Oponibilidad del Boleto de Compraventa al concurso...

Fragmento del articulo:

BOLETO DE COMPRAVENTA


Y QUIEBRA DEL VENDEDOR*

por Horacio Roitman y José A. Di Tullio

Sumario: 1. Boleto de compraventa. Conceptualización. Antecedentes legislativos. 3. El artículo 1185 bis del Código Civil y el art. 146 de la Ley 24.522. 4. Recaudos de oponibilidad del boleto a la quiebra: a) Adquirentes de buena fe. b) Pago del 25% del precio. c) Compraventa de inmuebles. d) Indiferente destino del inmueble. e) Otorgamiento imperativo de la escritura. Limitaciones. f) Cumplimiento de la prestación por el adquirente no fallido. g) Procedimiento para ejercer el derecho. h) Prueba del boleto. i) Fecha cierta. j) Publicidad posesoria o registral. k) Efectos. Daños y perjuicios. l) Sentencia declarativa de la oponibilidad anterior a la quiebra. m) Fallido titular del inmueble. 5. Inaplicabilidad a los procesos de ejecución individual. 6. Acreedor embargante y crédito hipotecario. 7. Bibliografía específica consultada.


Fragmento......................:


4. Recaudos de oponibilidad del boleto a la quiebra

Como ya se dijera se transportaron a la legislación concursal las exigencias del Código Civil, y se incluyeron algunas que hacen a la modalidad operativa, a saber:


Adquirentes de buena fe
Para gozar de la facultad de oponer el boleto de compraventa al concurso, la ley establece el cumplimiento de dos requisitos, la buena fe; y b) la comprobación del pago de por lo menos el 25% del precio.


No es superflua la insistencia en el carácter del adquirente, pues ello estará íntimamente vinculado a los actos perjudiciales efectuados en perjuicio de los acreedores y esta venta efectuada por boleto podría resultar revocada.


El principio de la buena fe constituye un principio rector en materia contractual (arts.1197, 1198 y cc. del Cód. Civ. y 218 del Cód.Com.) y es el predicado general que se encuentra en toda la vida del derecho.


La buena fe del adquirente22 por boleto se configura mediante el desconocimiento diligente o error excusable del estado de insolvencia patrimonial del vendedor23, esta circunstancia le hace merecedor de la protección legal24.


La buena fe se presume25 y por aplicación del art. 2355 se considera legítima la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa26.


Este principio puede revertirse y así se ha dicho que no procede la acción por escrituración contra la quiebra del vendedor del inmueble que autoriza el art. 1185 bis del Código Civil, si la presunción de buena fe del comprador queda destruida por presunciones graves, precisas y concordantes: el inmueble fue objeto de un contrato de locación por cinco años con pago adelantado de la totalidad del alquiler; las partes se encontraban particularmente vinculadas; la adquisición del inmueble se hizo abonándose totalmente el precio a la firma del boleto; y, por último, no se probó que el supuesto comprador se encontraba en posesión del inmueble, pese a haberlo sostenido así constituye conducta fraudulenta y debe resolverse el contrato de compraventa celebrado con el tercero que pretende la escrituración27.


Si el instrumento cuestionado se concluyó durante el período de sospecha, la presunción de buena fe del artículo 2362 del Código Civil se invierte28; la legitimidad de la compraventa de un inmueble debe hallar armonía con las constancias de autos y la prueba aportada29. Se ha dudado cuando el acto era entre parientes30.


La buena fe debe existir al momento de la contratación31 y no habrá buena fe cuando al momento de la contratación conozca la situación de insolvencia32. El conocimiento adquirido con posterioridad a la negociación resulta indiferente y no logra revertir la presunción de buena fe33.


La defensa relacionada con el conocimiento de la cesación de pagos, puede ser invocada por el síndico al expedirse sobre la pretensión del adquirente de oponer el boleto a la quiebra34.-


El boleto de compraventa resulta inoponible a la quiebra si en el contrato de cesión tanto el fallido como la cedente han obrado con mala fe, pues en virtud del principio establecido en el art. 1198 del Cód. Civil los contratos deben celebrarse, interpretarse y cumplirse con buena fe, con prescindencia de que hayan sido realizados o no en el período de sospecha35.


