Medianeria

Asi medio rapido contesto que sí, de leer muy por arriba el art. 2728 CC.
En el CC de Bueres Beatriz Arean trata el tema muy bien y recuerdo que explicaba varias teorias (creo que eran 3)... bueno muy completo pero no me acuerdo mucho de medianeria porque siempre me quedaron dudas y creo que es el tema más dificil de Reales.

Te mando algo que baje hace tiempo de la Web que si bien no es especificamente lo que pedis creo que sirve porque habla de la necesidad de utilizacion efectiva del muro como condición para generar reembolso y otras cosillas.


Tema del sumario: MEDIANERIA:Muro encaballado no macizo. Muros separados por una cámara de aire. Régimen aplicable al muro contiguo por encima de la altura del cerramiento forzoso. Necesidad de utilización efectiva del muro para generar el derecho al reembolso

Por entender que los propietarios del fundo lindero habían apoyado las construcciones emprendidas en el mismo sobre su muro privativo, promovieron los actores acción por cobro de medianería.

La pericia determinó que se trataba de una pared encaballada en la línea divisoria, pero que no era maciza por la existencia de cámaras de aire, cuya verdadera extensión no pudo ser establecida, aunque todo hacía suponer que no abarcaban la totalidad de tal pared.

A pesar de que el perito insistía en que el muro era medianero, esta afirmación se contradecía con su conclusión en el sentido de que los demandados no lo habían utilizado como de apoyo o carga, sino que cumplía simplemente funciones de cerramiento.

La sentencia de primera instancia, confirmada por la sala E de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil (CNCiv., sala E, 12-2-2001, "Martino, Carmelo y otro c/Feldman, Martín Jaime y otros s/Cobro de medianería" [inédito]), hizo lugar a la demanda parcialmente, ya que circunscribió la condena al pago del cincuenta por ciento del valor de la pared, desde la mampostería de submuración hasta la altura del cerramiento forzoso, toda vez que no había sido opuesta la prescripción, a pesar de que estaba holgadamente cumplida.

Luego de analizar los complejos regímenes jurídicos del muro contiguo y del muro de cerramiento encaballado, se sostiene que por cumplir el que motivara el proceso por encima de los tres metros sólo funciones de cerramiento, al no haber existido apoyo, debe aplicarse en el caso el primero de tales regímenes.

El artículo 2726 del Código Civil contempla el cerramiento, no como mera facultad, sino como obligación, debiendo la pared reunir determinados requisitos constructivos, en cuanto a altura, espesor y materiales empleados.

Desde el punto de vista del emplazamiento, dicha pared de cerramiento puede estar encaballada o ser contigua, según esté asentada sobre el terreno de los dos linderos, o en forma exclusiva sobre el de uno de ellos, respectivamente.

Por supuesto que nada impide que los dos linderos construyan dos paredes exclusivas, pegadas una a la otra, cada uno sobre la franja de su terreno que bordea la línea divisoria de ambas heredades. Tales paredes pueden quedar endosadas por contacto, pero entitativamente seguirán siendo dos muros independientes, ya que para que la pared sea medianera es necesario que conforme una sola unidad, que por su trabazón y trabajo de soporte constituya un solo bloque (CCCom. de San Martín, sala II, 1-10-84, E. D. 114-253).

Si bien el Código se refiere sólo a la pared de cerco encaballada, ante la ausencia de una prohibición expresa no hay ningún inconveniente para que la misma sea levantada por uno de los vecinos íntegramente dentro de su inmueble, sin ejercitar la facultad de asentar la mitad del espesor sobre el terreno del lindero (art. 2725 del Cód. Civ.).

Precisamente, el artículo 2728 alude a una pared de cerramiento contigua. Se trata, en consecuencia, de un muro que sirve de cerramiento, pero que ha sido construido totalmente en el terreno de uno de los vecinos, el que también ha solventado los gastos necesarios para su elevación.

Por lo tanto, desde el punto de vista jurídico, esta pared es privativa, pues la titularidad corresponde únicamente al constructor y dueño del terreno.

Sin embargo, tal pared es susceptible de convertirse en medianera, si el vecino cuyo inmueble linda inmediatamente con la propiedad dentro de la cual está asentada desea adquirir la medianería (art. 2736), o cuando esté obligado a adquirirla y, consiguientemente, a reembolsar la mitad de su valor y del terreno sobre el que se halla asentada, si quiere servirse de dicha pared.

Se ha originado un problema interpretativo acerca del significado de la expresión "servirse de la pared" utilizada por el artículo 2728.

Según la teoría más difundida, es necesaria una utilización específica de la pared, cualquiera sea la forma de dicha utilización, por ejemplo, arrimar construcciones, apoyar tirantes, instalar cañerías de agua corriente o de gas, conductores de energía eléctrica, medidores de agua, corriente eléctrica, fluidos, etcétera (SALVAT, Raymundo L., Derechos Reales, t. II, Nº 73).

