Le prometieron un credito y no se lo dieron, ahora deben indemnizarlo

El sueño de la casa propia se desvaneció para una pareja, quienes decidieron ir a un banco a solicitar un crédito hipotecario, el cual en un primer momento se lo iban a otorgar y con posterioridad no fue concedido.
Llevaron los papeles correspondientes y se fueron felices. Cumplían con cada uno de los requisitos que les solicitaban. Buscaron "el lugar" que siempre habían soñado y se presentaron ante la escribana designada por la entidad. Allí firmaron el boleto de compraventa y pagaron los gastos de sellado y certificado. Al poco tiempo, la realidad del país les pegó una cachetada: debido a la crisis, les denegaron el préstamo.


Todo comenzó a mediados de 2001, cuando una pareja decidió acercarse a un banco para solicitar un préstamo hipotecario a los fines de comprar su casa. Creyendo que cumplían todos los requisitos y debido a que podían pagar las cuotas, el 14 de diciembre de 2001 firmaron el boleto de compraventa. Cuatro días más tarde, fueron a la escribanía para pagar los gastos de sellado y llevar la documentación correspondiente.

En marzo de 2002, la compra se frustró debido a que la pareja no hizo efectiva la entrega de dinero. ¿Por qué no lo hizo? Porque la entidad bancaria no les depositó el monto solicitado.

Por tal motivo, iniciaron acciones legales para recuperar el dinero invertido y, además, para ser resarcidos por el daño moral sufrido. La jueza de primera instancia hizo lugar al pedido. Sin embargo, la pareja consideró muy bajo el monto establecido en concepto de daño moral y se presentó ante la cámara comercial pidiendo que se le incremente la suma.

La entidad financiera señaló que debido a la crisis y a la normativa de emergencia dictada en ese momento, no pudo cumplir con las condiciones del préstamo pactadas entre las partes, configurándose un supuesto de caso fortuito, que es lo que sucede cuando un hecho no ha podido preverse, o cuando las partes sí lo han previsto, pero no lo han podido evitar. Según Julio Pueyrredón, socio de PriceWaterhouseCoopers, el tema del daño moral necesariamente tiene que estar relacionado con "el precio de las lágrimas" sufridas por los damnificados.

Además, la firma manifestó que como consta en el acta notarial del 15 de marzo de 2002, la operación de compraventa se frustró no porque no se haya otorgado el préstamo, sino por la falta de acuerdo entre la pareja y los vendedores respecto del saldo que el matrimonio debía.

Asimismo, aseveró que los clientes concurrieron ante el escribano a fin de celebrar únicamente la escritura y, en consecuencia, cancelar el saldo de precio en los términos de la normativa vigente, donde la convertibilidad ya no corría. Y argumentaron que los vendedores pretendían que el inmueble sea abonado a razón de $1,40 por cada dólar.

¿Qué dijo la Cámara?
Los jueces del caso “Fini, Esteban Enrique y otro c/ Bankboston N.A. s/ ordinario” hicieron hincapié en el principio de confianza que debe existir al momento de efectuar un contrato, por el que los participantes deben actuar de acuerdo a las expectativas que pueden llegar a generar en la otra parte, tanto en la etapa de negociación del contrato, en el desarrollo y –en ciertos casos- en el período posterior al mismo.

Con respecto a la citada normativa de emergencia dictada durante el 2001 y 2002, advirtieron que “se evidenciaron limitaciones en torno a la moneda en la cual se cumplirían las obligaciones."

"Ponderando especialmente que la solicitud se encontraba aprobada, nada impedía que la entidad bancaria –en virtud del principio de buena fe- otorgase el crédito en pesos, pero por el monto necesario para adquirir en el mercado libre de cambio la cantidad de dólares indicada en la solicitud o, en todo caso, otorgarlo a la paridad de $1,40 por cada dólar (como se estableció en el decreto 214/2002 para obligaciones vinculadas con el sistema financiero) y así destrabar el conflicto entre las partes.”´, agregaron los camaristas.