La doctrina y jurisprudencia han ido elaborando una serie de directrices de las cuales podría extraerse fundadamente la falta de buena fe o la simulación de los actos jurídicos. Tal lo que ocurre con la falta de sellado del boleto en la fecha de su celebración, la falta de medios económicos en quien aparece como adquirente, la persistencia del enajenante en la posesión de la cosa vendida –retentio possessionis- que es uno de los más graves indicios, las excesivas solemnidades o su contracara, las crasas negligencias incompatibles con un negocio serio y verdadero, el pago por entrega de bienes, la proximidad de la venta con la presentación del concurso, el silencio sobre al procedencia del dinero con que se pagó el precio de contado, el “pretium confessus” o precio no entregado de presente, la manifestación acerca del pago por anticipado, la conducta procesal de las partes entre las cuales se enuncia la excesiva parquedad, la reticencia, tanto en la exposición de los hechos como en la tarea de arrimar pruebas, que no condice con la normal actitud que adoptaría quien fuese acusado injustamente de algo tan grave como es la simulación de un acto jurídico36. En todos estos casos la presunción de buena fe podría invertirse dando lugar no sólo a la inoponibilidad del boleto de compraventa en la quiebra sino también a la revocación de la operación concertada por aplicación de las acciones de ineficacia, simulación o revocatoria ordinaria.


Si la buena fe del adquirente, que además obtuvo la toma de posesión del inmueble, se presume legalmente y no ha sido desvirtuada por la fallida, por el dictamen del síndico o por otros acreedores, la obligación de otorgar la escritura traslativa de dominio resulta procedente, rigiendo en este sentido el art. 2355 último párrafo del Código Civil.


b) Pago del 25% del precio

Es uno de los aspectos más discutidos en doctrina. Se han efectuado las más sutiles interpretaciones sobre extensión del precio, y así con el afán de proteger la vivienda de adquirentes de escasos recursos, se entendió que las comisiones, los gastos, los impuestos, y otras prestaciones dinerarias a cargo del adquirente quedaban comprendidas en el precio.


Así se integra el 25% con lo imputado a gastos de administración del Banco Hipotecario Nacional37; los pagarés no han de computarse por sus valores nominales, sino deduciendo los intereses38; si la posesión se debe entregar contra el pago de determinada suma, y esta fue otorgada, corresponde tener por cierto que los pagos alcanzaron ese importe, a los fines del cómius del 25%39; en la alzada se desestimó computar diversos pagos efectuados en concepto de gastos de instalación y comisión de venta para la integración del porcentaje del 25%, y la CSJN entendió que ello era ajeno a la instancia extraordinaria40.


Aplicando rigurosamente el criterio protectorio se ha admitido la oponibilidad del boleto de compraventa en la quiebra del promitente vendedor aún cuando no se alcanzó el porcentaje legal41. -


La jurisprudencia ha sido errática, y en general se ha notado que mientras mayor era la desprotección del adquirente, mayor el esfuerzo por entender cumplida la exigencia porcentual.


Cámara sostiene que la exigencia de cubrir el porcentaje legal debe ser en dinero42, y en fallo plenario la Cámara Nacional de Comercio decidió que el pago del 25% a que alude el art. 1185 bis del C.C. debe haber sido efectuado por el comprador antes de la quiebra del vendedor, haya mediado o no por parte del ahora fallido la entrega de la posesión43.


Se ha aceptado que si del boleto resulta que el comprador sería puesto en posesión al efectuar el pago de determinadas cuantías, y no hay en el expediente elementos que permitan desvirtuar esa conclusión, ha de tenerse por cierto que los pagos alcanzaron ese importe cuando el comprador se encontraba en posesión del inmueble44.-



c) Compraventa de inmuebles

Autores como Games, Bustamante Alsina, Cámara y Quintana Ferreyra sostienen con un criterio estricto que existe una implícita exclusión y que sólo se refiere a la compraventa inmobiliaria.


