INTERPONGO MEDIDA CAUTELAR

Javy... motivos para interponer una medida cautelar tenes montones... yo te diria que en este sentido busques algo mas "original"...(sin que lo tomes a mal ) o que busques algun tema novedoso... por ejemplo corralito, despidos con doble indemnizacion, etc... temas sobre los cuales ademas actualmente tenes monton de jurisprudencia y doctrina, y por sobre todo porque son temas mas "divertidos" y que al menos darian la impreción para tu prof... que te saliste de lo clasico y que investigaste un poco mas...

Por ejemplo sobre corralito tenes que la ley 25.587 pretendio eliminar el instituto procesal de las medidas cautelares. En sus artículos 1° y 4°, dicha ley dispone que:
a) Sólo procederá la medida establecida en el artículo 230 del CPCCN.
b) Las medidas que se concedan (sólo la prohibición de innovar) no podrán tener el mismo objeto que el de la causa.
c) La medida cautelar no podrá consistir en la entrega al peticionario de los bienes objeto de la cautela.
d)Toda apelación que se produzca tendrá por efecto que la medida dictada se suspenda.

TODO ESO fue declarado inconstitucional por varios fallos (ahora no recuerdo cuales pero con el google saltan a monton) ya que se declaro que es norma que altera de tal forma la eficacia de las medidas cautelares que resulta IRRACIONAL y las torna INÚTILES puesto que no sirven para el objeto para el que han sido previstas

Otro por ejemplo que es lindo caso y sobre el cual estube trabajando yo fue el tema de las tierras que posee benetton y sobre el cual tambien tenes mucha jurisprudencia y doctrina

Sobre doble indemnización como te comente tambien por ejemplo hoy en dia hay medidas cautelares de no innovar por doble indemnización de muchas empresas ya que se sostiene que como el indec dice que la desocupacion esta en un digito no corre mas pero por el lado de los trabajadores se plantea que en realidad es de un digito si se cuentan los planes sociales y eso no corresponde hai tenes tambien jurisprudencia y doctrina actual...

Temas hay, si te interesan te doy la mano que pueda para ubicarte el material... igualmente te voy a ayudar con lo otro, esto es solo para abrirte el panorama...

Espero tu confirmacion y ya que estamos te dejo algo de material sobre lo que vos pedis...

Saludos!!!

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Con fecha 11-04-06 la Cámara de Apelación Civil y Comercial "Sala II" de Azul, resolvió sobre la procedencia de la tercería de mejor derecho en materia de automotores.
FERNÁNDEZ SANTISTEBAN José: Tercería de Mejor Derecho en autos: BANCO MAYO Coop. Ltdo. C/ GELY Marcelo Angel y Otra S/ Cobro Ejecutivo – Embargo Preventivo. Causa Nº 49.222. Juzgado Civil y Comercial Nº 1, Olavarría.

En la ciudad de Azul, a los 11 días del mes de Abril de Dos Mil Seis, reunidos en Acuerdo Ordinario los Señores Jueces de la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial Departamental, Sala II, Doctores Víctor Mario Peralta Reyes, Jorge Mario Galdós y Ana María De Benedictis, para dictar sentencia en los autos caratulados: “Fernández Santisteban, José: Tercería de Mejor Derecho en autos: Bco.Mayo Coop.Ltdo. c/ Gely Marcelo Angel y otra. Cob.Ejec. – Emb.Prev.” (Causa Nº49.222), habiéndose procedido oportunamente a practicar la desinsaculación prescripta por los arts. 168 de la Constitución Provincial, 263 y 266 del C.P.C.C., resultando de ella que debían votar en el siguiente orden: Dr.GALDOS – Dr.PERALTA REYES - DRA. DE BENEDICTIS.

