Recondo, Guillermo Horacio contra Consorcio de Propietarios Avenida Santa María
A C U E R D O
A N T E C E D E N T E S
Se interpuso, por el actor, recurso extraor-dinario de inaplicabilidad de ley.
Dictada la providencia de autos y encontrándose la causa en estado de pronunciar sentencia, la Suprema Corte resolvió plantear y votar la siguiente
C U E S T I Ó N
V O T A C I Ó N
I. Guillermo Horacio Recondo promovió demanda por cumplimiento de reglamento de copropiedad, resarcimiento de lucro cesante y daños y perjuicios contra el Consorcio de Propietarios Avenida Santa María de Tigre N° 6385 (ex Ruta 27), Rincón de Milberg, Tigre, Provincia de Buenos Aires (v. fs. 130/137). Fundó su reclamo en la impuesta restricción de alquilar a terceros ajenos al consorcio tres amarras de su propiedad integrantes del complejo (v. fs. 130/137).
Corrido el traslado de ley, se presentó la accionada solicitando el rechazo de la demanda, defendiendo la legitimidad de la restricción respectiva (v. fs. 165/172).
El señor juez de origen rechazó la demanda, imponiendo las costas causídicas al actor vencido (v. fs. 472 vta.).
Apelada la decisión por el mismo, la Cámara la confirmó, imponiéndole a su vez las costas de alzada.
II. En lo que interesa poner de resalto, el a quo fundó su decisión en que:
1. "... El actor no puede desconocer la prohibición de arrendar las amarras a personas no copropietarias porque no se encuentra cuestionado el instrumento de la cesión que se le hiciera (v. fs. 195) y, reconocida judicialmente la firma de un instrumento, queda reconocido también el cuerpo del mismo (art. 1028, C.C.)..." (v. fs. 492 vta.).
2. "... Es que la cesión de derechos produce la transmisión de ellos con la sustitución de alguno de los sujetos de la relación jurídica, el cual se coloca en la misma situación jurídica del transmitente, de allí que sus derechos no pueden ser distintos a los que existían en cabeza del cedente (art. 3270, C.C.)..." (v. fs. 493).
3. "... Asimismo, surge tanto de este contrato de cesión (fs. 161), como de los títulos referentes a las otras dos amarras (fs. 227), y del reglamento de copropiedad del consorcio, que la unidad funcional en que tales amarras se sitúan reviste la calidad de unidad complementaria..." (v. fs. 493). "... Y las unidades complementarias, se diferencian del resto por la accesoriedad esencial de su destino. En ese caso, las unidades complementarias no pueden ser objeto de dominio exclusivo sino por titulares de alguna o algunas de las unidades funcionales del edificio (fs. 6, ver asimismo punto 4.3.2. del Acuerdo de Reserva acompañado por el actor a fs. 62, fs. 170)..." (v. fs. 494).
4. "... dispone el art. 6 de la ley 13.512 que '... queda prohibido a cada propietario ... a) destinar la unidad a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración...'. Asimismo, si bien es preferible que el reglamento prevea en forma minuciosa y expresa qué destino indubitable deberán tener las unidades, su ausencia no obsta para que el Magistrado juzgue si ha habido o no alteración en el destino..." (v. fs. 493 vta.).
5. "... A su vez, el inc. b) del mismo artículo ‑entre otras‑ prohíbe perturbar de cualquier manera la tranquilidad de los vecinos o ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble. El fundamento de esta prohibición no es otro que el de procurar que los propietarios mantengan una buena convivencia consorcial, sin más alteración que las derivadas de un uso regular de los distintos sectores según el destino asignado..." (v. fs. 494).
6. "... Dispone el Reglamento de Copropiedad y Administración de la demandada que la Administración dictará los reglamentos internos para el uso de las unidades complementarias en donde surgirá la afectación de uso específico que corresponda a cada propietario (8.2). Asimismo, su artículo 9° prescribe que queda prohibido a cada propietario ‑entre otras conductas‑ perturbar de cualquier manera la tranquilidad de los vecinos, tener una conducta reñida con las normas de convivencia y, efectuar un uso contrario al destino de su unidad funcional y del inmueble en su conjunto (fs. 171)..." (v. fs. 494).
7. "... No encontrándose cuestionada su existencia [del reglamento interno cuyo artículo 32 contiene la prohibición de referencia], y que surge del reglamento de copropiedad y administración que era el administrador quien debía dictarlo, pesaba sobre el actor (art. 375, C.P.C.C.) la carga de probar que no se hubiere obtenido la ratificación reglamentada (que no resulta ser del 100% como erróneamente consignó al demandar), y ninguna prueba ofreció el recurrente en tal sentido..." (v. fs. 494 vta.).