Gatti y Alterini adoptan la postura amplia con lo cual, no obstante la falta de referencia expresa, el artículo 1185 bis no debe interpretarse aisladamente, y que la permuta (art. 1492, Cód. Civ.), la cesión de crédito (art. 1435, Cód. Civ.), y la dación en pago (art. 781, Cód. Civ.) se rigen por los preceptos del contrato de compraventa y, por ende, le es aplicable45.


Entendemos que la norma no obstante su ahora expresa referencia a los inmuebles, puede resultar también de aplicación extensiva a estos supuestos.


La ratio de la norma ha estado sin duda en proteger al adquirente de buena fe, que sin estar obligado a analizar el estado económico financiero del promitente vendedor, ha cumplimentado buena parte de las obligaciones a su cargo. En este caso, ciertamente, el legislador se ha pronunciado por el mantenimiento o estabilidad de la operación convenida entre las partes, salvo que fuere de mala fe. Tampoco tiene que indagar el título por el cual adquiere derechos sobre el dominio.


Además son tan afines las figuras contractuales de la compraventa y el trueque o permuta46, que el propio Código Civil en su art. 1492 dispone la aplicación residual de las normas atinentes a la venta al otro supuesto contractual y entre estas normas esta aprehendida la del art.1185 bis del Código citado. Lo mismo ocurre con las cesiones de boletos47 conforme lo preceptuado por el art. 1435.


Sí se hallan excluidos de la aplicación del régimen protectorio los boletos de compraventa relativos a automotores, bienes registrables y fondo de comercio48.-


d) Indiferente destino del inmueble

El art. 146 LCQ elimina la restricción a vivienda que tenía la norma antecedente (art. 150 s/ Ley 19.551), y recoge lo que fue el reclamo de un sector de la doctrina49.


Saúl ARGERI sostuvo la discriminación y trato diferencial entre adquirentes de inmuebles para vivienda y aquellos que lo han hecho para otros objetivos, carecía de fundamento jurídico50.

La aplicación práctica del art. 150 LC implicó una desnaturalización del precepto, pues fue aplicado con un criterio objetivo, no siendo relevante que el comprador lo quisiera o no para su vivienda personal; de allí que la doctrina reclamó la eliminación de la restricción51.


En consecuencia a partir de la nueva legislación se pone fin a la contradicción que existía entre el art.1185 bis y el 150 de la 19.55152 con lo cual corresponde otorgar la escrituración solicitada aún cuando el inmueble se encuentre afectado a un destino comercial o mixto. El Juez deberá disponer que cumplido el pago del porcentaje legal (pago del 25%) cualquiera sea el destino del inmueble, se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio.


Hay quienes ven con pesimismo esta generalización del precepto53.


En el retorno al sistema originario del Código Civil, creemos que no hay riesgo alguno si se tienen en cuenta las previsiones ya aludidas a los actos perjudiciales (arts. 115 y ss.), y los supuestos de responsabilidad de representantes, órganos y terceros (supra, art. 173). Autores como Barbieri54 e Iglesias55 han recibido con beneplácito la reforma en este punto.


Con relación a las cuestiones que pueden plantearse en la práctica relativas al derecho transitorio, la jurisprudencia ha tenido ocasión de pronunciarse sosteniendo que es oponible a la masa el boleto de compraventa de un inmueble, aún cuando su destino no sea vivienda, por aplicación del art. 146 de la Ley 24.522. Con lo cual rige la nueva normativa para las situaciones en trámite56. Ello se explica en razón que al haber sido vetado el art. 290 de la referida ley, ésta no contiene un régimen específico de aplicación temporal, por lo que debe estarse a lo previsto por el Código Civil art. 3º, correspondiendo aplicar la nueva ley a las relaciones o situaciones jurídicas existentes, entendiendo comprendidas dentro de las primeras a las originadas en los contratos, puesto que el contrato que las partes celebraron no queda afectado por consecuencia de la nueva ley, sino que la quiebra de la vendedora se constituye en un presupuesto de derecho que afecta al régimen aplicable para resolver, toda vez que el estado de falencia produce efectos respecto de las relaciones jurídicas en las que se encuentra involucrado el cesante57.-



e) Otorgamiento imperativo de la escritura. Limitaciones

El podrá contenido en el artículo 1185 bis del Código Civil, ha dado lugar a sutiles interpretaciones sobre la potestad del juez para resolver si el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio era una obligación ineludible o si por el contrario cabían ponderaciones sobre el mérito de la transferencia. Es beneficiosa la nueva redacción: deberá disponer [...] que se otorgue, no dando margen a dudas58. Alguna jurisprudencia aislada anterior a la LCQ sostuvo que el juez es soberano para decidir si debe o no otorgar la escritura 59.


