Problema con Locacion (y mi hermana involucrada)
Estimados... finalmente ese presagio que muchos me profetisaban sobre sufrir las consecuencias de esquivar todo lo relativo con el derecho privado se ha manifestado y me ha pegado como un bumeran en la nuca...
Paso a comentar el caso... medidas tomadas hasta el momento para que despues me puedan decir como seguir o que opciones me recomiendan...
Caso/hechos:
Hace mas de año y medio mi hermana alquila una unidad funcional de un edificio ubicado en capital federal.
Hace dos semanas, una de los propietarios de una de los departamentos haciendo una serie de reparaciones dentro de su unidad, rompio el caño distribuidor de gas natural de todo el edificio.
A partir de lo sucedido, el administrador del consorcio del edificio se puso en contacto con Metrogas (prestataria del servicio de gas natural en la capital federal)... al presentarse los tecnicos de metrogas y ver lo sucedido informaron que debian cortar el suministro a todo el edificio, lo cual llevaron a cabo, e informaron que el mismo solo seria rehabilitado cuando el edificio cumpliera con todas las reparaciones debidas y ademas con todas las nuevas resoluciones sobre tipo de instalaciones, medidas de seguridad y complementos accesorios de una correcta instalacion de gas... segun lo informado todo ello llevaria de 3 a 4 meses... osea 3 a 4 meses sin gas...
Mi hermana... "inquilina"... ante esto, trato de ponerse en comunicacion con la propietaria de la dueña de la unidad que ella ocupa para informarle de lo que paso despues de haber consultado con migo y que yo le dijera que segun el Codigo Civil esa es la unica obligacion que tiene de primera mano...
Hasta el momento mi hermana no se pudo comunicar con la propietaria ya que esta persona solo se presento en la inmobiliaria al momento de la firma del contrato (si error de mi parte no haber pedido datos,,, inexperiencia en el tema es lo unico que puedo alegar), y para peor (nuestro) la unica direccion que dejo asentada la propietaria es la de la inmobiliaria... entiendo yo que lo que esta mujer hizo es delegar todo en la misma... lo cual es una "....dez"... porque las inmobiliarias ni pinchan ni cortan ya que solo son meros intermediarios en la contratacion entre el locatario y el locador...
La cuestion es que el consorcio para llevar a cabo las repaciones debidas y las reparaciones de adecuacion de las instalaciones de gas de las unidades funcionales necesita la autorizacion de los propietarios,,, por lo cual mi hermana hasta el momento se opuso a que ingresen a la unidad que ella alquila para que hagan las mismas por esta prohibido toda clase de refaccion o modifacion de la unidad en el contrato...
Delime de por medio... que hace mi hermana?... si no se puede comunicar con la propietaria para que esta tome las medidas necesarias para que se hagan las reparaciones debidas que se hace?...
Por otro lado... mi hermana,,, al no poder gozar o cumplir con la finalidad por la cual contrato, que es vivir ahi digamos, puede rescindir directamente el contrato?, en ese caso a donde lo comunica... hasta el momento lo unico que se ha hecho es una carta documento explicando todo lo que comento aca en este mismo post dirigida a la dueña y que fue enviada a la unica direccion que dejo asentada la misma que es la de la inmobiliaria, como constancia de que ella aviso de lo que pasa y que busca una pronto solucion a fin de que en caso contraria ella pueda tomar las medidas legales necesarias...
Desde ya, les comento que todo esto lo estoy tratando de plantear ante un "profesional"... pero siendo yo el unico de toda la flia que se esta dedicando al derecho,,, medio se me complica y quier tener una idea antes de ir a hablarlo...(para peor sin contar que "odio" el derecho privado)...
Sin mas saludos cordiales y espero sus comentarios y recomendaciones
Augusto
Paso a comentar el caso... medidas tomadas hasta el momento para que despues me puedan decir como seguir o que opciones me recomiendan...
Caso/hechos:
Hace mas de año y medio mi hermana alquila una unidad funcional de un edificio ubicado en capital federal.
Hace dos semanas, una de los propietarios de una de los departamentos haciendo una serie de reparaciones dentro de su unidad, rompio el caño distribuidor de gas natural de todo el edificio.
A partir de lo sucedido, el administrador del consorcio del edificio se puso en contacto con Metrogas (prestataria del servicio de gas natural en la capital federal)... al presentarse los tecnicos de metrogas y ver lo sucedido informaron que debian cortar el suministro a todo el edificio, lo cual llevaron a cabo, e informaron que el mismo solo seria rehabilitado cuando el edificio cumpliera con todas las reparaciones debidas y ademas con todas las nuevas resoluciones sobre tipo de instalaciones, medidas de seguridad y complementos accesorios de una correcta instalacion de gas... segun lo informado todo ello llevaria de 3 a 4 meses... osea 3 a 4 meses sin gas...
