Ley 13512 del 13/10/1948

Ley 13512



PROPIEDAD HORIZONTAL



.- Incorpora al Código Civil el Régimen de la
Propiedad Horizontal -



Sanción: 30/09/1948.



Bs. As. 13/10/1948



B.O.: 18/10/1948



Art. 1° - Los distintos pisos de un edificio o distintos
departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio
de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida
a la vía pública directamente o por un pasaje común
podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo
a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede
pertenecer en condominio a más de una persona.


Art. 2° - Cada propietario será dueño
exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno
y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables
para mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razón:



a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos,
galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas
de entrada, jardines;


b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción,
agua caliente o fría, refrigeración, etc.;


c) Los locales para alojamiento del portero y portería;



d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;



e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en
general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios
de beneficio común.


Esta enumeración no tiene carácter taxativo.


Los sótanos y azoteas revestirán el carácter
de comunes, salvo convención en contrario.


Art. 3°- Cada propietario podrá usar de los
bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir
el legítimo derecho de los demás.


El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será
proporcional al valor del departamento o piso de su propiedad,
el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto
por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución
fiscal.


Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables
del dominio uso y goce de su respectivo departamento o piso. En
la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso
se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán
efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente
del piso o departamento a que accedan.


Art. 4°- Cada propietario puede, sin necesidad de
consentimiento de los demás, enajenar el piso o departamento
que le pertenece, o constituir derechos reales o personales
sobre el mismo.


Art. 5° - Cada propietario atenderá los gastos
de conservación y reparación de su propio piso o
departamento estando prohibida toda innovación o modificación
que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes.



Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las
paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las
del conjunto.


Art. 6°- Queda prohibido a cada propietario y ocupante
de los departamentos o pisos:


a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres
o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad
y administración;


b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad
de los vecinos ejercer actividades que comprometan la seguridad
del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales
para el edificio.


Art. 7°- El propietario del último piso no puede elevar
nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de
los propietarios de los otros departamentos o pisos al de la planta
baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen
la solidez de la casa, como excavaciones, sótanos, etc.


Toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse
sin la autorización de todos los propietarios.


Art. 8°- Los propietarios tienen a su cargo en proporción
al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención
en contrario, las expensas de administración y reparación
de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para
mantener en buen estado sus condiciones de seguridad comodidad
y decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir
al pago de las primas de seguro del edificio común y a
las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes
y bienes comunes por resolución de los propietarios, en
mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce mas cómodo
o de mayor renta.


Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren,
a juicio de cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias
al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez,
salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o
interior del edificio, pueden ser objeto de reclamación
formulada ante la autoridad judicial, y resuelta por el trámite
correspondiente al interdicto de obra nueva, pero la resolución
de la mayoría no será por eso suspendida sin una
expresa orden de dicha autoridad.


Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador
y no mediando oposición de los demás, previamente
advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservación
o reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser
reembolsados. Podrá también, cualquiera de los propietarios
realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar
los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en
la medida en que resultaren útiles. En su caso, podrá
ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado.



Ningún propietario podrá liberarse de contribuir
a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes
o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que
le pertenece.


Art. 9° - Al constituirse el consorcio de propietarios,
deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad
y administración por acto de escritura pública que
se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho
reglamento solo podrá modificarse por resolución
de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos
tercios. Esta modificación deberá también
consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro
de la Propiedad.


El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los
siguientes puntos:


a) Designación de un representante de los propietarios,
que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá
facultades, para administrar las cosas de aprovechamiento común
y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios
para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal
de servicio de la casa y despedirlo;


b) Determinar las bases de remuneración del representante
y la forma de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso,
el reemplazante por acto de escritura pública;


c) La forma y proporción de la contribución de los
propietarios a los gastos o expensas comunes;


d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso
necesario, la persona que presidirá la reunión,
las mayorías necesarias para modificar el reglamento y
adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos
en que en esta ley se exige una mayoría especial.


Art. 10. - Los asuntos de interés común que
no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas
al representante de los condominios, serán resueltos, previa
deliberación de los propietarios, por mayoría de
votos. Estos se computarán; en la forma que prevea el reglamento
y, en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene
un voto. Si un piso o departamento perteneciera a mas de un propietario,
se unificará la representación. Cuando no fuere posible
lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios,
se solicitará al juez que convoque a la reunión,
que se llevará a cabo en presencia suya y quedará
autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deberá resolver
en forma sumarísima, sin mas procedimiento que una audiencia
y deberá citar a los propietarios en la forma que procesalmente
corresponda a fin de escucharlos.


Art. 11. -El representante de los propietarios actuará
en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de
cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquellos.


Esta, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio.



Art. 12. - En caso de destrucción total o parcial
de más de dos terceras partes del valor, cualquiera de
los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales.
Si la mayoría no lo resolviera así, podrá
recurrirse a la autoridad judicial. Si la destrucción fuere
menor, la mayoría puede obligar a la minoría a contribuir
a la reconstrucción, quedando autorizada, en caso de negarse
a ello dicha minoría, a adquirir la parte de esta, según
valuación judicial.


Art. 13. - Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras
se cobrarán a cada propietario independientemente. A tal efecto
se practicarán las valuaciones en forma individual, computándose
a la vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes.



Art. 14.- No podrá hipotecarse el terreno sobre
el que se asienta el edificio de distintos propietarios, si la
hipoteca no comprende a este y si no cuenta con la conformidad
de todos los propietarios. Cada piso o departamento podrá
hipotecarse separadamente, y el conjunto de los pisos o departamentos,
por voluntad de todos los propietarios.


Art. 15.- En caso de violación por parte de cualquiera
de los propietarios u ocupantes, de las normas del art. 6°,
el representante o los propietarios afectados formularan la denuncia
correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio
sumarísino la transgresión, se impondrá al
culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio
del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos.


El juez adoptará además las disposiciones necesarias
para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento
del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester.



Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor
fuese, un ocupante no propietario, podrá ser desalojado
en caso de reincidencia. La acción respectiva podrá
ser ejercida por el representante de los propietarios o por el
propietario afectado.


La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de
la acción civil resarcitoria que competa al propietario
o propietarios afectados.


Art. 16.- En caso de vetustez del edificio, la mayoría
que represente más de la mitad del valor podrá resolver
la demolición y venta del terreno y materiales. Si resolviera
la reconstrucción, la minoría no podrá ser
obligada a contribuir a ella, pero la mayoría podrá
adquirir la parte de los disconformes, según valuación
judicial.


Art. 17. - La obligación que tienen los propietarios
de contribuir al pago de las expensas y primas de seguro total
del edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos
o departamentos en la extensión del art. 3266 del Código
civil, aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición;
y el crédito respectivo goza del privilegio y derechos
previstos en los arts. 3901 y 2686 del Código civil.


Art. 18. - A los efectos de la presente ley, quedan derogados
los arts. 2617, 2685 "in fine" y 2693 del Código
civil, así como toda otra disposición que se oponga
a lo estatuido en esta ley.


Art. 19.- El Poder Ejecutivo reglamentará esta ley estableciendo
los requisitos de inscripción en el Registro de la Propiedad
de los títulos a que la misma se refiere, forma de identificación
de los pisos o departamentos, planos que será necesario acompañar, etc.


Art. 20. - Comuníquese, etc .




Decreto 31815



Bs. As. 13/10/1948



B.O.: 18/10/1948



POR TANTO:


Téngase por Ley de la Nación, cúmplase, comuníquese,
publíquese, dése a la Dirección General del
Registro Nacional y archívese. - PERON - Belisario Gache
Pirán.-