Juicio Desalojo

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Nuevo art. 680 ter Esta novísima reforma incorpora el art. 680 ter ‑que establece obligatoriamente el reconocimiento judicial previo al traslado de la demanda‑, en los desalojos por las causales de falta de pago, intrusión, cambio de destino, deterioro del inmueble, obras nocivas y uso abusivo o deshonesto.
Siguiendo los lineamientos del art. 479 del CPCCN, el reconocimiento impuesto refiérese al de lugares o cosas, se trata del inmueble objeto de la litis y, el magistrado también podrá, conforme el inc. 2º de dicha norma, disponer la concurrencia de peritos y testigos al acto y, de acuerdo al inc. 3º, en orden al art. 475, mandar confeccionar planos, relevamientos, fotografías, filmaciones, exámenes científicos e incluso reconstrucción de hechos, todo ello en el marco determinado por las medidas preliminares de prueba anticipada, según el art. 326 inc. 2º del CPCCN., sin intervención de la parte contraria, pero con asistencia del “defensor oficial”, según los lineamientos del art. 327 de dicho código.

IV. Agregado del art. 684 bis
Una segunda modificación consiste en el agregado del art. 684 bis, estableciendo para las causales de falta de pago o vencimiento del plazo contractual, un trámite de lanzamiento inmediato del inmueble, a solicitud del actor y previa caución real, conforme el procedimiento del art. 680 bis para la expulsión de intrusos, fijando a cargo del actor una multa de hasta $ 20.000 en favor de la contraparte, a más de ejecutarse la caución, cuando se probare que el primero obtuvo la medida, ocultando hechos o documentos que prueben la relación locativa o el pago de alquileres.