Mi hermana... "inquilina"... ante esto, trato de ponerse en comunicacion con la propietaria de la dueña de la unidad que ella ocupa para informarle de lo que paso despues de haber consultado con migo y que yo le dijera que segun el Codigo Civil esa es la unica obligacion que tiene de primera mano...
Hasta el momento mi hermana no se pudo comunicar con la propietaria ya que esta persona solo se presento en la inmobiliaria al momento de la firma del contrato (si error de mi parte no haber pedido datos,,, inexperiencia en el tema es lo unico que puedo alegar), y para peor (nuestro) la unica direccion que dejo asentada la propietaria es la de la inmobiliaria... entiendo yo que lo que esta mujer hizo es delegar todo en la misma... lo cual es una "....dez"... porque las inmobiliarias ni pinchan ni cortan ya que solo son meros intermediarios en la contratacion entre el locatario y el locador...
La cuestion es que el consorcio para llevar a cabo las repaciones debidas y las reparaciones de adecuacion de las instalaciones de gas de las unidades funcionales necesita la autorizacion de los propietarios,,, por lo cual mi hermana hasta el momento se opuso a que ingresen a la unidad que ella alquila para que hagan las mismas por esta prohibido toda clase de refaccion o modifacion de la unidad en el contrato...
Delime de por medio... que hace mi hermana?... si no se puede comunicar con la propietaria para que esta tome las medidas necesarias para que se hagan las reparaciones debidas que se hace?...
Por otro lado... mi hermana,,, al no poder gozar o cumplir con la finalidad por la cual contrato, que es vivir ahi digamos, puede rescindir directamente el contrato?, en ese caso a donde lo comunica... hasta el momento lo unico que se ha hecho es una carta documento explicando todo lo que comento aca en este mismo post dirigida a la dueña y que fue enviada a la unica direccion que dejo asentada la misma que es la de la inmobiliaria, como constancia de que ella aviso de lo que pasa y que busca una pronto solucion a fin de que en caso contraria ella pueda tomar las medidas legales necesarias...
Desde ya, les comento que todo esto lo estoy tratando de plantear ante un "profesional"... pero siendo yo el unico de toda la flia que se esta dedicando al derecho,,, medio se me complica y quier tener una idea antes de ir a hablarlo...(para peor sin contar que "odio" el derecho privado)...
Sin mas saludos cordiales y espero sus comentarios y recomendaciones
Augusto
Respuestas
zaguita_lp Premium II
Creado: 13/05/08
A mi criterio, en caso de reparaciones urgentes ella tiene que avisar al dueño. En caso de imposibilidad, tiene que hacerlas ella misma y despues pedir o el reembolso o una baja en el alquiler.
Te transcribo articulos pertinentes
Art. 1518: " Cuando el locador no hiciere, o retardare ejecutar las reparaciones o los trabajos que le incumbe hacer, el locatario esta autorizado a retener la parte del precio correspondiente al costo de las reparaciones o trabajos, y si estos fuesen urgentes, puede ejecutarlos de cuenta del locador"
Tambien, como vos decis, puede pedir la rescisión:
Art. 1522: "Si por un caso fortuito o de fuerza mayor, el locatario es obligado a no usar o gozar de la cosa. o esta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescision del contrato, o la cesacion del pago del precio, por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Pero si el caso fortuito no afecta la cosa misma, sus obligaciones continuaran como antes"
Espero haberte ayudado aunque sea en algo. Saludos
Te transcribo articulos pertinentes
Art. 1518: " Cuando el locador no hiciere, o retardare ejecutar las reparaciones o los trabajos que le incumbe hacer, el locatario esta autorizado a retener la parte del precio correspondiente al costo de las reparaciones o trabajos, y si estos fuesen urgentes, puede ejecutarlos de cuenta del locador"
Tambien, como vos decis, puede pedir la rescisión:
Art. 1522: "Si por un caso fortuito o de fuerza mayor, el locatario es obligado a no usar o gozar de la cosa. o esta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescision del contrato, o la cesacion del pago del precio, por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Pero si el caso fortuito no afecta la cosa misma, sus obligaciones continuaran como antes"
Espero haberte ayudado aunque sea en algo. Saludos
IGNASS Cursando Ingreso
Creado: 17/05/08
Hola , mira en mi humilde opinion tendrias que intimar por carta documento tanto a la dueña de la unidad funcional como a la inmobiliaria. En general las inmobiliarias tiene un poder en el que actuan por el propietario (deberia tener el domicilio de la misma) , independientemente de eso intimar tambien al dueño, por supuesto que la intimacion debe estar basada en la reparacion urgente y luego dependiendo la pretencion de tu hermana si es seguir con el dpto con derecho a las disminucion de los alquileres por el tiempo en que se vio privada del uso y goce o rescindir el contrato aqui no creo q cabria la posibilidad de los daños y perjuicios debido a que fuerza mayor no hubi culpa, pero igual me quedo con dudas respecto de esto ultimo. Depende de eso luego demandar en caso de que no te reconozcan los hechos o el derecho. Para probarlo muy dificil no va hacer estan todos los vecinos afectados ademas de metrogas de hacer un infome del cual te diria q consigas una copia o algo. Lo de la notificacion es importante para no carge con culpa por falta de aviso por parte del locatario.