La única limitación, y esa fue la recta inteligencia del precepto anterior, era que ante la imposibilidad de efectuar la transferencia (falta de reglamento de división en propiedad horizontal, edificios construidos no terminados, incumplimiento de exigencias municipales que no podían suplir los síndicos, hipoteca en garantía previa a los boletos no susceptible de cancelar, etc.) la escrituración no puede otorgarse, y esos obstáculos hoy tampoco podrán ser removidos. Es decir que la oponibilidad lleva implícita la condición de que el inmueble se halle en condiciones materiales de ser escriturado60 .


En consecuencia la oponibilidad del boleto de compraventa a la quiebra está supeditada a la posibilidad material y jurídica de otorgarse la pertinente escritura61. No existiendo tal posibilidad, el comprador sólo tendrá posibilidad de verificar su crédito resultante del importe abonado a la fallida. No corresponde alterar su paridad con los demás acreedores, lo que podría ocurrir en caso que el concurso tomara a su cargo la construcción o terminación del edificio, o si se resolviera en daños y perjuicios el pretendido derecho del adquirente. Así lo ha entendido la jurisprudencia62.-


Con el mismo criterio indicado no puede demandarse la escrituración contra la quiebra en los términos de los arts. 1185 bis del Código Civil y 146 "in fine" de la LCQ si se exige simultáneamente la terminación de la obra. Esta última pretensión excluye la acción intentada e imposibilita la procedencia del reclamo63.


Vale destacar también que el derecho de exigir la escrituración de un inmueble adquirido por boleto ante la quiebra del vendedor debe limitarse a lo señalado por la ley, no pudiendo extenderse a la pretensión de que el concurso se haga cargo de otras prestaciones pendientes, como ser poner en condición de habitabilidad el inmueble adquirido u otras similares64.-



f) Cumplimiento de la prestación por el adquirente no fallido

Se ha previsto la continuación del contrato hasta su perfeccionamiento definitivo en las mismas condiciones en que fue originariamente celebrado. Por ello es que el comprador podrá cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. Sin embargo, si se otorgare la escritura traslativa de dominio, y todavía restaren obligaciones a satisfacer en un futuro, quedará a cargo del magistrado otorgante (que podrá para ello requerir la opinión del síndico) la exigencia de garantía hipotecaria en primer grado sobre el bien para asegurar el pago del saldo de precio65.


g) Procedimiento para ejercer el derecho66.

Debe someterse a las reglas de todos los acreedores en el proceso concursal: insinuar su derecho: verificación de crédito conforme lo normado por los arts.32, 125, 126 y 200 LCQ67 o por vía incidental si fuere tardía68.


Si bien se trata de créditos no dinerarios, no por eso deben quedar al margen del proceso verificatorio, sino por el contrario, son acreedores que pretenden el reconocimiento del crédito consistente en una obligación de hacer (otorgamiento de la escritura traslativa de dominio), con lo cual no están excluidos de la carga de insinuar sus acreencias.


Ante la eventualidad de que resulte infructuoso el cumplimiento de la escrituración, estos créditos no quedan desprotegidos dado que nace en favor de los adquirentes por boleto un derecho consistente en un crédito por el equivalente en dinero (art. 19 L.C.Q.), por lo que se estima conveniente que quien reclama la obligación de hacer, solicite en subsidio y para el caso que la escrituración no resulte posible, la verificación del crédito dinerario69.


Aisladamente se ha sostenido que corresponde iniciar un juicio ordinario70.


La acción por resolución del contrato de venta excluye la posibilidad de demandar posteriormente por escrituración71.