Estudiados los autos, el Tribunal resolvió plantear y votar las siguientes:
-C U E S T I O N E S-
1ª.- ¿Es justa la sentencia apelada de fs.80/82?
2ª.- ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?.
-V O T A C I O N-
A LA PRIMERA CUESTION, el Señor Juez Doctor GALDOS, dijo:
I) En el juicio principal caratulado “Banco Mayo Cooperativo Limitado. Quiebra c/Gely, Marcelo Ángel Luján y Mariani de Gely Lilia Amalia. Cobro Ejecutivo – Emb.Preventivo” (expte. 7807/96) se decretó, entre otras medidas cautelares, el embargo preventivo del automotor marca Mercedes Benz, dominio RIC 381, modelo 300 D, tipo Sedan 4 puertas, nº de motor 617912-10-018222, nº de chasis 123130-10-029916, inscripto dominialmente a nombre del allí ejecutado Marcelo Ángel Luján Gely.
Así las cosas en estos autos se presenta José Fernández Santisteban promoviendo el “inmediato levantamiento de las medidas cautelares” (embargo e inhibición general de bienes) que recaen sobre ese automotor, toda vez que solicitados informes dominiales para realizar la transferencia a su favor constató que registra dos medidas: una inhibición con fecha 4 de febrero de 1997 y un embargo el 1 de Octubre de 1999.
Afirma que compró ese vehículo al codemandado el 4 de agosto de 1994, y que a la fecha de inhibición y embargo se había anotado en el Registro del Automotor una denuncia de venta a su favor (el 26/7/95), y que el embargante actuó de mala fe y con abuso del derecho.
La sentencia de Primera Instancia acogió la pretensión como tercería de mejor derecho, con costas, difiriendo la regulación de honorarios de los letrados intervinientes. Para así decidir consideró que en autos se dedujo una tercería de mejor derecho (y no de dominio) y que la contraventa celebrada entre el incidentista, José Fernández, como comprador, y Automotores Vicente López, como vendedor y en representación de Marcelo Gely, tuvo fecha cierta a través de la denuncia de venta inscripta el 26 de julio de 1995, conforme surge de los instrumentos de fs.8 y 71.
De ese modo surge el derecho del actor, de grado preferente al del acreedor, ya que el embargo a favor del Banco Mayo se registró el 1º de Octubre de 1999 y la inhibición general de bienes el 4 de febrero de 1997. Ese derecho implica el de ser pagado con preferencia al embargante (art.97, 1er. párrafo C.P.C.), en el sentido del art.725 Cód.Civ., es decir representa el derecho del comprador del vehículo a obtener el cumplimiento de la prestación –esto es que se otorgue a su favor la transferencia de dominio del rodado- con preferencia al embargante.
Contra ese pronunciamiento el banco demandado dedujo a fs.84/85 recurso de apelación, expresando agravios a fs.100/105, los que no fueron contestados.
Las quejas se centran en que el fallo no especifica cuál es el derecho preferente del incidentista, considera erróneamente que el boleto de venta tiene fecha cierta con la denuncia de venta, admite que medió posesión a favor de Fernández y que se le impuso las costas.
Al analizar cada uno de los agravios afirma que no se dedujo ninguna tercería de mejor derecho ya que sólo se interpuso un pedido de levantamiento de medida cautelar. Luego analiza el régimen legal de los automotores para concluir que el decreto ley 6582/58 reemplazó la tradición del derecho de propiedad de los inmuebles por la inscripción registral de carácter constitutivo, por lo que hasta que no se inscribe el título no opera la trasmisión. Por ello el actor no es propietario, y en todo caso es poseedor pero ilegítimo, carente de buena fe, por lo que tiene preeminencia el embargo trabado en autos “Banco de Olavarría S.A. c/Gely Marcelo Ángel L. s/cobro ejecutivo”. Operó, allí, la publicidad registral por lo que resulta improcedente el levantamiento del embargo que debe ser soportado por quien omitió cumplir con el requisito de la publicidad.
II) 1) Entiendo que el recurso de apelación no debe prosperar, debiéndose confirmar el fallo recurrido en cuanto hace lugar a la tercería de mejor derecho deducida por José Fernández Santisteban contra el Banco Mayo Cooperativo Limitado (hoy su quiebra) y Marcelo Ángel Luján Gely, actor y demandado –respectivamente- en los autos principales.
Para ello, inicialmente, corresponde partir de dos premisas básicas, recogidas en la primer sentencia. En materia de automotores el régimen dominial constitutivo impide a quien no es titular registral deducir tercería de dominio, pero ello no obsta –y esta es la premisa constante- se canalice vía tercería de mejor derecho (arts.34 inc. 4, 97, 101, 163 inc.6, 164 y concs. C.P.C.).
Antes de ingresar al repaso de esos parámetros interpretativos –conforme ya lo decidiera este tribunal con reiteración- destaco que es inatendible el agravio del incidentado sobre el trámite procesal de las tercerías el que fue correctamente emplazado y con cuya base se tramitó con citación –aunque no compareció- del codemandado Gely (conf. fs.13, 14, cédulas fs.30, 40 y 83).
Así, y retomando el hilo en torno a los anticipados y duales principios liminares, "la tercería de dominio debe fundarse en la propiedad de los bienes embargados, ya que ese es el título por el cual es posible promover la acción que el Código de forma establece..." (Falcón Enrique, "Código...", T§ I, p.531), la que en materia de automotores lo constituye el certificado dominial del que resulte la inscripción registral del camión a favor del tercerista reclamante (arts.1, 2, 4, 6, 8, 13, y concs. dec./ley 6582/58 - T.O. ley 22977-)”.-
Ha sido reemplazada la tradición por la inscripción como modo de constitución y transmisión del dominio de los automotores "por lo que el instrumento privado que sirve de título es plenamente válido pero insuficiente para tramitar el derecho real de dominio" atento el reiteradamente reconocido carácter constitutivo de la inscripción dominial (Moisset de Espanés, "Dominio de automotores y Publicidad registral", p.44 y passim., y "Automotores y Motovehículos. Dominio", p.115; Lloveras Cossio Ricardo, "La Propiedad de los automotores", J.A., T§ 1973, p.550; id. "Dominio de automotores - Transferencia", E.D., T§ 93, p.230; Lezana Julio I., "El régimen registral en la propiedad de los automotores", en L.L., Tº 153, p.610; Garrido Roque “Régimen jurídico de los automotores y sus consecuencias” en Alterini Atilio A. (obra colectiva) y otros “Estudios de Derecho Civil”, p.80 y ss.; id., “Compraventa”, p.202 y ss; Leiva Fernández Luis F.P. “Prueba de la relación real establecida a consecuencia de la entrega de un vehículo automotor sin que medie transferencia registral de su dominio”, en L.L. T.1981-D-1170 y ss.; esta Sala, causa Nº36982, 2/5/96 “Orellano Luis Alberto c/U.A.M. S.A.C.I.F. Transferencia de automotor”).
Moisset de Espanés expresa que la inscripción "en el régimen vigente tiene carácter constitutivo, es decir cumple la función de "modo" en lugar de la entrega material de la cosa o tradición.- En este sistema mientras no se produzca la inscripción el automóvil no ha cambiado de dueño, ya que el art.1§ del dec.ley 6502/58 -T.O.ley 22977- es muy claro: "hasta ese momento no hay transferencia de derecho real".- Y señala más adelante que "el legislador por medio de la inscripción registral constitutiva quiso establecer con certeza la titularidad del dominio" ("El dominio de Automotores"-"Transferencia", E.D., T§ 93, págs.230 y ss.; aut.cit. “Reflexiones sobre la clasificación de los plazos... Transferencia de automotores”, E.D. en coautoría con Enrique Marino, T.41, págs.1003 y ss.; esta Sala causa Nº36732, 14/5/96 “Campos Carlos Alberto – Tercería de Dominio en autos: Don Juan S.A. s/Fernández Roberto O. s/ Cobro Ejecutivo”).
Empero, el “dueño” por boleto de un automotor, está legitimado para plantear una tercería de mejor derecho (Elena I.Highton-Beatriz A.Areán, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación” T.2, pág.486; jurisprudencia C.Com., Sala E, 5/7/99, elDial-AG238/9; SAIJ, sum.N0008581).
Esta Sala, en el fallo que se cita en el escrito de demanda, ha resuelto que “los adquirentes de un automotor mediante boleto privado de compraventa, que alegan preferencia con relación al embargante, deben acudir a la tercería de mejor derecho y no a la de dominio” (esta Sala, causa del 17/7/96 “Mato, Luisa A./tercería en Irrazábal, Alberto A. c/Thoman, Héctor” J.A. 1997-I-63 y D.J.J. 152-57).
Ahora bien, emplazada la litis en la tercería de mejor derecho no rige análogamente el régimen propio y específico del dominio de inmuebles porque “no es aplicable supletoriamente a los automotores la doctrina legal de la casación bonaerense en materia de mejor derecho de bienes inmuebles, que sostiene que de acuerdo con lo prescripto por el art.1185 bis Cód.Civ. el comprador por boleto, con tradición y pago del precio, en condiciones de escriturar y de fecha anterior al embargo del ejecutante, tiene título suficiente para la tercería de dominio” (esta Sala causa del 17/7/96, “Mato, Luisa/Tercería en Irrazábal, Alberto c/Thoman, Héctor” cit. 1997-I-62 y D.J.J. 152-57, cit. en Elena I.Highton-Beatriz A.Areán “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación” T.2 p.486).