La jurisprudencia ha aplicado frecuentemente este criterio, que se puede generalizar diciendo que basta con obtener un provecho del muro, cualquiera sea su naturaleza o importancia, es decir, cargando las construcciones de alguno de los modos previstos por el artículo 2731, por ejemplo, arrimando toda clase de construcciones, poniendo tirantes, abriendo armarios o nichos, etcétera.

Una segunda teoría, más restringida que la anterior, entiende que sólo procede el reembolso cuando se cargan construcciones, se apoyan tirantes, etcétera, pero no cuando se adosan cañerías.

Existe también una tercera teoría, hoy abandonada, que considera que la pared divisoria, tanto "sirve" al vecino que no la construyó cuando apoya sus construcciones, obras, instalaciones, como cuando la utiliza para el cerramiento de su propiedad.

En consecuencia, el "servicio" del muro divisorio debe ser apreciado con criterio amplio: basta que "sirva" al lindero, aunque éste no se "sirva" de él para apoyar construcciones o lo que fuere. Así, por ejemplo, el que edifica en un predio lindero a otro en el que existe una pared exclusiva, no necesita levantar otra pared para encerrarse. La que está levantada en el límite del fundo vecino le "sirve" para cumplir esa función. De ahí que haya obligación de reembolsar el pago de lo que ella haya costado (C1ªCiv. de Capital, 21-12-21, J. A. 36-1419; íd., 1-9-19, J. A. 25-1302).

Esta teoría es criticable, toda vez que aplica el mismo régimen jurídico al muro encaballado y al contiguo y choca contra el artículo 2728, cuya letra no autoriza a concluir que la facultad de reclamar nace por el solo hecho del cerramiento, ya que la condiciona al caso en que el vecino quiera servirse de la pared.

Los sostenedores de esta teoría, inclusive, se ven obligados a negar el derecho de abandonar, por cuanto si la pared sirve de cerramiento, sólo por ello hay utilización y, consiguientemente, deja de ser viable la renuncia (SPOTA, Alberto G., Tratado de la medianería, Buenos Aires, 1935, Nº 126, ps. 188 y ss.).

Habiendo sido descartada desde hace muchos años, se entiende en la actualidad que es necesaria la utilización efectiva por parte del vecino no constructor para que nazca el derecho al reembolso a favor del que ha levantado la pared ejercitando la facultad conferida por el artículo 2725 del Código Civil.

Por ello, el fallo llega a la conclusión de que, por encima del muro de cerco, la demanda no puede prosperar, imponiéndose más aún esta solución si se tiene en cuenta que ni siquiera se estaba ante una pared única, sino ante dos paredes yuxtapuestas, en algunos tramos, separadas por una cámara de aire.

Esta especial situación hace recordar la teoría de la subtilité elaborada por Pothier, para quien, como el muro está construido en una parte de su espesor sobre la extremidad del terreno de cada uno de los vecinos siendo cada parte accesoria del terreno sobre el que está construida, por aplicación de la máxima ædifium solo cedit, habría que concluir que la parte del espesor que es construida sobre el terreno de uno de los vecinos, debe pertenecerle enteramente y la otra parte del espesor, construida sobre el terreno del otro, debe pertenecerle a él. Mas como las dos partes del muro son inseparables y no forman juntas más que una sola, dicho muro es considerado como una cosa común entre los dos vecinos (POTHIER, R. J., Œuvres annotées et mises en correlation avec le Code Civil et la législation actuèlle, por M. Bugnet, t. IV, Premier appendice du contrat de société. Du quasi-contrat de société, Paris, 1847, Nº 199, p. 314).

Sin embargo, en este caso, ni siquiera se estaba frente a la doctrina de la subtilité, ni frente a la renovación de ella con la adopción de la teoría del condominio de Tobal, sino ante un supuesto real de muros diferentes: uno de ellos había sido objeto de demoliciones parciales, y lo que se había mantenido sólo cumplía funciones de cerramiento.

Saludos, si encuentro algo más concreto lo posteo.

Excellente escrito, me viene justo al dedillo porque tengo un juicio que me hace mi vecino por le tema de medianería. Sin embargo y segun las fotos se observa que el uso ladrillo hueco hasta en toda la pared, mismo hasta los 3 mestros.

Adicionalmente, el tema de servirce de la pared es justo lo que buscaba. Me podrías mandar mas info de la 3era teoria?

Mi caso es una casa de 2 plantas con estructura independiente donde no use la pared para nada. Solo cierra la casa contra la otra.
Gracias

Hola, escribis, esto; podrías fundamentarlo ? Gs.

To lei le 2726, pero no abarca todos estos dichos

El artículo 2726 del Código Civil contempla el cerramiento, no como mera facultad, sino como obligación, debiendo
la pared reunir determinados requisitos constructivos, en cuanto a altura, espesor y materiales empleados.