La presentación tardía le hace cargar con las costas aunque resulte vencedor72 en función de aquella vieja regla acuñada por la jurisprudencia que dispone que el acreedor tardío debe soportar las costas del incidente de verificación en virtud que su presentación extemporánea causa un desgaste jurisdiccional adicional que le es imputable. Sin embargo en la actualidad se está flexibilizando el rigor de esta construcción jurisprudencial valorando en cada caso la atribución de la responsabilidad y sus eximentes por la insinuación incoada luego del plazo establecido.


La cuestión del procedimiento para ejercer el derecho y lograr la oponibilidad del boleto en la quiebra es tratada en este mismo número por el Dr. Junyent Bas con lo cual remitimos a su trabajo para mayor profundidad.



h) Prueba del boleto.

El instrumento privado es en principio el elemento necesario para acreditar su existencia73. Sin embargo, la jurisprudencia ha admitido que cuando no exista el boleto, o la libreta de pagos de las cuotas, puede ello ser suplido por otros elementos indubitables que acrediten la existencia de la operación74.


También se ha admitido en caso de cesión de los derechos del boleto, cuando la legitimación del incidentista a obtener la escrituración ha sido reconocida explícitamente por la fallida, aunque supeditada a la prueba de la calidad de cesionario, extremo suficientemente probado, y sin alegar contraprestación pendiente alguna. De tal modo, no obstante la falta del boleto de compraventa originario (primer boleto), dicho negocio jurídico debe juzgarse probado y concurriendo los extremos que viabilizaban la oponibilidad de tal convención al concurso, en los términos del art. 1185 C.C., corresponde hacer luego al pedido de verificación de la obligación de escriturar75.



i) Fecha cierta.

Para procurar el reconocimiento de la obligación de escriturar en la quiebra, el requisito de la fecha cierta no ha sido previsto como recaudo de oponibilidad.


Dicha exigencia no resulta ni de la previsión del art. 1185 bis ni de la propia normativa concursal (art. 146 LCQ), además en la práctica importaría introducir un vallado a la legítima pretensión de aquel que sin dudas reviste la condición de la parte más débil en la operación concertada, además de desvirtuar la intención del legislador de promover y facilitar el otorgamiento de las escrituras a partir de la instauración de este régimen especial. Esta línea de razonamiento modifica una postura anterior76 en el convencimiento que la adopción de la llamada tesis de la “oponibilidad amplia” es la que mejor se ajusta a la defensa de los intereses que la propia normativa ha querido resguardar.


Lo expuesto no implica que la reunión de este requisito junto con el de la registración del boleto colocarán al adquirente en una inmejorable posición para la defensa de su derecho, siendo por ello perfectamente oponible a terceros y obviamente a la quiebra del promitente vendedor.


La doctrina en general ha sostenido que no es menester la fecha cierta77.


La jurisprudencia mayoritariamente ha adoptado este temperamento78.


La Corte de Mendoza, en fallo plenario muy difundido ha sostenido que se exige exteriorización: publicidad posesoria o registral; y fecha cierta79, criterio que no compartimos80 ya que implica una interpretación en extremo rigurosa del régimen aplicable.


Para los casos en que los tribunales requieran fecha cierta como recaudo adicional, es oportuno destacar que el sentido de la legislación de fondo es que la enumeración del art. 1035 Cód.Civ. debe entenderse como enunciativa, pudiendo admitirse otros supuestos no contemplados frente a aquellas circunstancias inequívocas que revelan la certeza moral de que el instrumento privado adquirió fecha cierta, estas circunstancias unidas a otros elementos concordantes que se agreguen al expediente, pueden llevar a concluir que existe una certidumbre fáctica de la fecha en que fue otorgado el documento sin que corresponda ponderar con extrema rigurosidad el cumplimiento estricto de alguna de las hipótesis previstas en la norma citada.



j) Publicidad posesoria o registral.

En general se ha sostenido que no es menester la posesión81 o registración82.


La publicidad posesoria o registral no era requerida por la Corte de Mendoza en el plenario de 1991 (Foro de Cuyo n° 4, pág. 99 con nota de Alicia Puerta; JA 1992-I-462; LL 1992-B-160; ED 147-437) entonces sólo referido a vivienda; ya que sostenía que el destino a vivienda estaba basado en un dato fáctico (la habitación por el peticionario). Esa doctrina hoy ha sido modificada en el plenario Fernández de 1996, pues la oponibilidad exige algún grado de registración, ya que si bien los privilegios no requieren registración casi todos ellos ostentan un grado de apariencia83.