2 ¿Cuáles son, entonces, las bases fácticas que tornan procedente que el “dueño” por boleto obtenga su derecho preferente con relación al acreedor embargante?
Recurriendo otra vez a los precedentes del Tribunal, se sostuvo con relación al comprador de un automotor por boleto de venta privado y sin inscripción dominial a su favor, en seguimiento de la tesis de Moisset de Espanés, que el principio es el del goce de preferencia del embargante que logra emplazamiento registral, antes de que el adquirente del vehículo registre su compra, el que cede sólo en supuestos excepcionales. Ello se configura en los casos "en que se pruebe que el embargante conoce los derechos del adquirente, y obra de mala fe, abusando de su derecho, o lo hace como cómplice del propio enajenante, que desea evadir su deber de efectuar la transferencia. Esas hipótesis marginales, de prueba no muy fácil, serán las que se discutan en la tercería de mejor derecho" (Moisset de Espanés, Luis, “Automotores y motovehículos. Dominio”, p.433).En otra obra, anotando un fallo, ratifica esa postura excepcional: el adquirente -en el "sub-lite" la tercerista Fernández- deberá probar que el embargante –el codemandado Banco Mayo- tenía conocimiento de la existencia de la venta, "único supuesto que habilita, con independencia de la publicidad registral, y que prospere una tercería de mejor derecho que tiende a hacer prevalecer la obligación de inscribir" el dominio del vehículo que le adeuda su propietario por sobre el crédito del embargante, "pagándoselo" con preferencia al tercerista, inscribiéndolo a su nombre, que es la deuda que con él mantenía el dueño dominial (Moisset de Espanés Luis, "Reflexiones sobre las tercerías de mejor derecho", J.A., 1986-II-p.161”; esta Sala causa Nº36732, 14/5/96 “Campos Carlos Alberto – Tercería de Dominio en autos: Don Juan S.A. s/Fernández Roberto O. s/ Cobro Ejecutivo”; esta Sala, causa cit. “Mato”, D.J.J.152-57, J.A.1997-I-63).
También acota Moisset de Espanés que la tercería de mejor derecho de automotores puede fundarse en prioridades “temporales” que –para lo que aquí interesa- pueden provenir del “conocimiento efectivo por parte del nuevo acreedor, de la existencia de una obligación anterior referida a la cosa que ahora se embarga” (Moisset de Espanés, Luis “Reflexiones sobre las tercerías de mejor derecho”, pág.161 y ss.).
Esta línea interpretativa, más flexible que la anterior, hace hincapié en el aspecto temporal el que –obviamente- resulta dirimente. Empero debe adicionarse otro que opera como cláusula general del derecho privado patrimonial: la buena fe (art. 1198 Cód. Civil). Así, desde una postura abierta, y compatibilizando ambos parámetros –antelación en el tiempo y buena fe del adquirente del auto por boleto-, un tribunal provincial resolvió que “cabe hacer lugar a la tercería de mejor derecho entablada por el adquirente por boleto de un automotor, a fin de que se levante el embargo trabado sobre el vehículo, si la certificación de las firmas insertas en los formularios “08” es anterior al registro de la medida cautelar, el comprador tenía la posesión desde la fecha de la adquisición, pagó la totalidad del precio pactado, y contrató un seguro a su nombre con vigencia anterior al embargo, lo que hace suponer su buena fe” (C.Civ.y Com. B.Blanca, Sala 2ª, 19/7/96 “Stinziano, Alberto H.”).
Con sustento en la precedente interpretación, que supone en cierta manera flexibilizar las pautas hermenéuticas aplicadas anteriormente por el Tribunal, entiendo que procede la tercería de mejor derecho sobre el camión confiriendo primacía a la buena fe del adquirente por boleto (la que se presume), que es poseedor –y ello es gravitante- con publicidad registral a su favor de esa transferencia privada.
En efecto, celebrada la venta por boleto entre Fernández y Gely, el 4 de Agosto de 1994, la inscripción registral de la denuncia de esa venta con fecha 26 de Julio de 1995 (fs.68 y 71), si bien no le confiere estrictamente fecha cierta a aquel negocio privado (arts.1034 y 1035 Cód.Civ.) le otorga publicidad registral que importa anoticiamiento para el banco acreedor de la existencia de esa venta privada a favor del incidentista Gely. Por ello siendo el embargo pedido, decretado y anotado posterior a toda aquella secuencia temporal, se supone que el Banco Mayo conocía (o podía, o debía conocer) que el camión había sido vendido. Recalco que frente a la venta privada (del 4/8/94, fs.68) la denuncia de venta se inscribió el 26 de Julio de 1995 (fs.71) y la medida cautelar el banco acreedor la solicitó en diciembre de 1998, se ordenó el 4 de febrero de 1999 (fs.131/132) y se tomó razón el 1º de Octubre de ese año (fs.171 expte. principal), por lo que el “conocimiento” del acreedor de esa realidad registral (en noviembre de 1999, fs.171 expte.cit.) es anterior a la solicitud de embargo.
Retomando el hilo sobre la denominada denuncia de venta no puede desconocerse que sus efectos no son de naturaleza dominial sobre el automotor sino de eximición de responsabilidad por daños para su dueño registral que, conforme lo prevé la ley (dec/ley 6582/58; T.O. ley 22977), procede si la inscripción en el Registro del Automotor de esa venta privada es anterior al hecho generador del daño o tercero (arts.1, 16, 27 y concs. dec/ley cit; art.1113 Cód.Civ.; esta Sala, causa 47.588, “Peris Cort”, con voto de la Dra. De Benedictis, acogiendo la doctrina vinculante de la Corte Nacional in re “Camargo” del 21/5/2002).
Y es precisamente ese efecto publicista de la anotación de la transferencia privada de un auto que, en el caso, importa otorgarle efectos similares: el Banco conocía que Gely había vendido el auto a Fernández (arts. 901 a 906 y 1198 Cód. Civil; art. 384 C.P.C.).
De ahí se sigue que, como dice Zavala de González, el adquirente del vehículo merece alguna protección jurídica frente a las medidas cautelares o a la ejecución promovida por acreedores del titular registral, aún cuando en opinión de esa autora, el adquirente no registral no es poseedor sino tenedor interesado (Zavala de González Matilde “Doctrina Judicial. Solución de Casos” pág.361).
En el caso –concluyo- corresponde dirimir el litigio a favor del tercerista, poseedor en buena fe del camión “vendido” en forma privada con antelación al embargo (arts.1, 16, 27 y concs. dec./ley 6582/58; arts.1198, 1323, 1327 y concs. Cód.Civ.) cuya buena fe -no es sobreabundante señalar- se presume por mandato legal (art.2362 Cód.Civ.). Juega a su favor la preferencia del primer poseedor que resulta del art.3269 Código Civil –en consonancia con el art.592- dado que la preferencia de los créditos que prescriben los arts. 3875 y 3876 del Cód.Civ. sólo puede resultar de la ley. Esta es la doctrina, aplicable analógicamente, sustentada en precedente parecido de otro Tribunal (Cám.Nac.Com. Sala E, 5/7/99 “Yetman Vicente c/Sueiro, Jorge Mario s/Ord.” y “Falco, Paulina Matilde s/Tercería de Dominio en los autos: Yetman, Vicente c/Sueiro, Mario Guido s/Ord.”, elDial – AG238)
Por lo expuesto, corresponde desestimar el recurso de apelación interpuesto y confirmar el fallo apelado que acoge la tercería de mejor derecho deducida por José Fernández Santisteban contra el Banco Mayo Cooperativo Ltdo. (hoy su quiebra) y Marcelo Ángel Luján Gely, respecto el vehículo Mercedes Benz dominio RIC 381; con costas en ambas instancias al incidentista vencido (arts.68 y 69 C.P.C.). Difiriéndose la regulación de honorarios para su oportunidad (arts. 27 incs.a y b y 31 dec/ley 8904/77).
Así lo voto
A la misma cuestión, los Señores Jueces, Dres. Peralta Reyes y De Benedictis votaron en idéntico sentido.
A LA SEGUNDA CUESTION, el Señor Juez Doctor GALDOS, dijo:
Atento lo acordado al tratar la cuestión anterior, demás fundamentos del acuerdo, citas legales, doctrina y jurisprudencia referenciada, y lo dispuesto por los arts.266, 267 y concs. del C.P.C.C., corresponde desestimar el recurso de apelación interpuesto y confirmar el fallo apelado que acoge la tercería de mejor derecho deducida por José Fernández Santisteban contra el Banco Mayo Cooperativo Ltdo. (hoy su quiebra) y Marcelo Ángel Luján Gely, respecto el vehículo Mercedes Benz dominio RIC 381. Costas en ambas instancias al incidentista vencido (arts.68y 69 C.P.C.). Difiriéndose la regulación de honorarios para su oportunidad (arts. 27 incs.a y b y 31 dec/ley 8904/77).
Así lo voto.
A la misma cuestión, los Señores Jueces, Dres. Peralta Reyes y De Benedictis votaron en idéntico sentido.
Con lo que terminó el Acuerdo dictándose la siguiente:

