El régimen de alquiler en el Nuevo Código Civil y Comercial

El nuevo Código Civil y Comercial, que entró en vigencia el pasado 1° de agosto, introdujo cambios en la relación entre inquilinos y propietarios. Aquí un breve repaso sobre todo lo que tiene que tener en cuenta a la hora de alquilar.

- Plazo para alquileres
Cualquiera sea el destino del inmueble alquilado, si el contrato carece de plazo determinado se considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos años. Además ningún contrato podrá exceder los 20 años de duración en caso de un inmueble para destino habitacional y los 50 años para aquellos con otro destino.

- Pagos previos que no pueden requerirse del inquilino de vivienda
No se puede requerir el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes ni se puede requerir depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado. Tampoco se puede requerir el pago de valor llave o equivalente.

- Mantenimiento de la propiedad alquilada
El nuevo Código Civil y Comercial especifica que la propiedad alquilada debe ser mantenida por el propietario. Asimismo se deberá descontar o reducir del precio del alquiler por el tiempo que dure la reparación o cambio de artefactos o mantenimiento. Si el desperfecto o la falta de mantenimiento es muy grave el inquilino podrá pedir terminar el contrato sin ser pasible de multa alguna.

- Precio del alquiler
El nuevo Código Civil y Comercial presenta alternativas que quedan sujetas a la negociación entre propietarios e inquilinos. El precio del alquiler se puede fijar tanto en pesos como en moneda extranjera. Sin embargo, en caso de que se acuerde el precio de alquiler en moneda extranjera el inquilino podrá pagar su equivalente en pesos al cambio oficial.

- Intereses aplicados por falta de pago del alquiler
Inquilino y propietario pueden convenir la tasa de interés que se aplicará en caso de mora en el pago del alquiler. Sin embargo dicha tasa podría ser alterada por un juez a fin de evitar abusos.

- Entrega de la propiedad alquilada
La propiedad alquilada debe ser entregada con todo lo ofertado y en un estado apropiado para su destino. Si es una vivienda debe estar en buen estado de pintura, con los cerramientos, baños, cocina, calefacción, y demás instalaciones funcionando correctamente.

- Accesibilidad a personas incapaces o con capacidad restringida
Con el nuevo Código Civil y Comercial se deja sin efecto la cláusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad restringida.

- Mejoras a la propiedad
El propietario debe pagar las mejoras necesarias hechas por el inquilino cuando tienen por objeto impedir la destrucción o el deterioro de la propiedad.

- Pérdida de luminosidad
En caso de que el inmueble alquilado pierda luminosidad el inquilino no podrá pedir una disminución de precio o rescindir el contrato, salvo que el propietario supiera que la propiedad iba a perder la luminosidad por nuevas construcciones y no lo hubiera advertido.

- Cuidado de la propiedad alquilada
El inquilino debe preservar la vivienda en el estado en que la recibió. De acuerdo con el Código Civil y Comercial responde por abandono, por destrucción por incendio culpable, por los daños de los visitantes ocasionales y por el mero mantenimiento de vivienda alquilada.

- No pago de impuestos
Los inquilinos no deben pagar los impuestos que graven la propiedad, como el alumbrado, barrido y limpieza (ABL) salvo expresa disposición contractual.

- Desalojo del inquilino
El inquilino puede ser desalojado por usar la propiedad para otro efecto al que fue alquilado o no pagar dos meses consecutivos. El inquilino debe ser notificado antes de la demanda de desalojo con un mínimo de 10 días y consignando un lugar de pago.

- Garantías
Vencido el plazo de contrato del contrato de alquiler, caduca la fianza, salvo que el inquilino no entregue el inmueble. Es nula la clausula que extiende la responsabilidad del garante a las renovaciones en el contrato original.