus efectos el origen del crédito,
y la antigüedad de la obligación del DEUDOR, manteniendo
todas las garantías constituidas vigentes. Expresamente
se conviene que ante la novación del crédito hipotecario
otorgado de conformidad a la cláusula I, operada en virtud
de la emisión y creación de LA LETRA de conformidad
con los términos de la cláusula III, subsistirá
plenamente el derecho real de hipoteca incorporado a LA LETRA
en garantía del cumplimiento de la totalidad de las obligaciones
del DEUDOR que emergen del presente, de conformidad con lo previsto
en el artículo 44 de la Ley 24.441. A todo evento el ACREEDOR
formula la reserva de subsistencia de la garantía hipotecaria
constituida en el capítulo precedente (artículos
803 y 804 del Código Civil).
III.17. Gastos, comisiones, etc. Todos los gastos, comisiones,
honorarios o impuestos actuales o futuros que graven las operaciones
instrumentadas bajo la presente, incluyendo la constitución
y cancelación de la garantía hipotecaria que se
constituye por este acto, serán a cargo del DEUDOR.
III.18. Procedimiento de ejecución. El incumplimiento del
DEUDOR a cualquiera de las obligaciones asumidas bajo LA LETRA,
habilitará al ACREEDOR a iniciar en forma inmediata el
trámite de ejecución, pudiendo el acreedor optar,
a su exclusivo criterio, por la vía de ejecución
judicial o la de ejecución especial prevista en el Título
V de la Ley 24.441, prestando el DEUDOR expresa conformidad al
efecto. El ACREEDOR podrá solicitar la venta judicial del
inmueble al contado o a plazos, en bloc o subdividido, y en la
forma que lo crea más conveniente, por el martillero que
el mismo designe, sirviendo de base para la venta el importe de
capital adeudado que resulte establecido, con más un treinta
por ciento (30 %) de dicho importe que las partes fijan expresamente
como tasación especial. En caso de fracaso del primer remate,
se llevará a cabo media hora después un nuevo remate
sin base, adjudicándose el inmueble al mejor postor. Queda
expresamente pactado que en caso de resultar el ACREEDOR o sus
cesionarios adquirentes en subasta, quedarán eximidos de
pagar seña y podrán compensar total o parcialmente
el precio de compra con la deuda, debiendo calcularse esta última
a la fecha en que el comprador deba depositar el saldo de precio.
Las costas y gastos que origine el DEUDOR con motivo del incumplimiento
quedan a su exclusivo cargo. Los montos adeudados por este concepto
devengarán desde la fecha de su erogación, intereses
a la tasa que rija en el Banco de la Nación Argentina para
operaciones de descuento a treinta días, incrementada en
un cincuenta por ciento. Estos intereses se capitalizarán
cada treinta días corridos.
IV.- Depósito del Título de Propiedad. El título
de propiedad del bien gravado y el que corresponda a la garantía
hipotecaria quedarán depositados en LA CAJA. Este depósito
subsistirá hasta la extinción de la obligación
garantizada con hipoteca.
V.- Jurisdicción y domicilios. A todos los efectos del
presente las partes se someten a la jurisdicción de los
Tribunales Ordinarios de ………… o de la Capital
Federal. a opción del ACREEDOR, y constituyen domicilios:
el ACREEDOR en ……….. y el DEUDOR en .......................
Cualquier nuevo domicilio del DEUDOR deberá estar ubicado
en la misma localidad, y su modificación sólo será
oponible a la otra parte si mediare una notificación fehaciente
con cinco días de antelación. Allí serán
válidas todas las notificaciones judiciales o extrajudiciales
que se practiquen.
ATESTACIONES NOTARIALES…..…………LEIDA
Y RATIFICADA .........................
Asimismo, en la misma fecha y conjuntamente con la suscripción
de los contratos de mutuo e hipotecario, se procederá a
la emisión de las Letras Hipotecarias bajo la forma escritural,
en los términos de la Ley 24.441 y a la realización
de cualquier acto necesario conducente a este último fin.
La Caja de Valores S.A. actuará como agente de registro,
sin perjuicio de designar otros agentes que eventualmente sean
autorizados por el Banco Central para cumplir esa función.
Carpeta Legal (anexa al Legajo del Cliente, Comunicación
"A" 2216)
Efectuado el desembolso, se deberá crear una carpeta legal
(puede también ser una sección de la carpeta crediticia)
que contenga, como mínimo, la siguiente documentación:
(a) Escritura del contrato de crédito con garantía
hipotecaria, debidamente inscripta en los registros respectivos,
en testimonio para el acreedor hipotecario.
(b) Testimonio del título de propiedad respectivo (de no
estar incluido en el instrumento anterior).
(c) Pólizas de seguros de vida y de daños (invalidez
y desempleo de existir), debidamente endosadas a favor del acreedor
hipotecario, o constancia de cobertura dentro de una póliza
global, o lugar donde se encuentra resguardada dicha documentación.
Los anexos al Legajo del Cliente pueden estar separados físicamente
siempre que se cumpla con lo dispuesto por la Comunicación
"A" 2216.
Auditorias y Control de Calidad
Será obligación de cada entidad financiera implementar
un sistema de control de calidad neutral e independiente de los
procedimientos de originación, que podrá ser realizado
conjuntamente con la Auditoria Interna por personal que no partícipe
en las funciones de originación, aprobación o administración
de Préstamos Inmobiliarios.
El objetivo del control de calidad es asegurarse que los procedimientos
establecidos han sido aplicados correctamente y que los préstamos
originados cumplen con los requisitos y aprobaciones pertinentes.
El sistema de control de calidad debe prever a) la detección
de discrepancias entre los procedimientos reales y los establecidos,
y b) la toma de medidas correctivas en forma rápida.
El control de calidad debe incluir la revisión de una muestra
estadísticamente confiable de préstamos, cuya dimensión
debe ser función del volumen total de Prestamos Inmobiliarios
y de los niveles de riesgo. Dentro de la muestra, deberá
efectuarse:
(a) la revisión de carpetas crediticias y legales, verificación
de la existencia y exactitud de la documentación referida
a la propiedad y a aspectos crediticios y legales:
(b) la evaluación de la calidad de las tasaciones de las
propiedades:
(c) la evaluación de las decisiones crediticias:
(d) inspecciones a propiedades a fin de comprobar el cumplimiento
del destino de los prestamos:
(e) solicitud de certificados de dominio a fin de comprobar el
registro correcto de las garantías hipotecarias.
El control de calidad debe ser constante y permanente, con un
nivel de revisión que asegure una confiabilidad estadística
a la muestra que se realice.
| e. 19/5 Nº 227.839 v. 19/5/98 |
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