S E N T E N C I A

Azul, 11 de Abril de 2006.-
AUTOS Y VISTOS:
CONSIDERANDO:
Por todo lo expuesto, atento lo acordado al tratar las cuestiones anteriores, demás fundamentos del acuerdo, citas legales, doctrina y jurisprudencia referenciada, y lo dispuesto por los arts.266, 267 y concs. del C.P.C.C., DESESTÍMASE el recurso de apelación interpuesto y CONFÍRMASE el fallo apelado que acoge la tercería de mejor derecho deducida por José Fernández Santisteban contra el Banco Mayo Cooperativo Ltdo. (hoy su quiebra) y Marcelo Ángel Luján Gely, respecto el vehículo Mercedes Benz dominio RIC 381. IMPÓNENSE costas en ambas instancias al banco vencido (arts.68 y 69 C.P.C.). DIFIÉRESE la regulación de honorarios para su oportunidad (arts. 27 incs.a y b y 31 dec/ley 8904/77). NOTIFÍQUESE por Secretaría y devuélvase. Fdo.: Dr. Peralta Reyes – Dr.Galdós – Dra. De Benedictis. Ante mí: Dra. Restivo.-

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Doctrina hay un libro que se llama calificación registral de los documentos de origen judicial de Kemelmajer de Carlucci en el que en uno de los capitulos habla de cautelares sobre derechos y acciones hereditarias o emanadas de un boleto de compraventa... tengo esa parte del libro fotocopiado fijate si lo podes conseguir en tu facu porque habla de todo este tema (yo lo use para reales ese material)

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CONFLICTO DE INTERESES SOBRE EL INMUEBLE VENDIDO POR BOLETO:

¿QUIÉN TIENE UN MEJOR DERECHO: EL COMPRADOR POR BOLETO, EL PRIMER EMBARGANTE?
TERCERÍAS DE DOMINIO Y DE MEJOR DERECHO

por Luis O. Andorno

Sumario: I. Introducción. II. Conflicto de intereses sobre el inmueble vendido por boleto: ¿Quién tiene un mejor derecho: el comprador por boleto, el primer embargante? III. Tercerías de dominio y de mejor derecho.



I. Introducción

Un dato de la realidad nos revela que el boleto de compraventa se ha consolidado ampliamente en nuestro país en el transcurso de las últimas décadas toda vez que el mismo constituye el instrumento de concreción de miles de operaciones sobre inmuebles, que en muchos casos, por diversas circunstancias, imiusbles tanto a las partes cuanto a terceros, impiden su culminación con la autorización de la correspondiente escritura pública. Frente a tal circunstancia, entre los diferentes medios orientados hacia la protección del adquirente por boleto, se ha decidido considerar al mismo como poseedor legítimo, trayendo de este modo una cierta dosis de seguridad y tranquilidad para ellos (párrafo final del art. 2355, Cód. Civ., agregado por la ley 17.711, que reza: "Se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa"). En la misma corriente cabe mencionar al artículo 1185 bis del Código Civil, también agregado por la ley 17.711 y corregido por la ley 17.940, en cuanto prescribe que: "Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe serán oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el veinticinco por ciento del precio. El juez podrá disponer en estos casos que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio". Ello así por cuanto la adopción del boleto no solamente alcanzó al sector de las casas, sino también a los departamentos en propiedad horizontal, a las oficinas y plantas industriales, a los lotes urbanos y rurales, etcétera. Es que en rigor de verdad, la interpretación estricta que sólo consideraba al boleto como un contrato preliminar a la compraventa, pues le faltaba el requisito de la forma que era esencial, y no causaba una obligación de dar, sino de hacer, pues queda concluido como un contrato "en que las partes se han obligado a hacer escritura pública" (art. 1185, Cód. Civ.), fue cediendo paso a una interpretación más ágil y moderna, a fin de considerar al boleto como un verdadero contrato definitivo. Por lo demás, en el caso de los automotores, también se difundió como una práctica común, pese a que su utilización era más riesgosa, toda vez que el vendedor por boleto continuaba siendo responsable por los daños que causara el automotor a terceros (morigerado luego a través del dictado de la ley 22.977, modificatoria del art. 27 del decreto-ley 658.258, ratificado por ley 14.467 y leyes posteriores, posibilitando la llamada "denuncia de venta" a los fines de la consecuente exoneración de la responsabilidad civil en cabeza del titular registral) y la transmisión registral no era declarativa sino constitutiva (cfr. nuestro Reformas al Código Civil [comentadas], 2ª ed., Zavalía, ps. 238/243 y ps. 347/351, en colaboración con Roque Garrido; así mismo, Lorenzetti, Ricardo Luis, Tratado de los Contratos, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2000, t. I, ps. 330 y ss.).

