Derechos Reales: Medianería

Art. 2728 CC,…Pared de cerramiento contigua: esta pared es privativa, pues la titularidad corresponde únicamente al constructor y dueño del terreno; y esta asentada exclusivamente sobre el terreno de uno de los vecinos.
Pero tal pared es susceptible de convertirse en medianera, pudiendo presentarse dos supuestos:

a) El condominio puede nacer si el vecino cuyo inmueble linda inmediatamente con la propiedad dentro de la cual está asentada la pared, exterioriza su voluntad de adquirir la medianería (art. 2736, Cód. Civil).
En este caso, estamos en presencia del ejercicio de una mera facultad por parte del adquirente.
b) Será obligatorio adquirir la medianería y, consiguientemente, reembolsar la mitad del valor de la pared y del terreno sobre el que se halla asentada, cuando el vecino quiera servirse de dicha pared.
En consecuencia, cuando el muro de cerramiento es contiguo, su titular en principio, nada puede reclamar al lindero. Si bien se habla del cerramiento forzoso, no hay "obligación forzosa" de contribución, salvo en el caso de utilizar o servirse del muro.
Cuando el muro se levanta íntegramente en propiedad de quien lo construyó, pertenece exclusivamente al mismo y carece de derecho a reclamar del vecino la mitad del valor de la pared, salvo cuando éste lo haya utilizado.
Tratándose de lugares de cerramiento forzoso, el vecino que construyó de su peculio la pared, tiene todo el derecho de reclamar al lindero el valor correspondiente del cerco hasta los tres metros de altura, si éste se sirvió de aquélla.

1) Ósea que a la pregunta ¿Cuándo A construye una pared divisoria, contigua y privativa, puede obligar a B al cerramiento forzoso? La respuesta seria NO; pero en realidad la pregunta debería ser ¿Cuándo A construye una pared divisoria contigua y privativa, puede obligar a B a adquirirla o a reclamarle algo? Respuesta: NO.
Porque si se pregunta sobre si se puede obligar al cerramiento forzoso, ya entramos en el análisis del 2726 y 2727 que trata el supuesto donde “no se construye en su terreno y a su costa”, ósea que es una pared divisoria, pero no esta asentada exclusivamente sobre el terreno de uno de los vecinos, porque en el 2728 es privativa, y los artículos 2726 y 2727 no.

2) A la pregunta: ¿O B puede pagar a A la mitad de lo que costó realizar la pared para poder servirse de ella? Si; pero no solo pagar la mitad del valor de la pared, sino también la mitad del terreno sobre el que se halla asentada.

3) Entiendo que si B quisiera servirse de la pared, en ese caso A tendría un crédito a su favor, y que A tendría un plazo de 10 años para reclamar ese crédito, y luego de pasado ese tiempo sin reclamar no podría exigir el cumplimiento del pago: Respuesta:

La pared de cerramiento contigua es privativa, pero puede llegar a convertirse en medianera cuando el vecino ejercita la facultad de adquirir la medianería (art. 2736), o bien, cuando el dueño de la pared le reclama el reembolso de la mitad de su valor y del terreno, pudiendo ocurrir esto último sólo cuando han mediado actos de utilización efectiva. En este segundo caso, el crédito nace desde ese momento y no antes. Sin embargo, se ha sostenido que, aun cuando el derecho a reclamar el pago de la mitad del cerco contiguo nace a partir del preciso momento en que el vecino comenzó a utilizar en forma efectiva el muro, ello no implica dejar de lado la previa y formal interpretación que lo constituya en mora.
Como la acción para exigirlo es personal, cuando se produce la utilización, empieza a correr el plazo de la prescripción liberatoria, que será decenal, a falta de un plazo especial (art. 4023).
Si han transcurrido los diez años sin que el vecino haya efectuado el reclamo, por aplicación de los principios generales, la obligación prescripta queda reducida a la categoría de obligación natural (art. 515).
Al no haber existido el pago y al no poder requerírselo compulsivamente, podría pensarse que de todos modos ha nacido la medianería.
Consideramos que ello no es así, ya que no hay más que una pared exclusiva, que ha sido utilizada por alguien que no es su dueño y que es quien se ha liberado por la prescripción de la obligación de reembolsar al que sí lo es. La prescripción liberatoria jamás puede ser fuente del nacimiento de un derecho real.
Si después de operada la prescripción, el vecino quiere volver a servirse de la pared, desde ya que conserva la facultad de adquirir la medianería que le confiere el art. 2736, pero si no lo hace, como carece de todo derecho sobre la pared, se hará pasible de las acciones posesorias o reales que pueda entablar contra él el dueño de la pared. En otras palabras, el propietario del muro no puede oponerse al condominio que quiera adquirir el lindero fundado en el art. 2736, pero sí puede impedir el ejercicio del condominio por quien no es titular del mismo.
Para hacer cesar la usurpación, que se configura con el uso y aprovechamiento indebido de la pared, su titular podrá recurrir a la acción reivindicatoría o, en su caso, a las acciones posesorias. Para liberarse de las consecuencias negativas que podría aparejarle el ejercicio de estas acciones, el alcanzado por ellas no tiene más alternativa que adquirir la medianería, consumando el pertinente pago.