Entendemos revisando una postura anterior84 que no es necesaria ningún tipo de publicidad (posesoria o registral)85, la ley no lo requiere como condición de oponibilidad y su exigencia impone la aplicación de un recaudo adicional que agrava la situación del adquirente por boleto y desnaturaliza la el objetivo tuitivo, aunque obviamente su existencia otorga mayor certidumbre al instrumento.



k) Efectos. Daños y perjuicios.

Conforme con la disposición contenida en el art. 1185 del Código Civil, el titular de un boleto de compraventa que cumplimente con las condiciones allí señaladas y adecue su reclamo a lo previsto por el art. 146 de la LCQ, tiene derecho a obtener del concurso o quiebra del vendedor la escritura traslativa de dominio.


Caso contrario, es decir que exista una causal que impida o torne impracticable la escrituración, la regla es que dicha circunstancia no puede resolverse en pérdidas e intereses, ello por expresa aplicación del art. 142 LCQ. La jurisprudencia lo ha admitido86 pero en algunos casos ha ido más allá de los límites permitidos por la ley concursal al entender que la obligación de otorgar escritura pública, cuya escrituración es materialmente imposible por la quiebra, debe dar lugar al resarcimiento de daños resultando por ello un crédito privilegiado87. Este criterio no puede admitirse y nuestra posición es que la imposibilidad de escriturar excluye a la relación contractual celebrada antes de la quiebra del marco del art. 1185 bis CC, la cual queda resuelta88, y no da lugar a indemnización por daños89 .


Como ya se expresara, la oponibilidad del boleto tiene un límite: que el inmueble se halle en condiciones materiales y jurídicas de ser escriturado.


l) Sentencia anterior a la quiebra.

Se ha admitido que es oponible a la falencia, no pudiendo cuestionarse la oponibilidad sino solamente expedirse el juez del concurso sobre la procedencia del crédito declarado en la sentencia de escrituración. El procedimiento de insinuación es la ejecución de la sentencia90.



m) Fallido titular del inmueble

Para lograr la oponibilidad del boleto y en consecuencia exigir el cumplimiento de la obligación de escriturar es requisito que el inmueble que se trata sea de titularidad del fallido, de lo contrario es inoponible. El título de dominio no inscripto a la fecha de declaración de quiebra es inoponible al conjunto de acreedores de la quiebra 91.-




5. Inaplicabilidad a los procesos de ejecución individual

El principio establecido por el art. 1185 bis del Código Civil, se refiere exclusivamente a la hipótesis de concurso o quiebra del vendedor92, y no hace referencia alguna a la oponibilidad del boleto frente a un tercero embargante del bien adquirido por boleto. Con lo cual resulta improcedente sostener el argumento simplista según el cual "quien puede lo más puede lo menos", en el sentido de que quien puede oponer un boleto de compraventa a una quiebra -"lo más"- también puede oponerlo a un embargo -"lo menos"-93.


Rivera sustenta esta posición expresando que si no media concurso o quiebra, normalmente el acreedor tiene derecho a exigir que el deudor le procure exactamente aquello a lo que se ha obligado en virtud de lo establecido por el art. 505 inc. 1 del C.C. por lo que no corresponde extender a las situaciones in bonis lo previsto para hipótesis de insolvencia94. En situación de quiebra en cambio se consagra una excepción a la regla concursal que establece que todos los créditos contra el fallido se convierten siempre a dinero (así se trate de obligaciones de dar o hacer), con lo cual no existe el derecho de exigir el cumplimiento en especie. Sólo se permite el cumplimiento de la obligación de hacer (escriturar) al adquirente por boleto pero siempre que medie concurso o quiebra del vendedor, porque para este supuesto es que ha legislado tanto el art. 1185 bis C.C. como el art.146 LCQ.