En este orden de ideas, hemos sostenido asimismo en relación a la naturaleza jurídica del boleto de compraventa que básicamente se visualizan en nuestra doctrina autoral y jurisprudencial dos posturas. Una que sostiene que el boleto de compraventa inmobiliaria instrumenta en realidad el contrato de compraventa definido en el artículo 1323 del Código Civil, aun cuando no pueda reiusrse título suficiente para la adquisición del dominio (Morello, Augusto Mario, El boleto de compraventa inmobiliaria, Platense, La Plata, 1975, Nº 15; Borda, Guillermo A., Contratos, 3ª ed., t. 1, Nº 454; Bustamante Alsina, Jorge, El boleto de compraventa inmobiliaria y su oponibilidad al concurso o quiebra del vendedor, en L. L. 131-1275; Spota, Alberto G., Curso sobre temas de Derecho Civil, p. 125; Mosset Iturraspe, Jorge, Compraventa inmobiliaria, Ediar, Buenos Aires, 1976, p. 94 y Garrido, Roque F., Boleto de compraventa y posesión legítima, en J. A. 1976-III-675. En el mismo sentido cabe citar también el Despacho C de la recomendación relativa al punto I del tema III: Boleto de compraventa inmobiliaria, considerado en las II Jornadas Provinciales de Derecho Civil, Mercedes, Buenos Aires, realizadas durante los días 2, 3 y 4 de junio de 1983). Piensan, por lo tanto, como lo pusiera de relieve Santos Cifuentes, que el contrato de compraventa inmobiliaria –en cuanto se hallaren reunidos los requisitos de consentimiento, objeto y precio– puede perfectamente ser expresado en un instrumento privado. Y ello, por cuanto las partes, en el boleto de compraventa, entendieron obligarse a las prestaciones objeto del negocio y no como mero antecontrato, es decir simplemente a otorgar otro contrato mediante escritura pública. Desde luego que la titularidad formal del dominio se adquirirá luego de suscribirse la correspondiente escritura pública (arts. 1184, inc. 1º; 1185, 2609 y concs., Cód. Civ.).

La otra tesis sostiene, en cambio, que el boleto de compraventa constituye un precontrato por el cual las partes se obligan a otorgar posteriormente el verdadero contrato de compraventa. Se dice así que el boleto de compraventa documenta simplemente un precontrato o contrato o promesa de venta por medio de la cual las partes se obligan, en los términos de los artículos 1184, 1185 y 1187, a otorgar la correspondiente escritura pública, sin que ello obste a que en el ínterin se realicen todos los actos conducentes al logro del traspaso del dominio, posesión, pago del precio, etcétera (Fornieles, Jorge S., Boleto de compraventa, en L. L. 143-1147). Por su parte, Fernando J. López de Zavalía, también enrolado en esta segunda corriente, sostiene que el boleto de compraventa tiene una presencia jurídica bifronte: bajo un aspecto es un contrato de compraventa nulo por defecto de forma, y bajo el otro, es un contrato preliminar válido. Sólo contemplándolo bajo esos dos aspectos es posible captar toda su impotencia y su simultánea fertilidad (López de Zavalía, Fernando J., Teoría de los Contratos. Parte especial, t. I, p. 297).

Por nuestra parte, participamos del primer criterio, toda vez que entendemos que el boleto de compraventa inmobiliaria, en cuanto contiene los requisitos básicos del consentimiento, objeto y precio, constituye el contrato de compraventa definido por el referido artículo 1323 del Código Civil, aun cuando no puede reputárselo título suficiente para la adquisición del dominio (art. 2609, Cód. Civ.) (cfr. nuestro libro Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801. Comentada. Anotada, 2ª ed. corregida, actualizada y ampliada, Hammurabi, Buenos Aires, 1999, ps. 66/68, en colaboración con Marta Marcolin de Andorno).

Ahora bien, entre los distintos conflictos de intereses sobre el inmueble vendido por boleto que se plantean en nuestro Derecho, nos ocuparemos en primer lugar acerca de la cuestión relativa a determinar quién tiene un mejor derecho, esto es, si el comprador por boleto o el primer embargante.

II. Conflicto de intereses sobre el inmueble vendido
por boleto: ¿Quién tiene un mejor derecho: el
comprador por boleto, el primer embargante?

En este punto nos ocuparemos acerca de un problema que ha suscitado numerosas cuestiones. Nos estamos refiriendo a la posibilidad de oponer el boleto de compraventa a terceros embargantes o frente a la quiebra o al concurso del enajenante. Como se advierte, se trata de un verdadero conflicto de intereses contrapuestos. Por un lado, la necesidad de proteger a dicho adquirente por boleto, cuando se trata de un comprador real del inmueble, que pagó una parte del precio y ha tomado posesión del mismo. Por el otro, el propósito de defender al embargante, que confiando, por ejemplo, en la información suministrada por el Registro General trabó dicha medida cautelar sobre el inmueble correspondiente. Si bien durante algún tiempo se procuró proteger con mayor fuerza a la adquisición con destino a vivienda, frente a disposiciones dispares sustentadas por la legislación civil y la concursal después se generalizó tal criterio.

Sobre este aspecto, oportunamente hemos recordado, también, que cupo a la ley 17.711, a través de la sanción del artículo 1185 bis del Código Civil, introducir una normativa tuitiva del adquirente por boleto frente a los acreedores del vendedor concursado brindando de esta manera respuesta al conflicto suscitado en la realidad social con motivo del accionar de "especuladores dotados de poco capital y mucha audacia que se lanzaban a construir grandes edificios, contando con el dinero de los futuros propietarios" (Borda, Contratos, I, p. 395). Decíamos asimismo que si bien esta norma resultó limitada en su alcance con la sanción de la ley 19.551 (art. 150), ello no fue óbice para que algún sector de nuestra doctrina y jurisprudencia recurrieran por analogía a ella a fin de alcanzar la autointegración del ordenamiento jurídico ante la carencia histórica de normas que solucionaran otras tensiones producidas por la adquisición de inmuebles por boleto; en particular, la controversia con los acreedores del vendedor no concursado (cf. Nicolau, Lidia N., El adquirente por boleto frente a los acreedores del enajenante, Juris, t. 1978, ps. 3 y ss.). Sostuvimos asimismo que si bien la solución expuesta persigue una finalidad protectora, resulta inadecuada al restringir la oponibilidad del boleto, y consecuentemente la protección del adquirente frente a los acreedores embargantes, sólo a los casos de inmuebles destinados a vivienda en los cuales los compradores hubieran abonado una parte sustancial del precio (ver Alterini, Jorge H., La tutela del adquirente por boleto de compraventa fuera del ámbito específico del artículo 1185 bis del Código Civil, en E. D., sept. 1993, p. 2). Debido a ello, consideramos acertada la solución consagrada en el Proyecto de Reformas al Código Civil de la Comisión Federal de la Cámara de Diiusdos de la Nación de 1993 en cuanto decidió incorporar una norma especial que propicia en lo pertinente que "sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1185 bis, si el boleto tiene fecha cierta y el adquirente es de buena fe, aquél es oponible incluso a terceros interesados de buena fe, siempre que tenga alguna de las publicidades suficientes referidas en el artículo 3169" (art. 1189) (cfr. nuestro trabajo Boleto de compraventa y posesión. Reformas proyectadas, en colaboración con los Dres. Mónica Fresneda Saieg, David Esborraz y Carlos A. Hernández, publicado en J. A. 1995-III-928).