Supongamos, ahora, que el dueño del muro no reclama el reembolso al lindero, prescribe la acción y no ejerce contra este último acciones reales o posesorias ante una nueva utilización. A su vez, dicho lindero tampoco ejerce la facultad de adquirir la medianería.
En tal supuesto, la pared no conservará indefinidamente el carácter de privativa, pudiendo convertirse en medianera al cumplirse la prescripción adquisitiva a favor del que se ha servido de ella.
En efecto, al realizarse los actos de utilización efectiva del muro, comienza a correr la prescripción liberatoria de la acción personal de reembolso, pero al mismo tiempo, se produce el inicio del plazo para la usucapión, que culminará a los diez o veinte años, según se trate de una usucapión corta o larga, respectivamente.
La medianería es un supuesto de condominio con indivisión forzosa y, como tal, puede reconocer como fuente la prescripción —art. 2675 y nota, Cód. Civil—.
No desconocemos las dificultades con que puede tropezarse para calificar los actos posesorios que servirán de sustento a la usucapión, los que, deben ser bien caracterizados, sin que puedan ser considerados como tales los actos de familiaridad, de tolerancia o de buena vecindad, a los que el propietario del muro no habría tenido interés para oponerse. Se tratará, en definitiva, de una cuestión de hecho, que corresponderá a los jueces juzgar en cada caso, dependiendo de la apreciación de las circunstancias.

Casos en que el muro contiguo se convierte en medianero. El muro de cerramiento contiguo y, consiguientemente, privativo, puede convertirse en medianero en los siguientes casos:
a) Cuando el vecino ejercita la facultad de adquirir la medianería que le confiere el art. 2736. Si se presenta esta situación, el dueño de la pared no puede negarse a la venta, ya que queda configurado un supuesto de enajenación forzosa.
b) Cuando el propietario del muro ejerce la acción de reembolso contra el lindero que se ha servido del mismo.
c) Cuando el vecino utiliza específicamente la pared, comportándo¬se durante el tiempo requerido por el Código Civil para adquirir por prescripción, como coposeedor con animus domini, esto es, realizando actos inequívocos de coposesión, y no de tolerancia o simple buena vecindad.
En los dos primeros casos, la adquisición de la medianería puede concretarse mediante acuerdo entre las partes o, en su defecto, en virtud de una sentencia judicial condenatoria, ya que es obvio que tanto si el dueño de la pared se niega a vender como si el lindero no acepta comprar, deberá en definitiva decidir la justicia.


4) Ahora bien, el cerramiento forzoso es con un mínimo de 3 mts, y cuando se da ese cerramiento: B debe construir una pared para encerrarse o puede directamente pagar por la ya construida por A (siempre pagando un mínimo de 3mts para arriba)? Respuesta:

Nuevamente, entramos al análisis del 2726, donde el cerramiento es una obligación, en el sentido de que el vecino requerido, no puede eludir la contribución (pago de la mitad), pero también tiene la facultad de abandono. Pero si abandona: renuncia a la medianeria, y cede su parte de terreno.

Me parece que si tenes alguna confusión con este tema es (para mi forma de ver) en el punto de que los arts. 2726 y 2727 tratan en términos de la calle: del tipo que construye la pared mitad en su terreno y mitad en el del vecino, y en el supuesto del 2728 la construye en su terreno. Por eso en este ultimo punto la respuesta a si ¿B debe construir una pared para encerrarse? Es NO. Y a la pregunta ¿O puede directamente pagar por la ya construida por A? La respuesta es Si.

Esta es mi opinión luego de leer medio rápido unos apuntes y fotocopias que tengo de Reales y (obvio)el CC; espero que sea lo correcto esto que escribí (sino que alguien me corrija o agregue algo) y ojala te sirva. Saludos.

PD: ¿Algo de Leo? (espero que no, por el bien de tus oídos je, je).

RAB: Muchas Gracias!!!! Te agradezco de corazón la respuesta, y sí estaba bastante confudida con este tema, podría decirte que se me había armado un lío en mi cabeza y ahira se despejó bastanteeeee! Muchas Gracias de nuevo!!!
Besotes,
Samy :D
PD: Nop, nada que ver con Leo, "Mattioli" es mi apellido, y se escribe exactamente igual que el de Leo,jejejeje. De nuevo Gracias por tomarte la molestia y el tiempo de responderme!!!!