La Corte Suprema de Mendoza en fallo plenario ha establecido el criterio contrario que decide extender a la situación individual (in bonis) lo dispuesto para el concurso95 por vía de interpretación analógica, concluyendo que el adquirente de un inmueble mediando boleto triunfa en la tercería de mejor derecho o en la acción de oponibilidad ejercida tanto en el proceso individual o concursal si cumplimenta los requisitos exigidos (entre otros requiere el Alto Tribunal Mendocino publicidad posesoria o registral y fecha cierta)96.-


También se ha señalado desde otra perspectiva que si la norma contenida en el art. 1185 bis del Cód. Civ. se extendiere mas allá de la situación de concurso o quiebra, la previsión dejaría de ser una "excepción" o "modificación" en materia concursal del régimen general del art. 2505 del Cód.Civ. para convertirse en una lisa y llana "derogación" de esta última previsión, lo cual no sería aplicable en el ámbito concursal, pero "tampoco en el ámbito extraconcursal". Por ende, sería insólito que una norma del código derogue a otra del mismo cuerpo legal, tanto más cuanto ambas fueron introducidas por la misma ley 17711 que incurriría en autocontradicción o autoderogación parcial97.

Fuente y articulo completo:

http://www.roitmanabogados.com.ar/es...L_VENDEDOR.doc -

Resumen segun Roitman:

El requisito de la fecha cierta no ha sido previsto como recaudo de oponibilidad.


La doctrina en general ha sostenido que no es menester la fecha cierta.
FASSI-GEBHARDT: Concursos ob. cit., ...pág. 342; CAMARA, Héctor: El concurso..Tomo III-B, ob. cit., pág. 827.-

La jurisprudencia mayoritariamente ha adoptado este temperamento.
El art. 1185 bis CC, en su interpretación inicial discrepante, ha sido aplicado con signo tuitivo positivo, en tanto concurra buena fe, no contradicha en autos, pago de precio superior al 25 % y entrega de la posesión, sin que sea necesario entrar a valorar en la emergencia la concurrencia de la fecha cierta (arts. 1034 y 1035 CC), no cuestionada en autos. (CNCom., Sala C, 12/12/1974, Casa León S.A. c. Flamo S.A. s/quiebra, La Ley 1975-A, 191). Resulta oponible al concurso o quiebra del vendedor el boleto de compraventa por el adquirente de buena fe, que haya abonado el 25 % del precio y destine el inmueble a vivienda aunque carezca de fecha cierta. (CCivil, Com., y Paz Letrada San Francisco, agosto 27 * 979 * Arguello, Carlos y/u Juan C.), SP LA LEY, 979*567. La fecha cierta del boleto de compraventa no es recaudo "sine qua non" exigido por el art. 1185 bis del Cód. Civil, ni por el art. 150 de la ley 19.551 (Adla, XXVIII*B, 1799 ; XXXII*B, 1836), más ello no obsta al análisis del juez concursal sobre la fecha en que realmente se celebró el contrato. (CApel CC Rosario, sala I, marzo 31 * 986. * D' Ebrisa, Eduardo y/o Sbrissa, Bernardo), J, 79*215. No es necesaria por no ser requisito del 1185 bis CC (C. C. Río IV, 13.4.93, LLCba. 1994-484). La fecha cierta del boleto de compraventa no es un requisito exigido por el art. 1185 bis del Código Civil, puesto que tal exigencia importaría en buena medida dejar sin efecto el propósito tuitivo de dicha norma (CNCom. M, Sala A, Marzo 15 1979, Giallorenzi, Arnaldo c. Chalita, Elías J.). ED, Rep. 13. Si la sentencia de primera instancia ordenó la escrituración de un inmueble requerida por el incidentista, resulta improcedente que el síndico se oponga, con fundamento en que el boleto enajenado carecía de fecha cierta, pues deviene al menos opinable que debiera necesariamente tenerla para resultar oponible con el alcance normado por la LC 146-2º párr., en la medida que dicha norma no prevé que la exhibición de fecha cierta sea un requisito que deba reunirse para oponer un boleto de compraventa en el juicio de quiebra del vendedor del bien, máxime, si se verifica que en el boleto hay un sello datado el día siguiente al de la firma del citado instrumento. A más, no empece lo expuesto – como en el caso-, que el funcionario concursal: a) niegue que el comprador haya tomado posesión del inmueble vendido por el causante, pues la ley no exige que el adquirente que exhiba el boleto deba reunir la condición de poseedor de aquél; y b) alegue la ausencia probatoria del pago del precio por parte del comprador, toda vez que lo relevante es que si se probó dicho pago, surgiendo tal circunstancia de lo que se escribió en el boleto adjuntado.(C.Nac. Com., Sala D, 30/10/98 – Pastrana Gómez, Gustavo s/ Quiera s/ Inc. de Escrituración por Firpo, Marcelo”.