Como se advierte, de este modo, frente a la necesidad de evitar que se "inventen" boletos para sustraer determinados inmuebles del patrimonio del deudor, "prenda común de los acreedores", la doctrina y la jurisprudencia han ido fijando determinadas pautas que procuraremos determinar en el presente trabajo, tales como, por ejemplo, la necesidad de inscripción de tales boletos, en aquellos supuestos legales en que ello es posible, verbigracia leyes 14.005 y modificatorias posteriores, 14.394, 19.724, etcétera o en aquellas jurisdicciones que lo admiten en general (vgr.: Santa Fe, Entre Ríos y otras provincias. Cfr. nuestro libro Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801... cit., ps. 66 y ss.), o bien, la necesidad de la existencia de posesión por parte del adquirente.

Resulta asimismo importante recordar en el presente comentario que el segundo párrafo del artículo 146 de la ley concursal 24.522 dispone que: "Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe, serán oponibles al concurso o quiebra si el comprador hubiera abonado el 25% del precio. El juez deberá disponer en estos casos, cualquiera sea el destino del inmueble, que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio contra el cumplimiento de la prestación correspondiente al adquirente. El comprador podrá cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador fuere a plazo deberá constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio".

Tal modificación importante de nuestra legislación concursal debe ser bienvenida, por cuanto ya contaba con suficiente sustento en nuestra comunidad tal jerarquización del boleto, en cuanto el mismo resultaba y resultará oponible cualquiera fuere el destino del bien.

En nuestro carácter de vocal integrante de la Cámara Civil y Comercial de Rosario, sala 2ª, hemos sostenido en el fallo de fecha 25 de septiembre de 1979, recaído en los autos "Giovannini, Juan c/Biagi, Marino c/Elma G. de Solari s/Demanda ejecutiva. Tercería" que el boleto "es un contrato de compraventa con virtualidad suficiente para ser considerado traslativo de dominio, una vez cumplido el modo y formas legales a que el vendedor se obligó. Es decir, que no es necesario un nuevo acto jurídico, con un nuevo contenido de voluntad para que se produzcan los efectos de la compraventa" (Zeus 20-318, sec. jurisp.).

En este sentido resulta de interés recordar que en las Primeras Jornadas de Derecho Civil realizadas en Mendoza, en el año 1983, la Comisión respectiva que se ocupó del tema Nº 2: Conflicto entre el adquirente por boleto y los acreedores del embargante, y a la que presentáramos una ponencia conjunta con los doctores Roberto H. Brebbia y Ángel B. Chávarri, sostuvo algunas conclusiones de interés para el presente trabajo. Así, entre otros aspectos se declaró que: "A) Si el adquirente por boleto ha sido puesto en posesión por el transmitente: frente a los acreedores quirografarios del transmitente: a) sin medida cautelar registrada: triunfa el poseedor por boleto; b) con medida cautelar registrada después de la posesión por boleto: triunfa el poseedor; c) con medida cautelar registrada antes de la posesión por boleto: triunfa el acreedor. B) Si al adquirente por boleto no se le ha efectuado la tradición: frente a los acreedores quirografarios: triunfa el que primero inscribe medidas precautorias. Si el adquirente por boleto ha sido puesto en posesión del inmueble: frente a acreedores hipotecarios: a) cuya hipoteca fue constituida después de que el adquirente fue puesto en posesión: triunfa el adquirente por boleto; b) cuya hipoteca fue constituida antes de que el adquirente fuera puesto en posesión: triunfa el acreedor hipotecario; frente a un acreedor anticresista o con derecho de retención: vence el acreedor anticresista; el acreedor con derecho de retención vence si empezó a ejercer ésta antes de la tradición del titular del boleto. Si al adquirente por boleto no se le ha efectuado la tradición: triunfa el que primero inscribe medidas precautorias". Ha dicho la Cámara Nacional Civil, sala C, que el boleto de compraventa "es oponible a los acreedores privilegiados o quirografarios –aun los hipotecarios– si ha mediado desplazamiento de la posesión a favor del adquirente. Ello aun cuando la posesión sea posterior al nacimiento de los créditos privilegiados o quirografarios, salvo los hipotecarios" (fallo del 17-6-88, L. L. 1990-A-207) (Lorenzetti, ob. cit., t. I, p. 346, nota 462).

Asimismo hemos recordado oportunamente que en el Segundo Encuentro de Abogados Civilistas realizado en Santa Fe, en 1988, al que también presentamos una ponencia conjunta con el doctor Ángel B. Chávarri, se recomendó que: "No obstante reconocerse la superioridad técnica de la publicidad registral en materia inmobiliaria, con relación a la publicidad posesoria, debe destacarse que la posesión constituye la exteriorización de una situación jurídica real, de innegable trascendencia publicitaria, cuando se aprecia no desde el punto de vista fugaz de la tradición, sino ejercida y prolongada en el tiempo durante un lapso razonable" (cfr. nuestro trabajo: Vigencia de la publicidad posesoria en materia de Derechos Reales, en Zeus 50-D-193).

En forma coincidente con lo expuesto se ha resuelto que el acreedor embargante no puede oponer su crédito personal al adquirente de buena fe por boleto de compraventa y puesto en la posesión del inmueble. Por tanto, solicitado el levantamiento del embargo por la adquirente por boleto de compraventa, corresponde resolver a su favor, máxime ante la existencia de un pronunciamiento que condena al enajenante a otorgar la escritura traslativa de dominio (CNCCom., sala B, 24-4-97, L. L. 1997-F-226) y que si el boleto de compraventa presentado por un tercero en el expediente ha sido inscripto en el registro público con anterioridad a la promoción del juicio principal y a la deuda allí reclamada, y la contratación no ha sido cuestionada por las partes, ha de concluirse que aquél está legitimado para obtener el desembargo del inmueble cautelado y a que se le otorgue la posesión del mismo (CApel. de Concordia, sala 3ª, Civ. y Com., 26-9-95, D. J. 1996-1-1302).

También se ha sostenido, con razón a nuestro juicio, que los actos posesorios del adquirente de un inmueble por boleto de compraventa que omitió su registración (art. 2505, Cód. Civ.) y que pretende se declare su mejor derecho sobre el del acreedor embargante, deben ser concreta y específicamente alegados y probados (CA2ªCCom. de Paraná, sala 2ª, 26-6-97, L. L. Litoral, Juris 1997-939) y que la oponibilidad del boleto de compraventa frente a un embargo de fecha posterior a su suscripción (art. 1185, Cód. Civ.) no requiere del previo cumplimiento de los requisitos de publicidad del acto, en tanto aquélla surge como consecuencia de la protección que el ordenamiento jurídico ha conferido a la vivienda (CCCom. de Posadas, sala 2ª, 12-4-97, L. L. Litoral, Juris 1998-668), y que en un conflicto suscitado entre el adquirente de un inmueble en las condiciones del artículo 1185 bis del Código Civil, y un tercero, acreedor quirografario del vendedor por obligaciones de dar sumas de dinero, la prioridad no estará dada por la fecha del crédito de este último, sino por la anotación del acto jurídico en cuya virtud particularizó sobre la cosa genérica afectación del patrimonio del deudor como prenda de sus acreedores, y concretándose esta individualización con efectos hacia terceros, por el asiento del embargo que produjo la afectación del inmueble al crédito del ejecutante, con fecha posterior a la enajenación por boleto la prelación cede y el boleto de compraventa resulta oponible al acreedor embargante (CACCom. de San Martín, sala 2ª, 28-9-95, L. L. Buenos Aires 1996-107).

