El fideicomiso como alternativa a la vivienda propia

Los fideicomisos al costo se volvieron una buena opción para que los argentinos que no pueden acceder a un crédito hipotecario, pero tienen ingresos mensuales suficientes, puedan comprar su propiedad en cuotas en tan sólo tres o cuatros años.
"Es un fenómeno de los últimos dos o tres años. A la gente le sirve porque pagan su departamento en cuotas, ante la falta de créditos hipotecarios -claro que el plazo no supera los 2 o 3 años- y al costo, es decir, ahorrándose la ganancia de la empresa constructora", explicó a lanacion.com el arquitecto Damián Tabakman, consultor en negocios inmobiliarios.
José Rozados, director de la consultora Reporte Inmobiliario, sostuvo que "para mucha gente este tipo de inversión es como conseguir una financiación. Se aporta un pago inicial, después se pagan cuotas mensuales y se obtiene un bien inmueble o una renta por la propiedad. Es una opción a la cual se presta cada vez más atención".
La realidad indica que los fideicomisos, aunque existieron las malas experiencias, tuvieron un desarrollo importante en el país. A pesar de las idas y vueltas, las crisis y la inflación, son muchos los administradores que han logrado solventarse a través de grandes proyectos.
El sistema apuesta a una gran cantidad de pequeños inversores, que una vez que llenan el cupo de suscripción del proyecto y queda asegurado el 100 por ciento del valor a financiar, entonces sí se pone en marcha el emprendimiento
"De los nuevos desarrollos que se lanzan a la venta, el 70 por ciento son al costo", estimó a este medio Germán Gómez Picasso, titular de Reporte Inmobiliario. Por el otro lado, la tendencia de los fideicomisos al costo es creciendo porque los desarrolladores, al asegurarse compradores antes de comenzar a construir, no arriesgan capital propio. Tal como expuso Tabakman, "a los desarrolladores también les sirve porque vender a precio fijo y en dólares, como se hacía históricamente, en el contexto inflacionario actual es riesgoso y como no se puede indexar, la venta al costo es la forma más eficiente de trasladarle la incertidumbre de esa variable a los adquirentes".
Guido Tizado, de la inmobiliaria Tizado Propiedades, explicó que cuando se compra en un fideicomiso al costo, se termina pagando el costo del terreno más el costo de hacer la obra, en la proporción que corresponda por la unidad que se está adquiriendo. Este modelo se usa mucho en Capital para la construcción de edificios y en el suburbano para la realización de barrios cerrados.
Para comenzar, como inversionista se necesita tener alrededor del 30 por ciento del valor total de lo que se va a adquirir, que no necesariamente merecen ser cifras desorbitantes. Por supuesto, esto depende de lo que se construirá, de la ubicación, de los servicios que se brinden, ya sea en el caso de un departamento, una oficina, un barrio cerrado o un centro comercial.
El resto del valor se financia en cuotas mensuales hasta que se finalice la obra. Como toda inversión, los resultados llevan un tiempo que puede ser, según el inmueble, de entre un año y medio a dos si se trata de un edificio chico, o cuatro si es algo más grande, y hasta más tiempo si se trata de la explotación de un barrio cerrado.
Recomendaciones. Desde la Cámara Inmobiliaria Argentina recomiendan al inversor averiguar y decidir dónde apostar en función de los intereses que tenga, según la rentabilidad, el precio, el riesgo y el sistema de las cuotas.
"Lo más importante es que el que esté decidido a ingresar haya visto muy bien los contratos, las especificaciones de lo que se va a dar a futuro, ver quienes lo organizan, quiénes están por detrás del proyecto, sus antecedentes y asegurarse que se tengan todas las aprobaciones para llevar adelante la construcción", recomendó Rozados.
Dentro de lo que es Capital Federal la mayor cantidad de ofertas de inversión se encuentran en los barrios más codiciados: Palermo, Belgrano, Puerto Madero, Villa Urquiza y Caballito.
Si cuesta acceder a las cuotas que estas zonas presentan, hay opciones más económicas en barrios más periféricos. Los barrios cerrados también son un desarrollo inmobiliario que se expande cada vez más en el conurbano hacia todos sus puntos cardinales.
Sobre el piso de inversión, "en edificios en Capital Federal se puede ingresar con valores de unidades a partir de los U$S 45.000 aproximadamente, y en el suburbano hay lotes que requieren U$S 20.000 aproximadamente de inicio", afirma Tizado.
Luego, el tiempo dirá qué valor adquirirá el proyecto una vez terminado. Mucho depende del desarrollo de la zona, de la calidad del producto e inclusive de cuándo comienza y cuándo termina la obra porque la inflación del país puede impactar fuertemente, según indica Patricio Miguens, de Eidico, una empresa que desarrolla emprendimientos inmobiliarios.
En muchos casos, departamentos o lotes en barrios cerrados logran aumentar en un 30% su valor. "El barrio Santa Bárbara se armó con lotes que costaban una inversión de entre U$S13.000 y U$S20.000 y hoy los lotes están por encima de 200.000 dólares", afirmó Miguens.



FUENTE: Ana Falbo
De la Redacción de lanacion.com