ART 1515: despues de que el locador entregue la cosa, esta obligado a conservarla en buen estado y a mantener al locatario en el goce pacifico de ella por todo el tiempo de la locacion, haciendo todos los actos necesarios a su objeto, y absteniendose de impedir, minorar, o crear embarazos al goce del locatario.
ART 1516: la obligacion de mantener la cosa en buen estado, consiste en hacer las reparaciones que exigiere el deterioro de la cosa, por caso fortuito o de fuerza mayor, o el que se causare por la calidad propia de la cosa, vicio o defecto de ella, cualquiera que fuese, o el que proviniere del efecto natural del uso o goce estipulado, o el que sucediere por culpa del locador, sus agentes o dependientes.
ART:1517 es caso fortuito, a cargo del locador, el deterioro de la cosa causado por hechos de terceros, aunque sea por motivos de enemistad o de odio al locatario. El art 1521 distingue entre destruccion parcial y simples deterioros. En el primer caso el inquilino tiene la opcion entre rescindir el contrato o pedir la disminucion del alquiler, incluso el art 1522 da la opcion de cesacion del pago durante el tiempo q no pueda usar y gozar de la cosa. Si necesitas algo mas avisa algun dato en particular . saludos suerte
ART 1515: despues de que el locador entregue la cosa, esta obligado a conservarla en buen estado y a mantener al locatario en el goce pacifico de ella por todo el tiempo de la locacion, haciendo todos los actos necesarios a su objeto, y absteniendose de impedir, minorar, o crear embarazos al goce del locatario.
ART 1516: la obligacion de mantener la cosa en buen estado, consiste en hacer las reparaciones que exigiere el deterioro de la cosa, por caso fortuito o de fuerza mayor, o el que se causare por la calidad propia de la cosa, vicio o defecto de ella, cualquiera que fuese, o el que proviniere del efecto natural del uso o goce estipulado, o el que sucediere por culpa del locador, sus agentes o dependientes.
ART:1517 es caso fortuito, a cargo del locador, el deterioro de la cosa causado por hechos de terceros, aunque sea por motivos de enemistad o de odio al locatario. El art 1521 distingue entre destruccion parcial y simples deterioros. En el primer caso el inquilino tiene la opcion entre rescindir el contrato o pedir la disminucion del alquiler, incluso el art 1522 da la opcion de cesacion del pago durante el tiempo q no pueda usar y gozar de la cosa. Si necesitas algo mas avisa algun dato en particular . saludos suerte
Para esto.. habria q pedir algun tipo de informe o llamar a la Direccion Genral de Catastro o algo por el estilo . para saber a nombre de quien está el inmueble...
creo yo.. es lo primero q se me ocurre..., ya q si la Inmobiliaria esta de adorno... y la propietaria ni noticias...
Los de Metrogas no te pueden dar datos del titular ?
tendria q tenerlos...
es raro q en el contrato de locacion no este el domicilio de la mina..
es raro tb q la inmobiliaria no sepa la direccion de la mina tampoco...
en caso de reparaciones urgentes, y no poder avisarle a la dueña... se puede llevar a cabo.. por cuenta de la dueña...
algun dia aparecerá la mina, y cuando se termine el contrato pedis el reembolso
por ahi podes pedir informes al Correo Argentino.. o a la Policia Federal.. asi te informan el ultimo domicilio... pero creo q esto lo tenes q hacer via judicial de por medio...
bueno
espero haberte ayudado de algo
saludossss
:)