De acuerdo a la visión de los magistrados, este problema surgió porque “quien en el curso de una negociación -y más cuando ésta ha avanzado suficientemente como para despertar en la otra parte una legítima expectativa acerca de su culminación-, la rompe intempestivamente sin motivo justificado, debe responder por los daños consiguientes”.

En este sentido, sostiene el tribunal, que existió una oferta, por parte del banco, aceptada por la pareja, que si bien no había derivado en la suscripción del mutuo hipotecario obligaba a las partes a conducirse de forma tal de que debía lograrse el negocio.

Para hacer caer los argumentos del banco, los jueces dijeron que: "Nadie podría justificar que el requirente de un préstamo realice erogaciones previas, sin tener la seguridad de que la solicitud de mutuo estuviese aprobada. Esto último no significa que el préstamo se otorgue necesariamente -dado que puede frustrarse si como consecuencia del estudio de títulos se comprueba la existencia de alguna imperfección u otra falencia-, pues esa es otra etapa posterior a la que se discutió. Además, el banco no acreditó que así fuera; es decir, que el escribano sea designado y efectúe su cometido aún antes de saber si el solicitante del préstamo cumplía con los requisitos exigidos, si el valor de la propiedad a gravar era proporcional al monto del préstamo a otorgar, etc.

Con respecto al resarcimiento explicaron que “en cuanto a los efectos de la culpa previa a la formación del contrato, se debe resarcir los daños y perjuicios que la otra parte no habría sufrido, si no se hubiera constituido la obligación. Si el matrimonio no es culpable, no es justo que sufra las derivaciones de esa contingencia -por lo que se debe tratar de restablecer la situación patrimonial anterior a la constitución de la obligación que ha resultado desvanecida-".

Siguiendo esa línea, remarcaron que: “La frustración de la adquisición de la vivienda ocasionó sin lugar a dudas en la pareja padecimientos y angustias que afectaron o alteraron su equilibrio emocional”.

En cuanto al daño moral reconocido en la sentencia, el tribunal consideró que los clientes no debían probar el daño moral sufrido puesto que el mismo surgía de las circunstancias fácticas del incumplimiento del banco.

Cuestiones bajo la lupa
Gastón Dell´Oca, del estudio Baker & Mackenzie, indicó que "es interesante destacar que ni el fallo de primera instancia ni la Cámara consideró la época en que fue frustrado el negocio de los clientes. El crédito hipotecario fue solicitado en octubre de 2001, poco tiempo antes de que fueran dictadas la normativa que incluyeron la salida de la convertibilidad, la pesificación de la economía y el corralito financiero."

En cuanto a la aprobación de préstamo, surge del fallo que "existían pruebas suficientes para considerar que el banco lo había aprobado y que los solicitantes cumplían con los requisitos exigidos por la entidad bancaria", explicó el abogado.

En efecto, la conducta del banco se dirigió a la "efectivización del préstamo, generando expectativas del matrimonio". Sin perjuicio de las circunstancias particulares del caso, el experto indicó que "es una tendencia jurisprudencial actual indemnizar el daño moral, sin que el actor deba producir prueba sobre el mismo, fijando el juez su monto teniendo en cuenta las circunstancias del caso y la situación del actor y el demandado".

Siguiendo con este tema, Martín Lepiane, abogado del estudio Pérez Alati, Grondona, Benites, Arntsen & Martínez de Hoz (h), señaló que "no hay razón para excluir el daño moral en este caso. Corresponde por la simple frustración que le provoca el banco al no entregarle el dinero".

Con respecto a la cuantificación del monto, puntualizó que "hay que tomar las circunstancias de cada caso. En esta oportunidad, aparentemente estamos en presencia de personas que no estaban acostumbrados a realizar este tipo de transacciones, por lo que la indemnización por daño moral debe ser mayor a lo que le correspondería a alguien que sí las efectúa repetidamente".



FUENTE:

Sebastián Albornos
iProfesional.com