Saludos

Estamos como estamos porque somos como somos

Ojo que en la web hay mucha jurisprudencia que exigue la fecha cierta, osea que estamos en un tema no pacifico, ni en la doctrina, ni en la jurisprudencia.
Saludos

Estamos como estamos porque somos como somos

Mas sobre el tema...como veras cada uno que opina dice qu es doctrina mayoritaria :

La exigencia de fecha cierta en el boleto es considerada por la ma-yor parte de la doctrina como un requisito ineludible aunque no surge deltexto del 1.185 bis CC. Este requisito viene impuesto por el artículo 1.034CC. Borda no comparte ésta interpretación, por estimar que ella limitaríala operatividad de la norma del 1.185 bis CC., pero hay que considerartambién que de no exigirse fecha cierta se deja abierta la posibilidad alfraude. Tampoco la entrega de la posesión es un requisito para obtener laescrituración en caso de concurso del vendedor, pero -como señalamos antes-el hecho de que el adquirente esté en posesión del inmueble constituye unindicio para valorar la buena fe del comprador.

Fuente:

http://www.cartapacio.edu.ar/ojs/ind.../view/1025/952 -

Mas sobre el tema (esto es un link de PLaneta Ius):

http://www.planetaius.org/modules.ph...2158b8b5dc52c5


Tribunal: Sup. Corte Just. Mendoza, en pleno; Minni, Miguel A. y otro en Gómez, H. v. Grzona, Juan C.

Mendoza, diciembre 6 de 1991.

De conformidad con lo establecido en el art. 160 Const. Prov. y 7 de la ley 4969 , el tribunal se plantea la siguiente cuestión a resolver: "¿Son oponibles al acreedor embargante los derechos derivados del boleto de compraventa inmobiliaria?"

La amplitud de esta fórmula permite introducir las siguientes cuestiones:

a) ¿Debe distinguirse el supuesto del "adquirente" por boleto según se le haya o no transmitido la posesión?

b) ¿Es indiferente el destino del inmueble?

c) ¿Qué recaudos debe cumplir el boleto para ser oponible?

d) ¿Por qué vía debe ser opuesto?

Fallo completo:

http://www.jus.mendoza.gov.ar/docume...d=5669&inst=SC - 98k -

Saludos

Estamos como estamos porque somos como somos

en el cocurso el acreedor, debe presentarse a verificar y demostrar la causa. Ahora en la quiebra, es oponible si se dan los requisitos que establece la ley.

saludos

Puedo desvirtuar? Cómo hacés RAB para dar siempre tantas opiniones? no se si se comprende lo que digo: de dónde sacás tantas fuentes? las encontrás en el google o las tenés en la computadora? porque realmente das respuestas que exceden mi comprensión jaja

Saludos
Leandro

Muchas gracias!!!, saludos.

Jajajajaj.........el 80 % que posteo es de google y el resto de mi base de datos, ..... la verdad hace como 4 años que estoy juntando material de la web y la voy catalogando con un sistema de voces que entiendo solo yo..... recomiendo para el que le interese juntar doctrina y jurisprudencia, la lectura de un post de BJL sobre como buscar en google que es mas o menos lo que hago. Ademas de chequear a diario en las paginas juridicas como la Eldial, diariojudicial, RAP, Actualidad Juridica de Cordoba, Rubinzal Culzoni, Abeledo Perrot, Astrea, ED, Zeus etc...que siempre liberan fallos y doctrina gratis, y obvio estoy suscripto a todos los newsletters gratuitos de cuanta pagina juridica que exista....infaltable la pagina de la Academia de Derecho de Cordoba y la de Ciencias Morales y Politicas...etc..

Saludos