V. El art. 680 ter. Reconocimiento judicial imperativo
1. Alcances.
Dispone la nueva norma el reconocimiento judicial imperativo, en las pretensiones de desalojo fundadas en las siguientes causales: a) cambio de destino; b) deterioro del inmueble; c) obras nocivas; d) uso abusivo; e) uso deshonesto; f) falta de pago; g) vencimiento del plazo; h) intrusión.
2. Análisis de cada causal:
Como paso previo al análisis de cada causal específica de desahucio contempladas por este artículo, mencionaremos la clasificación que prima en la doctrina, sobre las causales de desalojo (Rocca, Ival, Contratos y procesos de locación, Fedye, Bs. As., 1977, ps. 468 y sig.), excluyendo las que oportunamente perdieron vigencia por las derogadas leyes de emergencia en materia de alquileres, tan dañinas al mercado locativo y que estancaron nuestro desarrollo inmobiliario.
3. Causales resultantes de las normas generales de los contratos:
Son éstas una consecuencia directa del concepto de contrato en los moldes tradicionales de nuestro Derecho Civil.
Rescisión pactada, automática o no, según convención, con referencia a incumplimientos determinados en el contrato (arts. 1137 y 1197 del Cód. Civil).
Rescisión por imperio de la ley, dada en caso de incumplimiento de prestaciones, formulada una preintimación a cumplir y pasados los 15 días posteriores, sin resultado positivo (art. 1204 Cód. Civil) y, en el supuesto de falta de pago de alquileres, vencidos los 10 días desde la intimación de pago (art. 5º ley 23.091)
Rescisión originada en la declaración judicial de excesiva onerosidad sobreviniente, ante circunstancias extraordinarias e imprevisibles (art. 1198 Cód. Civil).
4. Causas resultantes de normas especiales sobre capacidad:
Se refieren a los arrendamientos de bienes de la mujer casada y del menor de edad en determinadas condiciones.
Vencimiento del plazo máximo de 5 años, cuando los ha dado en locación el marido, correspondiendo el dominio a su cónyuge.
Causas legales específicas:
Vencimiento de los 10 años de locación, en los supuestos que el plazo contractual haya excedido ese lapso (art. 1505 Cód. Civil)
Vencimiento de los términos mínimos legales según el destino (Art. 1507 Cód. Civil y 2º ley 23.091)
En contrato por plazos menores a los mínimos legales arriba aludidos, aumento de la capacidad locativa por mejoras a realizar por el locador o en los casos de construcción no menor del 10%, de la valuación fiscal del inmueble locado (art. 1507 Cód. Civil)
Falta de pago de dos períodos consecutivos de alquiler (art. 1579 Cód. Civil).
Uso diferente o distinto, como principio general, aunque no cause perjuicio (arts. 1504, 1555, 1559 y ccts. Cód. Civil).
Uso abusivo que perjudique (arts. 1507 y 1559 Cód. Civil).
Cesiones o subarriendos prohibidos por la ley o por el contrato (arts. 1507 y 1583 Cód. Civil)
Abandono del bien locado por el locatario, sin dejar “persona que haga sus veces” (art. 1564 Cód. Civil y 49 ley 21.342).
Obras nuevas realizadas por el locatario, que fueren nocivas. Esta causal en principio de encuentra subsumida en la de uso abusivo (art. 1566 Cód. Civil).
Omisión por el locatario de cumplir con mejoras acordadas a su cargo y, que demandado el cumplimiento, no las realiza (art. 1567 Cód. Civil).
Destrucción total del inmueble locado, por caso fortuito (art. 1521 y 1604 inc. 3º Cód. Civil).
a) Cambio de destino:
Se presenta el supuesto más común, cuando el locatario de vivienda muda ese destino a una actividad comercial, acumulándose también a veces con la causal de obras nocivas, debido a construcciones que se realizan para la adaptación funcional.
Caería en esta causal quien viola lo dispuesto por el art. 1504 del Cód. Civil, ya que cuando el destino estuviere expresado en el contrato, el locatario no puede cambiarlo y, si no estuviere determinado, el goce del inmueble deberá ser conforme a su naturaleza o al que la costumbre del lugar le hace servir .
También el art. 1555 del código prohíbe el cambio de destino y aunque ello no le traiga perjuicio alguno al locador.
El art. 1559 legitima activamente al locador, para demandar la rescisión culpable de la locación o la supresión de las causas del perjuicio, en su caso, a más de los daños y perjuicios, al locatario que cambia el destino locativo.
Recordemos que el art. 1566 habilita al locador para accionar por resolución contractual, en el supuesto de muda de destino (y también de obras nocivas).
b) Deterioro del inmueble:
Si el inquilino realiza obras o trabajos en el inmueble locado que lo alteren, modifiquen o perjudiquen, el locador estará habilitado por el art. 1566 del Cód. Civil, a demandar la resolución del contrato.
c) Obras nocivas:
Cuando el locatario realiza obras que perjudiquen el inmueble, el locador puede exigir el desalojo, lo dispone así el art. 1566 del Cód. Civil. Obra nociva es la que daña o resulta perniciosa para el inmueble locado. En el supuesto de resolución por esta causal, no rige el plazo de gracia que prevé el art. 1204 del Cód. Civil.
d) Uso abusivo:
Origínase este supuesto, cuando el inmueble es usado desaprensivamente por el locatario, incluso causándole daño o deterioro, sea culposo o intencional y causado por el mismo inquilino o por sus convivientes, dependientes o huéspedes. Procede el desalojo conforme se desprende de los arts. 1559 a 1563 del Cód. Civil.
e) Uso deshonesto:
Al utilizarse el bien para fines deshonestos, el desalojo procede de inmediato (arts. 1503 y 1507 Cód. Civil).
f) Falta de pago:
Se supone referido al impago de alquileres de dos períodos consecutivos, ante la intimación previa cursada a ese fin, procede el desalojo (art. 1579 Cód. Civil y 5º ley 23.091).También quedan ante ese supuesto, resueltos los subarrendamientos (art. 1606 Cód. Civil). Si hay cláusula contractual estableciendo que las expensas de la P.H. o los impuestos territoriales integran el alquiler, también procede la resolución por falta de pago de los alquileres."