Duda sobre derechos reales - caso práctico
Una persona construye una casa en un terreno que "compró" de un pariente de avanzada edad; solamente se firmó un recibo de compra-venta, no hay título de propiedad, ni inscripción en el registro de la propiedad inmueble (de la provincia de buenos aires). El pariente fallece, y el comprador habita el inmueble que construyó por 20 años sin ningún conflicto. Yo creería que ahí ya hay una relación de dominio.
Pero resulta que esta persona, después de 20 años, decide averiguar si debería conseguir los papeles de su casa, y un martillero le dice que la zona dónde está su casa figura en el mapa de la municipalidad como "terreno del Estado" en el cual se iba a construir una autopista 30 años atrás (en la época de la dictadura), pero nunca se llegó a hacer nada.
Así que, ¿se puede decir que hay un derecho real de dominio si el terreno figura legalmente como del Estado, aunque esta persona lo habite hace 20 años? Esto teniendo en cuenta que el terreno aparentemente fue expropiado en la época de la última dictadura militar, por lo cual ¿podría decirse que esa expropiación fue ilegítima si llegara a reclamarse el terreno 30 años más tarde?
Mi problema en este caso es que me parece que se mezcla un tema de derecho constitucional con uno de derechos reales, ¿cómo creen que se resolvería? ¿esta persona puede ir al registro de la propiedad inmueble y pedir que le den el título de su propiedad? ¿y si nunca pagó los impuestos tiene derecho a ejercer el dominio de ese inmueble?
Pero resulta que esta persona, después de 20 años, decide averiguar si debería conseguir los papeles de su casa, y un martillero le dice que la zona dónde está su casa figura en el mapa de la municipalidad como "terreno del Estado" en el cual se iba a construir una autopista 30 años atrás (en la época de la dictadura), pero nunca se llegó a hacer nada.
Así que, ¿se puede decir que hay un derecho real de dominio si el terreno figura legalmente como del Estado, aunque esta persona lo habite hace 20 años? Esto teniendo en cuenta que el terreno aparentemente fue expropiado en la época de la última dictadura militar, por lo cual ¿podría decirse que esa expropiación fue ilegítima si llegara a reclamarse el terreno 30 años más tarde?
Mi problema en este caso es que me parece que se mezcla un tema de derecho constitucional con uno de derechos reales, ¿cómo creen que se resolvería? ¿esta persona puede ir al registro de la propiedad inmueble y pedir que le den el título de su propiedad? ¿y si nunca pagó los impuestos tiene derecho a ejercer el dominio de ese inmueble?
Respuestas
ALPaz Ingresante
Creado: 27/01/12
El quid de la cuestión está en distinguir si el terreno está afectado al dominio público (acto administrativo de afectación) o es del dominio privado de la municipalidad en cuestión. No se adquieren por prescripción adquisitiva lo bienes de dominio público, cualquiera sea el tiempo de la posesión. Pero no hay óbice respecto de los de dominio privado.
En el caso no hay dominio porque solo tiene la posesión, faltando el título y la inscripción registral para que se constituya válidamente el derecho y pueda oponerse a terceros. Pero teniendo la posesión por 20 años tiene la base para iniciar la usucapión, ya que es el único requisito que se exige para que proceda la prescripción larga.
Con respecto al pago de impuestos este no es requisito para la prescripción adquisitiva, sino solo una prueba más de la posesión, la que puede acreditarse por cualquier otro medio, y en el caso en cuestión si tiene una construcción y la habita como vivienda no tendrá dificultades con respecto a la prueba. Cito "... será especialmente considerado el pago, por parte del poseedor de impuestos o tasas que gravan el inmueble, el pago de impuestos no es un requisito indispensable para la usucapión, sino un importante elemento de prueba a tener en cuenta, ya que si bien es revelador del "animus domini" no consiste en un acto posesorio, ya que no se trata de un hecho material sino jurídico (conf. Papaño-Kiper-Dillon-Causse, “Derechos Reales”, T. I, pág. 51)" (“Barros, Pascuala del Carmen c/ D'Elia, Lucrecia Alba s/ Prescripción Adquistiva”).
En el caso de que el inmueble estuviera afectado al dominio público solo le quedará la posibilidad de atacar el acto de la expropiación, hacer caer el acto administrativo y con ello la afectación al dominio público, por ejemplo cuestionar la utilidad pública base de la expropiación por la no realización de la obra. Espero que te sea útil. Saludos.