8. "... Así entonces, dada la prohibición por el Reglamento de Copropiedad y Administración del Consorcio para que puedan ser propietarios de las amarras quienes no lo sean de unidades funcionales, pretender arrendarlas a terceros no copropietarios no sólo resulta contrario al destino de la unidad como complementaria, y al art. 32 del Reglamento Interno del Puerto sino también a la finalidad que la urbanización tuvo: tal como surge de las pautas orientativas sobre organización ‑Anexo 3 a fs. 65‑ la tranquilidad, privacidad y seguridad fueron propuestas como objetivos del emprendimiento. Y, tal como lo señaló el a quo, el sistema se desnaturaliza al permitir que terceros no copropietarios utilicen las amarras en virtud de un contrato de arrendamiento..." (v. fs. 495).
III. Contra esta decisión se alza el actor mediante recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley en el que expresa que la sentencia resulta violatoria del art. 17 de la Constitución nacional; asimismo de los arts. 1071, 1072, 2513, 2514 y 2515 del Código Civil. Hace reserva del caso federal (v. fs. 498/501 vta.).
IV. El recurso no puede prosperar en atención a su manifiesta insuficiencia.
A. Ninguno de los agravios expresados en el libelo recursivo constituye en rigor la crítica clara, concreta y razonada de las motivaciones fundantes del fallo que exige el art. 279 del Código Procesal Civil y Comercial. En efecto, ni la postulación de un marco normativo diverso del tenido en consideración por el a quo, ni la interpretación meramente discordante del quejoso en cuanto a la apreciación del material fáctico y probatorio de la litis, alcanzan para abastecer la suficiencia técnica del embate que ‑así formulado‑ deja incólume el pronunciamiento de alzada por falta de cuestionamiento idóneo.
Nótese que la tesis principal de embate, ‑reiterada por cierto ante las instancias de grado‑ que sostiene que habrían de ser las normas atingentes del Código Civil que cita en su abono las que debieron actuarse en el fallo, así como también que su derecho a alquilar las amarras podría verse limitado o restringido únicamente por circunstancias que constaran en los respectivos títulos de propiedad, se desvanece en cuanto se advierte que la urbanización de marras se encuentra sometida al especial régimen de propiedad horizontal y, por ende, al reglamento de copropiedad y administración del consorcio. A ello se aduna la naturaleza "complementaria" de las unidades a las que pertenecen las discutidas amarras. Estas particularidades han sido debidamente recogidas por el tribunal, que encuadró la controversia en el especial prisma normativo que gobierna la materia aceptando como razonable la limitación a la libre locación de tales amarras. La paralela pretensión del quejoso de someter la presente litis a las normas fondales que menciona, sin siquiera mencionar las efectivamente actuadas en el fallo, carece de todo andamiento. Esta Corte tiene dicho que resulta insuficiente la queja que no alega infracción de la totalidad de las normas que fundan el pronunciamiento ‑aduciéndosela en cambio, respecto de algunas no actuadas‑ y que, además, soslayando claras motivaciones del sentenciante, insiste en un personal encuadre cuya preeminencia pretende (conf. C. 93.005, sent. del 18‑II‑2009).
B. De otro lado, conforme se adelantara, tampoco alcanza para conmover los fundamentos de la sentencia la discordancia de criterio en relación a las pruebas ponderadas por el sentenciante, particularmente la documental agregada. Cabe entonces recordar que es facultad privativa de los jueces de grado apreciar la prueba y el mérito de ésta, salvo que lo ilógico y contradictorio de su razonamiento exceda los límites de lo discutible u objetable (conf. C. 95.276, sent. del 15‑IV‑2009), extremo error de meritación que no se patentiza en la especie.
V. Por lo brevemente expuesto, que estimo suficiente para dar respuesta al planteo extraordinario deducido, no habiéndose acreditado las transgresiones normativas denunciadas (art. 279, C.P.C.C.), ni el absurdo valorativo, corresponderá rechazar el recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley interpuesto. Con costas al recurrente que resulta vencido (arts. 68 y 289, C.P.C.C.).
Voto por la negativa.
Los señores jueces doctores de Lázzari, Hitters y Negri, por los mismos fundamentos del señor Juez doctor Pettigiani, votaron también por la negativa.
Con lo que terminó el acuerdo, dictándose la siguiente
S E N T E N C I A
El depósito previo de $ 3.525 efectuado a fs. 505 y 514, queda perdido para el recurrente (art. 294, C.P.C.C.), debiendo el tribunal dar cumplimiento a lo dispuesto por los arts. 6 y 7 de la resolución 425/2002 (texto resol. 870/2002).
Notifíquese y devuélvase.
EDUARDO JULIO PETTIGIANI
HECTOR NEGRI EDUARDO NESTOR DE LAZZARI
JUAN CARLOS HITTERS
CARLOS E. CAMPS
Secretario
Respuestas
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