Procurando sintetizar lo que se ha expuesto en los párrafos precedentes, Lorenzetti presenta la regla y sus excepciones en la materia que estamos analizando, de la siguiente manera:

1. adquirente por boleto puede encontrarse con que existe una medida cautelar trabada y registrada con anterioridad a la posesión: triunfa la cautelar.

2.Si hay publicidad registral, obtenida mediante la inscripción del boleto, éste tiene precedencia respecto del embargo.

3.Si hay publicidad posesoria también tiene precedencia (conf. nuestro referido trabajo en colaboración, J. A. 1995-III-928). El poseedor puede oponer al embargante todos los efectos que derivan de la posesión misma (restitución de mejoras, derecho de retención, adquisición de frutos, etc.) y de su carácter de acreedor (art. 1196, Cód. Civ.).

4.Se ha señalado que en las ejecuciones individuales es de aplicación analógica el régimen del artículo 1185 bis del Código Civil, ya que si se lo puede oponer a la quiebra o al concurso, con mayor razón puede hacérselo frente a un embargante. Para ello se requiere: fecha anterior oponible, ya sea porque tenga fecha cierta o se haya entregado la posesión, pago del 25% del precio y buena fe.

5.En el conflicto entre el comprador por boleto y el acreedor hipotecario debe estarse a la posesión: si ésta fue dada con anterioridad a la hipoteca triunfa el comprador; en cambio, si la hipoteca fue anterior a la posesión prevalece el acreedor, quedándole al comprador las acciones contractuales contra el vendedor y las penales. Si el acreedor hipotecario ejecuta el bien, el comprador por boleto con posesión anterior a la hipoteca puede deducir la tercería de dominio (SCJBA, E. D. 55-203, con nota de Borda, Guillermo A., Acerca de la posesión legítima y el abuso del derecho) (Lorenzetti, Tratado de los Contratos cit., t. I, ps. 346/47).

De este modo hemos procurado reflejar los aspectos más salientes que una calificada doctrina autoral y jurisprudencia ha venido fijando hasta el presente en el conflicto de intereses sobre el inmueble vendido por boleto, entre el adquirente y el primer embargante.

Pasamos ahora a ocuparnos acerca de otro tema importante en la materia y estrechamente vinculado con el que acabamos de analizar, cual es el relativo a las tercerías de dominio y de mejor derecho.

III. Tercerías de dominio y de mejor derecho

A fin de orientarnos en la consideración de este tema, corresponde recordar inicialmente que la tercería consiste en la pretensión que puede interponer una persona ajena a las partes que intervienen o figuran en un determinado proceso, a fin de que se disponga el levantamiento de un embargo trabado en ese proceso sobre un bien de su propiedad, o de que se le reconozca el derecho a ser pagado con preferencia al embargante con el producido de la venta del bien que ha sido objeto de dicha medida (Palacio, Lino E., Derecho Procesal Civil, Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1970, t. III, p. 273).

Como fácil resulta de ver, en dicha definición están comprendidas las dos categorías de tercería, esto es, la de dominio y la de mejor derecho.

En forma coincidente con lo expuesto, el artículo 97 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación dice que: "Las tercerías deberán fundarse en el dominio de los bienes embargados o en el derecho que el tercero tuviere a ser pagado con preferencia al embargante.

"La de dominio deberá deducirse antes de que se otorgue la posesión de los bienes; la de mejor derecho, antes de que se pague al acreedor.

"Si el tercerista dedujere la demanda después de diez días desde que tuvo o debió tener conocimiento del embargo o desde que se rechazó el levantamiento sin tercería, abonará las costas que originare su presentación extemporánea, aunque correspondiere imponer las del proceso a la otra parte del declararse procedente la tercería".

También aquí aparecen las mencionadas tercerías de dominio y de mejor derecho.

Como dato relevante resulta importante recordar asimismo que el Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Santa Fe, aparte de las dos mencionadas categorías de tercerías, contempla una tercera, esto es, la llamada "tercería de posesión", que resulta particularmente interesante en el tratamiento del tema relativo al adquirente de un inmueble por boleto que estamos analizando.

En tal sentido se tiene que el artículo 301 de dicho Código ritual dispone que "Quien pretenda total o parcialmente la cosa o el derecho sobre que verse la litis de un proceso ya trabado entre otros, puede intervenir en éste con carácter de parte y de acuerdo con lo establecido para la tercería excluyente en el juicio declarativo", en tanto que el artículo 306 del mencionado cuerpo legal dice: "Cuando la tercería fuere coadyuvante, se tramitará unida a la acción o excepción a que coadyuvare, sin que pueda retrogradar ni suspender el curso de la cusa" y el artículo 307 dispone que: "Si fuere excluyente y la causa pendiere en primera instancia, se suspenderá el procedimiento de ésta; se tramitará aquélla en la forma que corresponda, hasta quedar en el mismo estado; de allí continuarán ambas por el mismo trámite y se resolverán en una sola sentencia.

"Si la causa estuviere en segunda instancia, la tercería se tramitará en pieza separada con ambos litigantes, sin suspenderse el curso de aquélla; pero no se dictará sentencia hasta que el estado de la tercería permita pronunciar una sola".

De su lado, el artículo 320 de dicho Código ritual santafesino prescribe que: "Las tercerías que se deduzcan en juicio ejecutivo deben fundarse en el dominio o la posesión de los bienes embargados o en el derecho que el tercero tenga para ser pagado con preferencia al ejecutante.

Se sustanciarán en piezas separadas, con el ejecutante y el ejecutado, por el trámite del juicio declarativo que corresponda, sin suspenderse el juicio ejecutivo".

Caracterizadas de esta manera, tanto desde el punto de vista doctrinario cuanto legal, las distintas clases de tercerías, consideraremos seguidamente la incidencia que ello tiene en el campo especial del conflicto de intereses que pueden plantearse al adquirente de un inmueble mediando boleto de compraventa.

Y así se tiene en primer lugar que en un interesante fallo de la Suprema Corte de Justicia de Mendoza del 30 de mayo de 1996 se sostuvo que el adquirente de un inmueble mediando boleto triunfa en la tercería de mejor derecho o en la acción de oponibilidad ejercida en el proceso individual o concursal, si se cumplen los siguientes recaudos: a) El boleto tiene fecha cierta o existe certidumbre fáctica de su existencia anterior al embargo o a la apertura del concurso; b) el boleto tiene publicidad (registral o posesoria); c) el tercerista o peticionante en el concurso ha adquirido de quien es el titular registral o está en condiciones de subrogarse en su posición jurídica mediante un perfecto eslabonamiento entre los sucesivos adquirentes; d) el tercerista o peticionante en el concurso es de buena fe y ha pagado el 25% del precio con anterioridad a la traba del embargo o a la apertura del concurso universal (SCJ de Mendoza, 30-5-96, J. A. 1997-I-83).