En el caso no hay dominio porque solo tiene la posesión, faltando el título y la inscripción registral para que se constituya válidamente el derecho y pueda oponerse a terceros. Pero teniendo la posesión por 20 años tiene la base para iniciar la usucapión, ya que es el único requisito que se exige para que proceda la prescripción larga.
Con respecto al pago de impuestos este no es requisito para la prescripción adquisitiva, sino solo una prueba más de la posesión, la que puede acreditarse por cualquier otro medio, y en el caso en cuestión si tiene una construcción y la habita como vivienda no tendrá dificultades con respecto a la prueba. Cito "... será especialmente considerado el pago, por parte del poseedor de impuestos o tasas que gravan el inmueble, el pago de impuestos no es un requisito indispensable para la usucapión, sino un importante elemento de prueba a tener en cuenta, ya que si bien es revelador del "animus domini" no consiste en un acto posesorio, ya que no se trata de un hecho material sino jurídico (conf. Papaño-Kiper-Dillon-Causse, “Derechos Reales”, T. I, pág. 51)" (“Barros, Pascuala del Carmen c/ D'Elia, Lucrecia Alba s/ Prescripción Adquistiva”).
En el caso de que el inmueble estuviera afectado al dominio público solo le quedará la posibilidad de atacar el acto de la expropiación, hacer caer el acto administrativo y con ello la afectación al dominio público, por ejemplo cuestionar la utilidad pública base de la expropiación por la no realización de la obra. Espero que te sea útil. Saludos.
mordisco1 Estudiante a Recibirse
Creado: 31/01/12
Coincido con ALPAZ, pareciera que el inmueble pertenece al dominio público del estado, y esa clase de propiedad no se pueden usucapir, ahora aclaro conceptos, que posiblemente por un error involuntario de su parte resalto:
1.- La posesión NO ES UN DERECHO REAL
2.- La posesión NO ES UN DERECHO (me enrolo en esa teoria aunque una teoría dice que sí) sino un hecho que hace nacer un derecho.
3.- La posesión, transcurrido, los 20 años, no se inscribe directamente en el registro de la propiedad, debe iniciarse un juicio de usucapion, citando al propietario del inmueble para no vulnerar su derecho de defensa, de ofrecer pruebas, de controlar el proceso, etc (es un juicio controvertido y/o contradictorio).
4.- Cuando termina la usucapion, NO SE FORMA TITULO DE PROPIEDAD, sino que el juez ordena al Registro de la Propiedad, se proceda a la cancelación del asiento registral de la matrícula (del dueño anterior) y claro ordena la inscripción de la sentencia de usucapion. Ésa sentencia es el titulo sustitutivo del titulo. Todo se hace vía judicial.
5.- El pago de los impuestos, tiene especial relevancia para acreditar animo de dueño, pero solo es un indicio o prueba más de entre todas las que se deben ofrecer para acreditar la usucapión
1.- La posesión NO ES UN DERECHO REAL
2.- La posesión NO ES UN DERECHO (me enrolo en esa teoria aunque una teoría dice que sí) sino un hecho que hace nacer un derecho.
3.- La posesión, transcurrido, los 20 años, no se inscribe directamente en el registro de la propiedad, debe iniciarse un juicio de usucapion, citando al propietario del inmueble para no vulnerar su derecho de defensa, de ofrecer pruebas, de controlar el proceso, etc (es un juicio controvertido y/o contradictorio).
4.- Cuando termina la usucapion, NO SE FORMA TITULO DE PROPIEDAD, sino que el juez ordena al Registro de la Propiedad, se proceda a la cancelación del asiento registral de la matrícula (del dueño anterior) y claro ordena la inscripción de la sentencia de usucapion. Ésa sentencia es el titulo sustitutivo del titulo. Todo se hace vía judicial.
5.- El pago de los impuestos, tiene especial relevancia para acreditar animo de dueño, pero solo es un indicio o prueba más de entre todas las que se deben ofrecer para acreditar la usucapión
Para mi no hay domino habria posesion.
Posesion: tenencia material de la cosa y el animus domini o sea la intencion de someterla a un derecho de dominio, reconociendose el sujeto como unico dueño.
Y para mi puede obtener el domino por medio la prescripcion adquisitiva (usucapion) art.3948 es un derecho por el que el poseedor de una cosa inmueble adquiere la propiedad (dominio) de ella por la continuacion de la posesion, durante el tiempo fijado por la ley.
Para la usucapion necesita presentar los impuestos pagos durante el tiempo q exije la ley aca tengo dudas no se si serian 10 o 20 años ademas de testigos etc.
Espero q alguien q lo tenga mas claro pueda ayudar. Suerte.