Resulta asimismo importante en esta materia poner de relieve que los actos posesorios del adquirente de un inmueble por boleto de compraventa que omitió su registración en los términos del artículo 2505 del Código Civil, y que pretende se declare su mejor derecho sobre el del acreedor embargante, deben ser concreta y específicamente alegados y probados (cfr. nuestro Código Civil anotado. Libro III. Derechos Reales, t. I, ps. 233/235, en colaboración con Roque Garrido, y CA2ªCCom. de Paraná, sala 2ª, 26-6-96, L. L. Litoral 1997-939).

También se ha sostenido que el artículo 1185 bis del Código Civil es tan ley vigente como las disposiciones atinentes a las inscripciones registrales y sus efectos. Así, no procede la tercería de dominio fundada en un boleto de compraventa, debido a que el titular del boleto no es dueño, no tiene el dominio según el Código Civil (art. 1044, Cód. Proc. Civ.). Pero, por el principio iura novit curia, si se entabla la tercería de dominio, se la debe entender como de mejor derecho (CCCom.CAdm. de San Francisco, Córdoba, 6-6-96, L. L. C. 1996-C-1312). En forma coincidente se tiene el fallo de la Cámara Nacional Civil, sala L, del 14-5-96 (L. L. 1996-E-31 y D. J. 1996-2-547), como así el de la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Laboral y Paz Letrada de Curuzú Cuatiá (Corrientes), en el que se dijo que si el adquirente por boleto de compraventa, en las condiciones previstas por el artículo 1185 bis del Código Civil, pretende oponer el mismo a los embargantes del bien, la vía idónea es la tercería de mejor derecho y no la de dominio, pues éste se halla aún en cabeza del ejecutado embargado y no en la del adquirente si no se ha inscripto en el registro pertinente la transmisión del dominio (fallo del 10-8-95, D. J. 1995-2-1135).

Mas se ha decidido con razón a nuestro juicio que el poseedor con boleto de compraventa puede interponer tercería de dominio en la ejecución hipotecaria seguida por el acreedor contra el enajenante que tenía inscripto el dominio a su nombre (CNACiv. de la Capital, sala B, 24-4-97, L. L. 1997-F-226).

En este sentido, en el mencionado fallo de la sala 2ª de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Rosario, del 25 de septiembre de 1979, que hemos suscripto en nuestro carácter de integrante de dicho órgano jurisdiccional, hemos sostenido que debiendo considerarse legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe mediante boleto de compraventa, debe decirse que el tercerista se halla amparado por el artículo 2355, in fine del Código Civil, luego de dicho agregado introducido al mismo por la ley 17.711. La posesión adquirida por la tradición de la cosa comprada y en cumplimiento de un título suficiente (contrato de compraventa por boleto) constituye, dentro de la economía del Código Civil, un derecho jurídicamente protegido, con independencia del dominio. Siendo el tercerista en su carácter de poseedor de buena fe del inmueble, titular de un derecho jurídicamente protegido, el mismo debe prevalecer frente al codemandado que exhibe un crédito simplemente quirografario (in rebus "Giovannini, Juan c/Biaggi, Marino c/Elma G. de Solari s/Demanda ejecutiva. Tercería", Zeus 20-318, sec. doct.). En sentido contrario se ha dicho que no procede la tercería de dominio fundada en un boleto de compraventa, aunque haya existido pago total del precio y buena fe en la posesión invocada, sin que la reforma introducida por la ley 17.711 al Código Civil altere tal conclusión (CNAFed. de Bahía Blanca, sala I, 28-8-98, J. A. 1999-II-72).

Mas es importante poner de resalto en esta materia que evidentemente en la tercería planteada entre acreedor embargante y adquirente de buena fe por boleto de compraventa de inmueble, es mayoritaria la orientación que sostiene la prevalencia del segundo en relación al primero, a la hora de determinar la preferencia de los respectivos créditos emergentes, como muy bien lo ha señalado la Sala Civil y Comercial del Superior Tribunal de Justicia de Entre Ríos, en el meduloso fallo del 17 de mayo de 1994, publicado en J. A. 1995-II-108.

Resultan asimismo de interés reflejar en el presente trabajo algunos pronunciamientos vinculados a aspectos procesales de las tercerías, tanto de dominio, cuanto de mejor derecho.

Así se ha dicho que la tercería de mejor derecho en juicio ejecutivo constituye un proceso autónomo, ya que el tercerista, aduciendo una pretensión propia e independiente frente al demandante y demandado en el juicio al que se vincula la tercería, entra en litigio con ellos, y así entonces, aquéllos pasan a ser codemandados de él, que asume el carácter de actor. Si la tercería se tramita por el procedimiento del juicio ordinario, siendo el arraigo oponible en dicho tipo de juicio declarativo, y no habiéndose alegado ninguna de las circunstancias que obstan a su procedencia, cabe tener por bien planteado el arraigo (CCCom. de Rosario, sala 2ª, 5-11-84, Juris 76-86) y que no obsta a la procedencia de la tercería de dominio la circunstancia de que se haya efectuado el remate, mientras el comprador no haya sido puesto en posesión del bien, por cuanto hasta ese momento no ha adquirido la propiedad. Aun cuando el tercerista resulte parte vencedora en la acción, debe cargar con las costas de ambas instancias como consecuencia de su presentación tardía (art. 325, Cód. Proc. Civ. y Com. de Santa Fe) (Cám. de Paz Letrada de Santa Fe, 29-7-74, Zeus 721-J-79, t. V. Ambos fallos aparecen citados por Hernán Martínez, en Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Santa Fe. Análisis doctrinario y jurisprudencial, t. 1, dir. por Jorge W. Peyrano y Roberto A. Vázquez Ferreyra, Juris, Rosario, 1998, ps. 919/920).

Con lo expuesto damos término al presente trabajo en el que hemos querido poner de relieve las diferentes cuestiones que pueden plantearse al adquirente de un inmueble por boleto.

Augusto, Te agradezco, el panorama que me distes. LO que tengo que hacer es un escrito en el cual interpongo una medida cautelar y la tengo que fundamentar en doctrina y jurisprudencia, sin que sea motivada por un titulo ejecutivo, posiblemente para salir de lo comun (como decis vos -y me parece buenisima idea-) hare algo relacionado con el corralito, todo depende de la doctrina y jurisaprudencia que me pases vos, si tenes para decirme de donde sacarla, despues evaluare todo y hare el escrito. Asi que TE CONFIRMO que me mandes el material que tengas y si queres mandame lo que precise de la doctrina y jurisprudencia del mismo tema o todo lo que vos quieras (todo sirve y ayuda). Desde ya te agradezco lo que me mandastes y por las observaciones (que viniendo de otra persona son mas objetivas) y te abren las ideas.-